十九大后未来楼市趋势及机会判断

“十九大”后未来楼市趋势及机会判断2017年10月CONTENTS目录第一章“十九大”后政策导向及对未来楼市的影响短期：2017-2018年楼市趋势判断第二章长期：2017-2022年楼市趋势判断第三章对房企的短期与长期建议第四章“十九大”后政策导向及对未来楼市的影响第一章01“十九大”后的政策导向02“十九大”与“十八大”政策对比03“十九大”前后关键人员及政策基调判断04本章总结十九大“四新”理念新时代新使命新思想新征程习近平主席报告中36次提到“新时代”。赋予新时代三个层面的意义，这是中国发展新的历史方位十九大报告指出新时代中国共产党的历史使命，要进行伟大斗争，建设伟大工程，推进伟大事业，实现伟大梦想开创性地提出了新时代中国特色社会主义思想并全面阐述了新时代坚持和发展中国特色社会主义的14个基本方略在新时代中国特色社会主义发展两个阶段的战略安排，开启了中国特色社会主义现代化建设的新征程“十九大”习近平的发言报告中，提出“新时代”、“新使命”、“新思想”、“新征程”，这“四新”理念定调未来五年社会和经济发展模式“十九大”树立两大措施依法治国保障内需基础保障习近平主席报告中“法治”一词出现了33次，“依法治国”出现了19次。十九大报告提出，要成立中央全面依法治国领导小组，加强对法治中国建设的统一领导未来五年中，法治在国家治理体系和治理能力现代化中，将扮演更加重要的角色，将发挥更加基础性的作用。中央全面依法治国领导小组，体现了党领导一切的要求，也是对未来全面依法治国最大的组织保障重新定义当前社会主要矛盾（人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾）。意味着经济发展从重数量向重质量转变，更加关注社会贫困群体报告在改善民生方面提出：鼓励勤劳守法致富，扩大中等收入群体，增加低收入者收入，调节过高收入，取缔非法收入。履行好政府再分配调节职能，加快推进基本公共服务均等化，缩小收入分配差距“十九大”习近平的发言报告中，突出强调“依法治国”和“保障内需”这两大措施为未来五年改革保驾护航两大措施对房地产市场的影响依法治国依法调控房地产住建部部长王蒙徽：坚持“房子是用来住的”的定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立房地产税作为长效调控机制的重要内容之一，要经过全国人大立法才有实施的根基，所以最快2018年两会有可能对房地产税立法，进而择机出台房地产税。最重要的是目前已经找到征收房地产税的合理理由：每年征收的房地产税，是为了未来土地使用权到期后自动续期的预交费用保障内需保障不同群体住房、带动内需习近平主席在19大报告中指出，完善促进消费的体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用。这一表述意味着我国经济增长模式进入“新时期”，以出口驱动和投资驱动为主转变为消费驱动型经济增长模式房价过高对于居民的消费能力有较大的“挤出效应”，容易造成内需潜力不足的情况。尤其是对于中低收入群体而言，属于购房群体中的购买力断层人群，多元的住房供应体系，既能保障这些人群的住房需求，又能整体提高社会的消费能力和水平不同群体住房有保障，房地产市场调控有法可依，长效调控机制雏形已现对于房地产市场，“依法治国”侧重使用立法手段推进房地产长效机制的建立，而“保障内需”既保障不同群体住房需求，又通过内需带动经济稳定增长“十九大”关于房地产市场的三大核心要点“十九大”习近平的发言报告中，与房地产行业密切相关的核心方向性要点为：社会主要矛盾转移、住房属性明确定位和实现社会主义现代化时间表我国社会主要矛盾已经转化中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。深层次指出经济从重发展速度转移到重发展质量，从过去强调效率调整到公平。房地产市场的弱势群体住房保障成为未来发展的重点之一。住房属性定位明确加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。也就意味着房子的居住和投资的双重属性转变为居住和准公共物品的新属性特征。实现社会主义现代化时间表第一个阶段，从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化；第二个阶段，从2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国现代化基本涵盖了：农业发展、科技发展和创新、工业信息现代化及城市化。未来农村发展、农民进城、城市化仍然是房地产市场机会。核心要点1：社会主要矛盾转化1956年中共”八大”当前主要矛盾不再是阶级斗争，而是人民对于经济文化迅速发展的需要同当前经济文化不能满足人民需要的状况之间的矛盾1981年中共”十一届六中全会”在现阶段，我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾2017年中共”十九大”我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾提出的背景：1.区域发展不平衡，居民贫富差距大；2.创新能力较弱，实体经济水平待提高；3.就业、教育、医疗、居住、养老等方面问题突出提出的背景：1.国内生产效率较低，技术水平相对落后；2.国内市场封闭，与国际贸易联系较弱提出的背景：1.确立工业化强国为主要路线，但体制、管理模式仍停留在农业化；2.教育、研究体系建设落后，人才缺乏问题突出2017年“十九大”提出的社会主要矛盾转化，主要基于对当前区域发展不平衡、经济创新能力较弱以及民生问题（如就业、教育、居住等）突显的判断，其中住房问题为核心的矛盾点，促使中央对住房属性明确定位和做出住房制度的结构性安排核心要点2：住房属性明确定位2016年12月21日中央财经领导小组第十四次会议习近平指出要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居“19大”前关于住房属性的表态2017年10月19日中央”十九大“习近平指出加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居“19大”住房属性发生改变“18大”期间住房属性定位居住属性投资属性居住属性准公共物品属性转变“19大”期间住房属性定位国外对住房属性定位居住属性准公共物品属性“19大”期间关于住房属性的定位与2016年12月中央财经领导小组会议的提法具有延续性。“19大”期间，住房属性定位由“18大”期间的居住、投资属性转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性的定位，去投资化意义明显核心要点3：社会主义现代化时间表实现社会主义现代化时间表第一个阶段：从2020年到2035年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化第二个阶段：从2035年到本世纪中叶，在基本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国社会主义现代化的内涵社会主义现代化的主要内容科学进步经济持续社会结构城市化减少对劳动力、资本的依赖性，通过科学技术进步推进经济内生性发展经济结构转变，逐步由第二产业主导向第三产业主导的经济发展结构转变逐步完善和解决就业、教育、医疗、居住、养老等方面的突出问题核心热点城市城市化空间不大，未来发力点在三四线城市2020-2035年为实现社会主义现代化的关键时间段，其亟需解决的问题就是习近平针对发展“不平衡、不充分”的表述，化解核心热点城市居住问题以及提升三四线城市城市化水平是房地产长效调控机制的主要内容“十九大”为房地产业定调2017年10月18日，习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告，在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一章节中，提出“加强社会保障体系建设“，并对房地产市场定下”房子是用来住的、不是用来炒”的基调让全体人民住有所居定位措施目的坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度十九大为房地产业定调？全国多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度蓝图商品住宅具有规模性的、资金实力的、品牌实力的大开发商社会租赁住房地方国企和央企公共租赁住房一线及二线核心热点城市中小型开发商多主体供应是指，针对核心热点城市和三四线城市房地产市场特征的不同，对商品住宅、公共租赁房以及共有产权房等进行供应主体的细分，尤其针对核心热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾，做出多渠道保障和购租并举的制度安排，全面覆盖基本住房需求的同时，兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需、改善需求商业用房存量持有方地方政府平台共有产权房开发商自持住宅商品住宅三四线城市城市主体供应主体全产权售卖部分产权售卖社会租赁保障租赁地方政府租赁住房全产权售卖保障租赁住房类型中高收入人群中等偏下收入人群大学毕业生及城市人才住房低等收入人群中高收入人群低等收入人群针对人群未来住房的多主体供给实现蓝图01“十九大”后的政策导向02“十九大”与“十八大”政策对比03“十九大”前后关键人员及政策基调判断04本章总结对比1：“四新”理念定调新定位上升科学发展观地位解决中国发展的方向和路径“十八大”四新理念定调新概括提出一个中心、两个基本点、五大建设中国特色社会主义发展以经济为中心，兼顾其他方面的立体发展模式新布局实现全面小康社会的路径建成全面小康社会时间点新要求适应新环境下，党职能转变以道德建设为基础“十九大”四新理念定调新时代以“十九大”为关键点，具有重要历史意义和政治意义新使命展现斗争、工程、事业、梦想的发展愿景确定中国未来发展的顶层设计新思想确定新时代中国特色社会主义思想为中国发展的理论指导新征程“十九大”期间将起到承上启下的关键作用“十八大”政策及理念为“十九大”进一步改革奠定基础，“十九大”是“十八大”政策的延续和深化。“四新”定调上有两个转变，第一，进一步提高“十九大”的历史和政治意义，明确了“十九大”期间将完成前一百年的收尾和为建成全面小康社会打好基础；第二，将“中国梦”的实现路径具化为“斗争、工程、事业”，将成为中国未来发展的顶层设计对比2：经济增长方式转变社会主要矛盾：人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾“十八大”经济增长方式表述与实际增长方式消费内需拉动现代服务业和战略性新兴产业带动科技进步、劳动者素质提高、管理创新驱动节约资源和循环经济推动投资消费出口需求侧刺激社会主要矛盾：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾“十九大”经济增长方式表述数量型经济增长阶段质量型经济增长阶段供给测改革适当需求侧刺激去产能去库存降成本去杠杆补短板缩小区域发展不平衡缩小贫富差距完善社会保障制度“十八大”期间，政府主要采取内需拉动、政府主导的投资以及出口红利等传统数量型经济增长方式实现。“十九大”期间，经济增长方式将是供给侧改革和适当需求侧刺激相结合的质量型经济增长方式对比3：供给侧改革的两个阶段侧重点2015年11月10日中央财经领导小组：“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升”阶段I“十八大后”（2012-2017）：供给侧改革阶段阶段II“十九大后”（2017-2022）：供给侧改革+适当需求刺激阶段2015年12月22日中央经济工作会议：“明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务”2016年5月16日中央财经领导小组：“推进供给侧结构性改革，是综合研判世界经济形势