PPT-城镇住房空置率及住房市场发展趋势

城镇住房空置率与住房市场发展趋势西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月10日1报告内容中国家庭金融调查简介中国家庭住房拥有情况城镇家庭住房需求住房空置率住房市场发展趋势及调控的新思路2中国家庭金融调查简介抽样：以有限的资源来反映总体的状况实施样本代表性与真实性建立基础数据库的重要性3中国家庭金融调查简介抽样：以有限的资源来反映总体的状况实施样本代表性与真实性建立基础数据库的重要性4抽样方案抽样设计：三阶段分层随机抽样2011年：将全国除新疆、西藏、内蒙之外的2,585县（含区、市）按人均GDP分成10组，每组随机抽取8个县。每个县随机抽取4个社区（居委会、村委会）。共计80个县、320个社区。2013年：在2011年基础上，扩展样本量，在各省进行对称抽样.•将各县按人均GDP在省内进行排序，根据2011年的样本县，对称抽出新增样本县，每个县随机抽出4个社区•新增福建、内蒙、海南和宁夏4省（区）•覆盖29个省、262个县、1048个社区•除新疆、西藏及港澳台之外的29个省、市、自治区有代表性5样本分布图(2013年)6末端抽样制作末端抽样框：对每一个抽中的社区，绘制住户地理分布图，制作住户清单列表。末端抽样：每个社区随机抽取20-50户受访家庭。•农村：20户•城镇：25-50户，在高房价城镇社区多投放样本（重点抽样，oversampling）•在统计推断时，用抽样权重进行调整7住户地理分布图（手绘）8住户地理分布图（电绘）9中国家庭金融调查简介抽样：以有限的资源来反映总体的状况实施样本代表性与真实性建立基础数据库的重要性10人行、农行、当地社区及相关机构的大力帮助对每位访员进行56小时的培训制度安排：•不同时间段无人应答6次或拒访3次（至少1次有社区工作人员陪同），才允许更换样本•团队采访保证安全、减少道德风险•非常严格的保密设计访员的责任心与创造力中国老百姓比我们起初想象的更为配合实施11对每个访员的第一份回传录音都进行录音核查，以便发现访问中的问题。访问过程中，随机抽取5%-10%进行录音核查。在数据清理过程中，对传回的每份录音多次进行核查，保证数据质量。严格的质量控制：录音核查12当日根据计算机系统记录数据（paradata)，对下列情况进行识别，核实是否为访问异常访问时间少于30分钟有效题量小于200不知道比例大于5%有效记录过少质量控制：数据核查132011年完成样本8438户，29324人。•600余位西南财经大学的本科、硕士和博士生参加2013年完成样本28142户，97916人。•1600余位西南财经大学的本科、硕士和博士生参加访问完成样本量1415获得受访户电话号码，可进行季度、月度电话回访(CATI)CATI问卷核心部分包括:宏观预期：存款利率、物价、房价、股价就业状况：就业、居住地变化金融市场的参与和盈亏状况资产与负债：房屋（包括购买与出售）及借贷收入与消费根据需要适当添加新内容季度、月度电话回访162012年4月、7月成功实施了两轮季度电话回访。2014年4月15日完成了今年第一季度电话回访，获得5300份电话回访数据。计划2015年开始实施月度电话回访。电话回访优势：•从家庭层面及时反映中国经济状况的动态变化•迅速建立起追踪数据库季度/月度电话回访17低拒访率调查年份全国城市农村2011年11.6%16.5%3.2%2013年10.9%15.4%0.9%2013年新老样本拒访率比较全国城市农村新样本12.6%17.4%0.9%成功接触到的2011老样本5.4%8.2%0.7%2013年成功接触2011年老样本的比例为82.1%18拒访率国际比较数据库调查年份拒访率美国消费金融调查(SCF)2010随机样本富裕样本（美联储+芝加哥大学）32.3%67.3%美国消费调查(CEX)2005面访日记（美国劳动统计局）25.5%29%意大利家庭收入与资产调查(SHIW)（意大利央行）200843.9%欧盟家庭金融与消费调查(HFCS)（欧洲央行）2010德国69.7%比利时57.6%法国30.0%芬兰11.1%葡萄牙10.3%19中国家庭金融调查简介抽样：以有限的资源来反映总体的状况实施样本代表性与真实性建立基础数据库的重要性20统计分析的结果是否能反映总体的真实情况主要取决于样本是否随机，而不是样本量。样本的随机性才是关键。40万的样本相对于4亿户家庭，也仅仅是千分之一。样本量大小的真正作用是决定统计分析结果的误差。抽样误差随样本量的扩大递减，但减少的速度递减。以收入为例：2011年CHFS数据中收入的均值是54271元，标准差为201438元。•样本量为8400户，抽样误差为2200元；•样本量为28000户，抽样误差为1200元；•样本量为40万户，抽样误差减少为320元。样本量是否足够大？21真实性如何？问卷的设计：前后呼应，防止相互矛盾瞒报或低报：高收入阶层收入已经显著高于其它可比数据，更接近于真实情况长期跟踪：建立信任，提高数据真实性22是否有代表性？与统计局数据比较人口统计学信息比较指标统计局CHFS城市人口比例0.5130.497（按常住地）0.3420.360（按户口）家庭规模城市2.893.04农村3.983.78平均年龄36.8738.96男性比例0.5140.505231.64.37.512.017.316.217.11311.02.35.410.31417.215.215.910.49.3-20-15-10-50510152080+70-7960-6950-5940-4930-3920-2910-190-9人口年龄结构比较2010年人口普查CHFS20112425官方数据CHFS个体工商户总数4436万4423万小微企业数1170万1134万公务员689.4万709万党员数8260万8200万其他信息比较25中国家庭金融调查简介抽样：以有限的资源来反映总体的状况实施样本代表性与真实性建立基础数据库的重要性26数据库建设的意义数据库建设的初始目的是为学术和政策研究提供一个基础数据库后来的发展让我们认识到数据库建设的意义不仅仅如此数据库在家庭资产、民间借贷、住房需求等方面填补了国情的空白数据在家庭收入等方面对现有数据提供了独立的验证数据库对业界和老百姓也有用27年8月2013年8月2014年3月城镇地区农村地区29城镇住房拥有率远高于OECD国家数据来源：德国、法国、英国：Eurostat,2012年；韩国：StatisticsKorea,2005年；美国：SurveyofConsumerFinance,2013；日本：StatisticsBureauofJapan,2008年；中国城镇地区：CHFS,2013。（城镇地区）53.3%54.2%61.4%63.7%65.2%66.7%87.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%德国韩国日本法国美国英国中国30住房拥有率高于其他发展中国家数据来源：墨西哥:HousingFinanceinMexico,2009年；印度：MinistryofHomeAffairs,India，2011年；保加利亚、克罗地亚：Eurostat,2012。中国：CHFS,2013.80.0%86.6%87.4%89.5%90.8%74.0%76.0%78.0%80.0%82.0%84.0%86.0%88.0%90.0%92.0%墨西哥印度保加利亚克罗地亚中国31城镇地区多套房拥有率迅速上升15.9%18.6%21.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2011年8月2013年8月2014年3月32家庭收入越高，多套房拥有率越高7.0%9.0%13.8%28.3%40.4%53.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%收入最低25%最低25%-50%最高50%-75%收入最高25%收入最高10%收入最高1%33家庭特征与城镇地区多套房拥有率22.7%22.6%18.4%14.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%是否经历拆迁是否拥有成年子女是否小结：中国家庭自有住房拥有率迅速上升。截至2014年3月底，城镇家庭自有住房拥有率已达到89%，农村地区家庭住房拥有率96.7%。城镇家庭多套房拥有率上涨迅速，2014年3月底已达21%。高收入家庭多套房拥有率高、经历过拆迁的家庭以及有成年子女的家庭多套房拥有率高。35城镇家庭住房需求36刚性住房需求定义刚性住房需求无房家庭有房家庭人房分离分家需求人房分离是指家庭拥有的住房不在工作以及生活重心所在地。分家需求是指因家里拥有18岁以上成年子女而可能存在的分家的需求，或称“啃老”。37城镇家庭未被满足刚性住房需求显著下降15.2%5.8%7.3%28.2%13.0%4.0%7.6%24.6%10.8%3.7%7.8%22.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%无房人房分离分家需求总需求2011年8月2013年8月2014年3月38低收入家庭未被满足的刚性住房需求旺盛35.7%28.2%25.0%26.5%32.3%27.4%24.3%18.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%收入最低25%最低25%-50%最高50%-75%收入最高25%2011年8月2013年8月3913.1%的城镇家庭具有潜在的改善型住房需求城镇地区潜在的改善型住房需求全国13.1%东部地区12.9%中部地区13.9%西部地区12.6%改善型住房定义为现居住房屋居住时间超过20年，以及现居住房屋家庭人均面积低于全省居住面积中位数并且居住时间超过5年。同时对于这两类改善型住房需求还附加了户主年龄不大于60岁的要求。40依据能否支付三成首付款或者换房估算可实现住房需求依据家庭金融资产是否达到新房30%的首付款，或换房家庭已有住房资产足以支付2012年本省新房均值来估算可实现住房需求。24.6%13.1%3.1%3.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%刚性住房需求改善型住房需求潜在需求可实现需求41依据房价收入比估算可实现的住房需求24.6%13.1%2.9%1.0%7.1%3.0%9.5%5.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%刚性住房需求改善型住房需求潜在需求3倍房价收入比可实现需求6倍房价收入比可实现需求8倍房价收入比可实现需求42依据房贷负担估算可实现的住房需求通过估算家庭在支付3成首付款之后，按照人民银行房屋贷款基准利率6.55%、最高还款年限30年以及等额本息法计算的家庭每月还款负担，与家庭不同比例的月收入进行比较，来衡量家庭的购房能力。24.6%13.1%8.2%3.2%10.4%4.3%12.4%5.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%刚性住房需求改善型住房需求潜在住房需求30%家庭月收入可实现住房需求40%家庭月收入可实现住房需求50%家庭月收入可实现住房需求43可实现住房需求最高不及潜在需求的39%3.1%7.1%10.4%3.9%3.0%4.3%7.0%10.1%14.7%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%3成首付款6倍房价收入比40%家庭月收入可实现刚性住房需求可实现改善型住房需求可实现总需求44小结：过去三年，刚性