房产新人培训

二手房培训曹佳欣目录名词解释购房资质按揭贷款知识税费交易流程一名词解释一、名词解释1什么是房地产？房产和地产的总称，也叫不动产。指土地和其附着物，房产总是和地产联接为一体具有整体和不可分割性什么是房地产产权？房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。什么是房屋所有权？房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背意愿的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。什么是不动产权证？是一种针对中华人民共和国人民的不允许动的房产权利证明二土地类型根据土地的不同用途可分为：居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育，商业，娱乐，综合等。中国的土地出让使用年限1住宅用地：一般情况是50年,最长年限是70年。工业用地：也就是厂房，工业区，一般是50年。教科文卫用地：一般情况是50年商娱旅：一般情况是40年。1.1什么是商品房？商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋。包括住宅、商业用房以及其他建筑物，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办房屋产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房1.2什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住房，具有经济性和适用性的特点。1)经济性是指住房价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭承受能力的住房；2)适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住房因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。1.3什么是产权房？产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。1.4什么是集资房？集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。按性质分类：1砖混结构：砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。2砖木结构砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。3钢混结构钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。按结构分类1非普通性住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、2012年单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上)；3、实际成交价格高于该区市场指导价；2普通性住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋按档次分类1板式结构：板式楼”一般是多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼2点式结构：以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称塔楼。小高层住宅:主要指7层~10层高的集合住宅.高层住宅：主要是指32层高的住宅超高层：超高层住宅多为30层以上洋房：花园洋房为6层以下的多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观好、绿化率高。通常首层赠送花园、顶层赠送露台别墅：叠拼别墅：是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成。联排别墅：一般由几栋或者由十几栋小于5层的低层住宅并联组成，每栋的面积大约在150-200平方米，前后有自己的独立花园，但花园的面积一般不会超过50平方米，另外还有专用车位或者车库。独栋别墅：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、游泳池、亭子等。按楼层分类1建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。2使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。4套内建筑面积的计算公式为:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内墙体面积:套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。房屋面积墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。房屋面积开间：住宅设计中，住宅的开间是指相邻两个横向定位墙体间的距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间进深：指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。各间进深总和称通进深。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，住宅层高宜为2.80米房屋知识客户资质审核中，什么是以家庭为单位的情况？如何判断房屋性质？以家庭为单位是指购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员从房屋产权证上看房屋性质一栏：办公、车位、住宅、公寓。二购房资质文本文本文本司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产；共有房地产权，未经其他共有人书面同意的房产；法律、行政法规规定禁止转让其他情形的房产。未依法登记领取权属证书的房产哪些房产不得转让和上市交易？抵押房屋的定义是什么？是指产权人以自有房屋作为抵押，并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其房屋产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售以抵消欠款2.如何识别产权现状及查询现状时所需资料有哪些？1)到房屋所在地的不动产登记中心查询能够识别产权现状；2)查档时需要携带的资料：产权人本人到场查档需要携带哪些资料？产权人本人持本人身份证原件。产权人配偶到场查档需要携带哪些资料？配偶持结婚证、身份证原件以及产权人本人的身份证原件。产权人以及配偶不能到场，需受托人查询时需要携带哪些资料？受托人持受托人身份证原件以及公证委托书。2.2.2.3如果该房屋有按揭未偿还清，仍要上市交易需要怎么做？必须先还清银行欠款，并到不动产登记中心办理注销抵押登记，才能再交易。1.1什么是住房公积金贷款？住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。1.12什么是等额本息？等额本息是指一种贷款的还款方式，指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。1.13什么是等额本金？等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，由于每月的还款本金额度固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也递减。三按揭贷款知识1.16什么是首次购房政策？首次购房是指以家庭（夫妻双方加未成年子女）为单位在没有任何房贷记录及住房登记的情况时，申请住房贷款，称为首次购房。3.2.1.5商业贷款报评估需要哪些必备资料？完整的产权证复印件、买卖双方身份证复印件、评估照片。3.2.1.6商业贷款评估拍照时可以采用同户型的照片吗？不可以，评估照片必须为室内真实的照片。3.2.1.8房屋的哪些因素会影响商业贷款的评估值？商圈位置、房屋朝向、楼层、面积、房屋性质、修建年代。3.2.2商业贷款基本流程3.2.2.1商业贷款的基本流程及时效是什么？1)流程：报评估—出评估—面签—审批—过户—缴费—取证—办抵押—取抵押—银行放款；2)时效：报评估到出评估：1-2个工作日；面签到审批：5-7个工作日；过户到取证：1-15个工作日；取证到办抵押：1-3个工作日；办抵押到取抵押：1-7个工作日；取抵押到放款：15-30个工作日。3.2.2.3银行拒绝商业贷款的情况有哪些？1）以家庭为单位，三套及以上(指有两次住房贷款记录均未结清)住房贷款的情况；2）资质为假资料的情况；3.2.2.6商业贷款各银行对客户年龄有什么要求？最长贷款年限是多少？1）建设银行：男：年龄+贷款年限≤64年，女：年龄+贷款年限≤59年，以主借款人为准，最长可贷30年；2）中国银行、农业银行、工商银行、浦发银行、农业银行、光大银行、汇丰银行：年龄+贷款年限≤69年，具体以主借款人为准，最长可贷30年；备注：贷款最长年限为30年且贷款到期日不能超过该房屋土地终止日。3.2.2.7商业贷款收入证明有哪些要求？1）需要至少达到月供的2.2倍（如有未结清的其他贷款，需加上之前负债金额）；例如：每月有1000元车