房地产销售过程中的财务管理

房地产销售过程的财务管理2013年8月15日目录一、产品销售阶段的财务管理二、房地产按揭贷款流程及经验分享一、产品销售阶段的财务管理一、房地产销售的四个阶段一、产品销售阶段的财务管理——排号阶段一、本阶段特点（一）客户对于商品房的购买具有潜在的意向性。（二）客户缴纳一定数额的排号费，排号的目的是确定选房的顺序，并且该排号费是可以退还的。二、财务在该阶段的重点工作排号费的收取和统计工作，特别关注排号客户的规模。一、产品销售阶段的财务管理——排号阶段三、收取排号费的收款流程及会计核算管理一、产品销售阶段的财务管理——排号阶段四、排号费退回的财务管理1、客户向售楼部现场营销经理提出退排号申请，填写退排号申请表，交回收据客户联，经现场营销总监确认。2、现场营销总监审批后交我公司销售部总监审批，经项目执行总经理签批后，转财务接口人审批。3、财务审核客户交易记录，确定属于未退还客户的排号费，财务人员按照客户原交款路径原路返还排号费。4、排号台账找到客户原收取排号费记录，在同一栏目登记负数记录冲销。一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段一、本阶段特点（一）排号客户选房，草签合同，明确认购到网签阶段的权利和义务。（二）客户缴纳相当于合同首付款的认购金。二、财务重点工作（一）销售数据管理（二）银行按揭准备（三）销售合同确定(四）面积差价确定一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段二、财务工作重点（一）销售数据管理1、按照项目预测测绘报告的房号和面积建立销售台账。2、销售台账的稳定性和效率。3、销售台账和金蝶软件的接口以及财务销售数据库和销售数据对接。一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段二、财务工作重点（二）银行按揭准备1、引入两到三家银行，保证一定的竞争，但应确定一家主力银行。2、签订按揭合作协议，确保关键条款有利于开发商（保证责任、保证期限、是否设立按揭贷款担保账户等）。3、银行按揭额度的提早申请。一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段二、财务工作重点（三）销售合同确定1、约定交房标准和交房时间。2、约定面积差价的结算方式、减少结算压力。3、约定产权办理时间，尽早解除开发商责任。4、约定客户交款周期和明确逾期付款责任，以减轻公司回款压力。一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段二、财务工作重点（四）面积差价确定1、销售部门和财务部门的可售的房源房号和面积要与测绘报告一致。2、按照套内面积计价和按照建筑面积计价的差别和影响。一、产品销售阶段的财务管理——认购阶段三、开盘阶段收取认购金的流程和会计处理一、产品销售阶段的财务管理——网签阶段网签合同管理。预售资金监管户数据修正及提款。按揭工作一、产品销售阶段的财务管理——网签阶段一、产品销售阶段的财务管理——网签阶段一、产品销售阶段的财务管理——网签阶段地下结构时，释放40%资金，企业可申请账户重点监管金额即1.8亿元以外的资金30%企业可申请账户重点监管金额30%，即0.9亿元以外的资金5%竣工验收备案企业可申请账户重点监管金额25%，即0.15亿元以外的资金初始登记企业可申请解除监管并划转账户内全部资金监管额度3亿元，分四期提款三、网签阶段的财务收款流程和会计处理一、本阶段特点(一）房屋已经竣工备案。（二）客户已经依照预售合同约定交清了所有预售房款。（三）本阶段回款主要为房屋面积差价。(四）开发商依据合同约定代收客户费用。二、财务重点工作(一）财务信息核对。（二）客户房款结算。（三）代收费用。(四）客户购房发票。1、案场销售人员：签定商品房买卖合同，协助客户办理缴款手续，跟客户约定签订借款合同的时间，告知客户应当准备证件及资料清单，查收客户提供的相关资料和证件，并按银行的相关规定对客户做提交的资料及证件进行初步审查。通知银行签订贷款合同的时间，如果是在案场签订贷款合同，销售人员应负责接待前来办理贷款手续的客户，配合银行工作人员同客户签订贷款合同。如果客户所提供的有关资料缺少或是有错误，销售人员应及时通知客户补充；等放款后应及时的将相关的文件反给客户。2、案场银行工作人员：集中签约时,银行工作人员在案场主要负责解答客户所提出的各种与银行政策有关的问题,对客户所提交的各类资料进行初审,指导客户签订按揭贷款合同以及相关的文件,能在案场解决的问题尽量要在案场解决,避免工作的反复.3、财务人员工作：做好银行收单和批贷统计，对于没有达到放款条件客户，及时反馈销售部门解决。平衡各银行利益，确保主力银行规模。谢谢！