标杆房地产企业研究-绿城集团(高通智库作品)

2009/11/29房地产标杆企业研究绿城集团：合作撬动资源年的发展，绿城集团已辖有70多家成员企业，拥有员工2700余人，房产开发覆盖30多个城市。z截至2009年10月31日，绿城相关项目实现销售额410亿元，同比增加204%，其中归属于集团的权益金额为262亿元（占总销售额的64%），较去年同期增加181%。z绿城以“精品”战略为根本，强化浙江大本营市场，并以京沪为支点拓展环渤海、长三角等区域的二三四线城市。z绿城的融资手段几乎已涵盖各种方式，包括私募、可转债、IPO、高息票据、配股增发、信托、银团贷款、项目合作等。其进取性扩张策略和其企业的能力、资源之间产生了矛盾。以中高档为主的相对单一的产品线，不利于风险分散，包括资金的募集和企业文化之间的协调。z绿城通过公开投标、收购、合作等多种方式取得新的土地储备，实现了土地储备的大幅度增长。截至11月，绿城相关土地储备总建筑面积达3000万平方米，其中自有权益1973万平方米，占65.77%，而合作方的土地储备权益占比达到三成，显示出绿城通过项目合作进行扩张的特点。z凭借过硬的产品品质和强大的管理能力，绿城吸引到了很多财力雄厚的合作伙伴，以弥补扩张过程中资金和土地的短板。绿城的合作开发模式，是在降低项目利润基础上进行的。对于上市之前和上市之后，资金链一直紧张的绿城而言，该模式有助于绿城摆脱困境，并求得发展。z“经营与管理并重、战略与细节并重、产品与服务并重、过程与结果并重”是绿城发展的一个内涵总计。尤其是在快速成长的阶段，经营与管理并重显得十分重要。z绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成多层公寓系列、高层公寓系列、别墅系列，平层官邸系列、大型社区系列、城市综合体系列的产品线，并通过增加住宅园区服务向地产服务商转型。Tel:[phone]Email:[e-mail]目录一、企业概况和发展沿革.............................................1二、区域发展战略——“精品战略”多区域拓展.........................7三、资本运营——压力下的多元化操作.................................9四、土地——战略性选择............................................21五、合作开发——输出产品、品牌和管理，弥补资金和土地短板..........25六、经营与管理——在创新中不断强化优势............................30七、产品解读......................................................32房地产标杆企业研究图表目录图表1：绿城发展历程关键点...............................................................................................2图表2：绿城组织结构图.......................................................................................................3图表3：公司改组未上市前股权结构图...............................................................................5图表4：公司重组上市后的股权结构图...............................................................................6图表5：绿城多元化经营模式...............................................................................................7图表6：截至到2008年按区域划分总建筑面积和项目个数.............................................8图表7：截止到2008年底按区域划分总建筑面积占比.....................................................8图表8：近年来房地产销售收入比较...................................................................................9图表9：2009年1-8月重点项目销售情况（合同加协议）.............................................10图表10：2003-2008年绿城综合业绩展示(单位：千元)..................................................10图表11：2003-2009年净资产负债率水平.........................................................................11图表12：2003-2009年流动比率和速动比率变化.............................................................11图表13：绿地的各渠道融资总规模...................................................................................12图表14：绿城多元化融资渠道...........................................................................................12图表15：绿城中国股价变化...............................................................................................15图表16：截至到2008年底绿城进入城市及各地土地储备.............................................21图表17：绿城近年来土地储备总量...................................................................................22图表18：绿城近年来每年新增建筑面积...........................................................................23图表19：绿城2003-2008年土地储备增速........................................................................23图表20：绿城2009年今年招拍挂拿地详细信息.............................................................24图表21：绿城中国目前通过合作开发项目实现扩张的战略获得成功...........................27图表22：绿城近几年招拍挂方式公开拿地汇总...............................................................27图表23：绿城与企业的土地和项目合作汇总...................................................................28图表24：绿城近几年通过合作/收购股权/增持拿地汇总.................................................29图表25：绿城产品发展历程...............................................................................................33图表26：绿城当前在建项目...............................................................................................34图表27：绿城待建项目.......................................................................................................35图表28：绿城产品按物业类型分类...................................................................................36图表29：绿城产品品牌分类...............................................................................................37图表30：完善的园区服务体系...........................................................................................40房地产标杆企业研究1一、企业概况和发展沿革1.绿城素描绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）始创于1995年，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。2005年转制为外商独资企业，为香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。绿城集团，在以杭州为大本营的区域市场上具有领先优势，并进行了跨地域拓展，以高质量的产品为依托进行扩张。从最初的浙杭，2000年的扩张，2006年的上市，2007年的精品战略年，2008年的艰难挣扎，到2009年下半年的突起，使其在资金募集，楼盘品质上达到一种新的高度。截至2009年10月31日，集团累计实现销售金额人民币410亿元(含合同销售金额人民币380亿元及人民币30亿元未转合同的协议销售金额），较去年同期增加204%，总销售金额中归属于集团的权益金额为人民币262亿元，较去年同期增加181%。截至到2009年11月初，绿城相关土地储备总建筑面积达3000万平方米，其中自有权益1973万平方米。历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2700余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等30多个城市。2.绿城发展历程1994年宋卫平从珠海返回杭州时，15万元起家，于1995年1月，创立绿城公司，开始了绿城的创业之路。房地产标杆企业研究2图表1：绿城发展历程关键点3.绿城组织结构和管理层（1）组织结构——集团公司+项目公司集团公司+项目公司的组织结构，采用内部集中控制的管理体制，为企业进取性的扩张策略提供组织架构支持。2007年集团提出了执行总经理项目负责制，有利于企业形成快速高效的投资及开发运营决策。成立浙江绿城房地产开发有限责任公司19952000启动全国拓展战略20022005进行产业重组，形成绿城房地产和绿城控股两大集团2007引进国际战略投资者，通过私募和可转债，融资1.5亿美元，7月IPO募集资金26.63亿港元。当年发行4亿