日本商业地产案例

日本六本木项目案例分析一、项目基本情况研究1.1项目位置六本木新城（六本木ヒルズ），又称六本木之丘，位于日本东京闹区内的六本木，由森大楼公司（森ビル）主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。此前，这个地区的街道一直非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高。另外，该地区内林立着各式各样的Pub和Club，各国人士穿梭其中，给人一种灯红酒绿、夜夜笙歌的印象。1.2开发商/投资商背景1986年，东京政府启动了六本木新城再开发计划，并指定六本木六丁目地区被为“再开发诱导地区”。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。其后，作为土地所有者之一的森大厦株式会社(MoriBuilding)与朝日电视台(AsahiTV)等共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造。但是，这一地区的土地所有权人有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事。因此，街区的改造计划一直到1990年才有所进展，在四百多位土地所有者经过不断的努力与协商之后，成立了“六本木六丁目地区再开发准备组合”，与东京都政府协调再开发计划。经过17年的不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施工，于2003年4月底完成。六本木新城的空间组成大致可分为五个区域：•地带大厦(NorthTower)•地铁明冠(MetroHat)•好莱坞美容美发世界(HollyWoodBeautyPlaza)•HillSide•WestWalk与榉树坂(Keyakizaka)区1.3项目总体工程技术数据建筑名称建筑概况好莱坞美容美发世界地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米六本木新城森大厦地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米六本木新城入口大厦地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米东京君悦大酒店地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米榉木坂地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米榉树坂天台大厦地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米朝日电视台地上8层，地下3层，建筑面积73，700平方米a、b、c、d，4栋住宅楼a栋地上6层，b、c栋地上43层，d栋地上18层，各栋地下为2层，总建筑面积149800平方米，837个住户停车位2762个六本木新城具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施……几乎可以满足都市生活的各种需求1.4项目业态分布情况六本木一丁目1.5项目交通状况六本木交通便利：•地铁直接连通B1F•数条公交线路•道路交通通达，停车位充足•同时设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费•步行街、地下通道以及上下自动扶梯相连通，组成了一个完善的交通网络地铁停车场停车场入口城市交通连接扶梯六本木新城在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系。到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番站”及经地铁南北线到“麻布十番站”。都营公共汽车有4条路线、港区社区公共汽车有2条路线通往六本木新城。自行开车前来，这里有12处停车场，共计停车位2762个，24小时营业。开车前来购物的顾客可以直接将车停在不同楼层的停车场，方便、迅速地进入自己喜欢的空间，或搭乘高速电梯与电动手扶梯到达各楼层。50辆摩托车与332辆自行车的停放处，以及出租车乘车处与租车服务处，为人们提供了多样化的交通选择。六本木新城在规划时就将人的流动放在第一位来考虑，并以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。以森大厦株式会社为首，他们希望创造一个“垂直”的都市，将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。六本木新城内的建筑就是根据这一规划理念朝垂直化方向设计的，因此六本木地区的户外公共空间开阔，绿化率也较高。二、项目研究2.1项目经营特色六本木自完成之日起，就成为了东京具有地标性质的城市综合体，不仅是日本游客去东京必到之地，也是外国游客到日本的重要一站。能达到如此好的效果，与六本木独特的经营知道分不开。六本木新城具有全年的营销推广计划，提前公布下月的活动计划，吸引公众参与。•开业推广造势（见推广部分）•通过活动扩大影响力（见推广部分）•与旅游业密切合作•完善的商业设施和服务•六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅.各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。新近仅中国香港和台湾每年就有200多万参观六本木新城。正如东京观光财团在时尚东京旅游手册所说，六本木新城正在成为东京旅游最后目的地。•六本木新城管理公司还利用对外接待参观团扩大项目影响力。参观团需要提前预约，预定会议室并提前确定时间，参观团需要支付会议室费用和讲师费用。六本木新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程。与旅游业密切合作丰富完善的设施不仅仅提供给顾客的全方位的服务，更使得项目真正名副其实的复合都会2.2总体规划设计特点虽然日本人十分向往欧式的中低建筑为主的城市结构，但以森为首的六本木建设团队认为，首都圈人口超过3200万的超级大都市东京，其历史、文化和人口密度都不同于欧洲的城市，欧洲型的以中低建筑为主的城市结构并非最适合日本。于是他们提出了新的理念1，使空间成倍增长：将以往没有充分利用的城市的空中部分加以活用即可。在城市中心适合建造高层建筑的地区积极推行建筑物的高层化，提供必要的空间。2，使时间成倍增长：一是通过建设道路以减少甚至消除交通堵塞来缩短通勤时间，二是通过提倡在市中心居住以缩短通勤时间；三，在城市中心建设集各种功能于一体的，上班与居住相连接的城区也是有效手段。Hill的原意是小坡，因为东京城里有不少起伏的坡地，不少建筑盖在小坡上。而现在，Hills体现了其建设理念，即“多功能开发、有效利用土地”的理念。所谓的Hills是综合建筑群体，有写字楼、酒店、商厦和住宅楼等。那里舒缓起伏的坡道、绿意盎然的垂直花园，以及一大批文化设施，使人感受到生活的美。在这样的社区，能在步行距离范围内满足生活基本需求，还可以有效地解决老龄化和少子女化等社会问题。因此项目总体规划方面所呈现出最大的特点就是城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。2.3平面布局一层二层三层四层动线清晰，到达率高垂直交通便利停车场连接各层空间2.4业态分布地铁明冠拥有简洁的外观、不断变化的内外灯光和顶部超大的电视银幕，无论在白天还是在夜晚都给人以不同的时空变换之感。地铁明冠大部分是速食餐厅的集中地，主要是为了服务六本木新城周边的上班族。与地铁明冠相连接的好莱坞美容美发世界内，则有Spa、健康美容、时尚名品等小型商店；百货商场内也有速食店与咖啡店，人们可以很悠闲地在此休憩和用餐。HillSide利用倾斜的联结坡道所形成的高差来营造空间变化感与趣味性，并且巧妙地结合了公共区域与开放空间及森大厦的入口与各式商店。HillSide旁的中庭广场是六本木新城最主要的广场，广场上最醒目的就是由艺术家露易丝·布鲁乔亚(LouiseBourgeois)设计的大型钢铁蜘蛛雕塑“Maman”。中庭广场规划了许多景观休憩空间与水景设施，在白天这里是一处令人感到非常舒适的休闲场所，到了夜晚这里配合着柔美的灯光，更具有另一种美感。森大厦由世界知名建筑事务所KPF设计的大楼。WestWalk就是位于森大厦的下层西侧空间与凯悦大酒店下层东侧的部分商店所组成的商业街。本区结合多样化的商店、各类时尚精品店、餐厅、医疗中心、银行与其他生活必需用品商店，形成了主要的购物中心，让人们的生活更加方便、舒适。WestWalk采用挑高为四层楼高的空间设计，商店区一共有6层楼高，玻璃帷幕为采光屋顶，产生了丰富的空间层次变化，加上各式各样精彩有趣的亮丽店面设计，配合适当的景观与休憩服务设施，是一处既简洁明亮又令人感到开阔舒适的购物场所。东京城市观景台(TokyoCityView)位于森大厦的52楼森美术馆(MoriArtMuseum)与观景台相连东京城市观景台拥有高11m且环绕建筑360°的落地玻璃窗榉树坂区结合了六本木新城入口大厦、六本木新城住宅区、六本木榉树坂大道等相关空间。主要为住宅区，居住人口大多在此处公主，体现了“住职接近”理念，也是解决东京都会区高密度居住问题所做的另一项试验。榉树坂大道是一条长400m的林荫道，行人可以沿街观赏街道两旁的国际名品店、装置艺术品或在露天咖啡座悠闲地享用下午茶。林荫道两旁的装置艺术作品不但具有休憩座椅的功能，而且每一件都是由知名的艺术家创作的，表达出不同的设计理念，独树一帜，非常富有趣味性，展现了此地所具有的艺术文化气息与悠闲的生活氛围。2.4宣传推广特色在六本木新城内的许多地方都可以见到体现这一理念的设施，包括六本木露天广场(RoppongiHillsArena)与各种媒体及IT资讯设施，都满足了人们“看”与“被看”的需求。这些设施为各类活动提供了场地。六本木还以自身独特的艺术气质成为了东京国际电影节另外一个重要的会场。这一亚洲最大规模的电影节，不仅在电影节期间为六本木成为各方关注的焦点，更通过这一持续性的活动进一步加强了六本木的地标性。“城市既是剧场又是舞台”六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地；配合着可变换的喷水设施，满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。另外，整个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信息。六本木新城再开发计划的成功在于规划者有着开阔的视野、独树一帜的品位与敏锐超群的潮流捕捉能力以及坚持不懈地努力和严谨的运营。凭借独特的创意、完整而详实的企划和强大的执行能力，六本木新城再开发计划提出了一个新的超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈提案，其规划包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成为另一种新的都市生活的形态指标。再六本木新城再开发计划中良好的艺术设计与开放空间规划的结合，将整体空间塑造得更为艺术化与人性化。艺术设计与项目的完美结合，真正使六本木这座新城具有了独特的气质，成为未来都市更新发展规划的参考范例。2.4六本木新城公共空间艺术作品拥有大量的艺术文化与休憩设施，使六本木新城成为了东京的文化重心地区之一，这也是当初开发规划时就已经确定的目标。其中在森大厦的49楼～54楼的森艺术中心(MoriArtsCenter)就规划集合了以现代艺术为展览与馆藏主题的森美术馆、观景台、会员俱乐部和学术研究机构等，并且在全区建设过程中就充分考虑设置了公共艺术作品和景观休憩设施。整个地区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间的景观系统规划，成为了六本木新城街道景观构成的重要元素。安娜之石：托马斯・珊黛尔作。斯得哥尔摩海岸群岛旅行时的回忆是我的设计的全部。（设计师语）只将爱．．．：内田繁作。与爵士乐名曲同名的椅子是根据想从东西中除去某种重力的思考而设计的「这块硕大之石从何处滚来？这条河流之水会流向何处？我从今伊始将走向何方？」：日比野克彦作拱：安德烈尔・玻兰基作。处于歩道与车道之间，设置于室外设计与建筑间之界隈。常绿树？：隆・阿拉德作。在无穷环的缝隙之间，从地面长出的常春藤盘缠成长着。静寂之岛：艾德烈・索特萨