惠州市房地产市场分析

1Part1惠州市房地产市场分析2楼市的走势与城市的发展趋势紧密相连，在重新审视惠州楼市之前，先来看看惠州城市以及经济发展的趋势惠州曾经是中国“烂尾楼”的代名词；惠州曾经90年代初期经济硬着陆的受害者，被朱总理称为“三皮城市”，牛皮、肚皮、地皮，历史的承重包袱，制约了惠州过去10多年的发展；随着深圳、东莞产业结构的转型以及当前逐步进入饱和发展的状态，惠州成为“挤出效应”的受益者，80年代看深圳、90年代看东莞，未来的10年看惠州将不是一个空洞概念，至少在珠江东岸发展轴线的城市群中作为明星城市是成立的。三十年河东三十年河西，时代变迁下，惠州这座城市应该得到充分的重视3惠州数据政治上的利好经济上的利好2008年奥运火炬传递在惠州；全国文明城市第一名；惠州央视被正面报导；国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》首次明确给惠州以归属珠三角的国家战略定位；2010年省运会在惠州举行；“深莞惠一体化”立案，城轨动工建设；深莞惠区号统一，断头路打通，区域融合；石化产业、数码信息产业两个产业龙头拉动，中海壳牌以及中海炼油的大亚湾石化区产能规划为年产值3000亿，惠州数码年产值为1000亿。惠州偏重型的产业构成对深莞产业结构的补强意义重大。承接深圳、东莞3000亿元产能转移。但今天，惠州有诸多来自政治层面以及经济层面上的利好支撑•第1位：世界银行最新出炉的《中国120个城市投资环境报告》，惠州排名第一。•全国第3位：市场环境竞争力名列全国200个大中城市的第3名。•全国第8位：商务经营基本要素竞争力名列全国200个大中城市第8位。•全球前10位：2009年《城市竞争力蓝皮书》中，在全球经济增长速度排名中，500个城市，惠州位列前10。4深莞惠经济总量的对比02000400060008000100001200014000200020012002200320042005200620072008人均GDP(美元)惠州东莞深圳010002000300040005000600070008000900019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009.1-9GDP总值(亿元)惠州东莞深圳惠州的经济发展势头向好，08年超1200亿，预计2011年达1800亿元惠州人均GDP近5000美元，是小康城市水平，百姓开始具备较强的购买力•表面上来看，惠州与东莞在GDP总量对比上差距仍比较明显，落后东莞4-5年；东莞井喷期是在2005年，其中房地产及固定资产投资贡献较大；在全球经济气候不发生根本逆转的情况下，惠州有机会迎来高涨，成为珠三角经济发展的明星城市。01000200030004000GDP总值(亿元)惠州东莞惠州271.4318.9357.4394.2439.2479526.6586.5686.5803.493511051290989.1东莞245.1294.7355.5412.8488578.4672.3947.511552182262531523703272019961997199819992000200120022003200420052006200720082009.1-951997年惠州被东莞超越2005年东莞GDP总量井喷惠州2010之后很可能迎来经济高涨期3212010后的惠州，有望迎来经济上的井喷6惠州楼市未来将进入品牌发展期未来惠州楼市逐步成熟，产品多元化、开发规模化、项目质素高端化。发展提升期—2006年至2009年发育成长期—2003年至2005年代表性项目：东湖花园1-3区特性：价低、品质低，产品单一，以多层住宅的形态出现。客户：封闭型市场，本地自住客户萌芽起步期—2002年之前品牌发展期—2010以后代表性项目：荷兰水乡、东方威尼斯、半岛1号、合生帝景湾、港惠新天地特性：大盘涌现，产品趋向多元化，从低端到高端产品、从小户型到多层洋房、别墅到高层江景豪宅开始呈现，并且取得市场认可。楼市热点区域呈现并扩大化客户：市场趋于开放，本地客户为主、深圳客户较为活跃代表性项目：长湖苑、丽日百合、美地花园城特性：建筑类型出现小高层；开始注重社区内的配套以及园林的规划;客户：封闭型市场，本地客户代表性项目：卓越项目、星河项目、佳兆业综合体、华贸综合体特性：深圳品牌开发的进入并大举开发入市，产品素质全面提升。中高端产品在供应结构中占比加大客户：惠州、深圳客户成为稳定的客户群。惠州楼市成交量逐年上涨020040060080010001200单位:万平方米惠州东莞深圳惠州81.88122132.1242.4358.5295.9349.4东莞165255.6321.9350.6541.1494406.1深圳899.91038901.1705.8500.4383.9577.62003200420052006200720082009.1-9成交量(万平方米）14925538329640045050001002003004005006002005200620072008200920102011成交量7•从2006年开始，惠州总体年成交量企稳在250万平米以上，2010年预计成交量将超过500万平米发展提升阶段品牌发展阶段•与深圳东莞相比较，惠州年成交量水平逐步拉近。惠州楼市量升价涨。但与深圳价格发展趋势不同的是，惠州楼价相对07年高位水平目前仍有差距，整体而言价格发展较为健康惠城区商品住房成交均价（单位：元/平米）145437166245363151913829503349250100020003000400050006000700006/107/108/109/109/309/509/709/98惠阳区商品住宅成交均价走势图(单位:元/平米)31743101331435233686250030003500400007/1季度07/2季度07/3季度07/4季度08/1季度08/2季度08/3季度08/4季度09/1季度09/2季度09/3季度惠城区成交价格走势•当前价格约为5000元/平方米，2009年前三季度整体升幅约为25%；惠阳区成交价格走势•整体价格水平约为3600，但是惠阳区有较大量的别墅大盘供应，价格为8000-10000元惠城区.惠阳区.大亚湾成交量及供应量惠城区2009年1-10月惠城的供应量约为200万平方米，成交面积为180万平米，成交套数15000套；预计2010年有效新增供应将在250万平米左右，热点区域将集中在江北区以及南部新城区，东部新城的发展值得关注，水口区域未来潜在供应量大，但是区域较不成熟、抗市场风险能力较差；惠阳区2009年1-10月份供应量约为60万平米，主要原因是诸多项目在2008年停工缓建；成交面积约为55万平米，成交套数为6000套；2010预计有效新增供应量将达到125万平米，产品多为别墅类资源性项目，大亚湾区2009年1-10月份供应量约为60万平米；成交面积约为50万平米，成交套数5000多套；2010预计有效新增供应量将达到166万平米。沿海高速的开通对该区域楼市的发展将起到正面提升作用；除此之外，08-09年上半年市场低迷期大亚湾仍持续走量，并且通过派单行销的方式获得大量深圳客户购买，该区域市场作为一个面向深圳区域开放型市场被证明是成立的。大亚湾未来将成为不可忽视的楼市热点区域。9标题10惠州市况特点总结惠州公司发展策略的思考点•总结一：热点扩散，惠阳大亚湾供求同步放量；•总结二：资源型类别墅大盘大行其道，并广受欢迎；•总结三：市场趋于开放，挤出效应下深圳客户进入惠州成为不可改变的事实；•总结四：产品趋于高端化，城市综合体开始出现市况的总结以及分公司发展战略的关联性思考•策略一：重视后进区域，抢攻大亚湾•策略二：乘胜追击，总结沉淀中原操作惠州资源大盘的专业优势，打造”大盘专家“形象；•策略三：总结深圳外销市场渠道组织的经验以及有效方法，“深圳外销专家”。•策略四：勇于挑战豪宅及综合体物业的先行者，走好第一步，为未来高端类物业操盘铺垫。11Theend,thankyou.