高尚电梯住宅项目物业服务策划方案

1高尚电梯住宅项目物业服务策划方案1物业管理前期策划准备阶段物业管理是楼宇建成后的延续和完善，是一个复杂的系统工程，为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我公司可在物业管理的不同时期提供各专业项目的服务。1．1物业管理项目前期介入策划在XXXX项目入住前期，我们将根据该项目的设计思想，建筑档次以及其它诸多因素，为XXXX项目制定一套完整的物业管理规划，并据此策划制定筹备工作计划，以确保在入住前全部完成。1．2准备阶段具体服务范围及内容A、资料、规章制度策划准备a.策划编制《XXXX项目业主临时公约》b.策划编制《XXXX项目住户手册》c.策划制定物业管理财务预算d.策划设计组织架构及工作岗位e.策划建立各项规章制度f.策划协助筹备进驻庆典活动准备工作B.办公后勤a.物业管理用房配置建议b.物业管理工作开展的物料、工具器械准备c.各类资料印刷前的认价、组织商家等C.人员招聘、培训2a.策划制定员工招聘计划b.策划制定员工培训计划策划培训内容：----物业管理概论及物业管理法规----处理客户投诉技巧----紧急事件处理程序----物业财务管理知识----各部门工作流程及工作程序的培训----节能意识和李能计划的培训----工程、设施设备的日常保养培训----员工礼仪、礼貌培训----岗位职责培训----撰写各类报告及公函D．各类证照办理及相关政府部门联系a.政府职能部门联系b.项目同边关系部门联系c.物业管理日常事务联系部门2物业前期介入阶段XXXX物业管理有限公司对物业管理的前期工作将本着“以人为本”的原则，从XXXX项目使用人的角度，从日后物业管理以及节约能源和环境保护的角度，向XXXX项目业主提供专业意见，于XXXX项目交付使用前，由我公司工程高级顾问及专业工程师提供工程技术顾问服务，同时派出项目物业管理专业人员前往贵项目进行考察，从住宅楼宇使用的角3度随时提出合理化意见和建议。2．1物业管理前期介入服务策划通常情况下，我们的物业管理前期介入服务策划工作主要包括以下内容：----参照整个项目不同部分的设计功能，建议项目综合发展所必需的工程设施及安装规范；----根据项目特点，协助开发商制定物业装修方案；----从使用者的角度，协助开发商工程部门检查基本设计及设施施工，以达到特殊使用管理的要求；----根据需要，出席有关工程会议，务求一切设施达到设计要求及安装规范的在要求，并能顺利移交达到使用管理的要求；----根据需要，出席有关工程会议，务求一切设施达到设计要求及安装规范的要求，并能顺利移交管理；----向项目开发商汇报一切承包商在安装工程上达不到设计要求的事项；----列出遗漏工程及存在的问题供开发商基建部门参考跟进；----建议可以改善的工程及增减工程项目，以节省工程费用及达致最高经济效益；----从物业管理角度，检查项目的设计图例，建议一切必须改善及改良工程；----提供改善主要设备及改良服务的意见。如供电量等问题，以避免于项目落成后加装需要的设备而影响其它设施的运行及整个物业的外观及形象；42．2物业验收接管为了配合开发商对竣工楼宇进行交收事项，为保障该项工作的顺利完成，同时项目物业楼宇验收，对接管后期物业楼宇维护、保养等极为重要，为确保接管后期限的工作顺利开展，故拟定该项工作各种事项：A.普通检查验收事项----各大门是否有锁，是否有钥匙，门鼓是否正常，门铰是否完整；----各机电、土建修理空间是否足够；----各地漏是否可去水；----各地面排水槽槽盖是否完整；----各墙身、地面瓷砖是否完整及良好；----所有建筑垃圾应被清走；----公共地方玻璃、栏杆是否完整；----各机电/土建证书是否完整；----所有玻璃幕墙是否完整无瑕，瓷砖、石材、梯阶是否完整，可有划痕；----各类卷帘门是否运行正常；----各给水、热水、采暖水、空调水阀门是否可全关全开，是否有漏水现象；B.以下各机电设计建议用列明的规格检查，但不限于此：----空调机：根据供应商提供的启动标准测试，同时记录各初始运行平衡状态的读数；----冷水、采暖及热水管：察看压力测试报告及每个水阀是否操作正常，支撑件是否足够及抹上防锈油，管道保温是否良好；----风管：察看压力测试，各风量调节门是否操作正常，风喉有没有漏风、5支撑件足够；----各机器组件：根据测试报告及安装标准进行；----各泵浦：根据测试报告试验等程序进行；----各贮水池：根据贮水测试程序进行；----消防系统：根据消防系统检查程序进行----强电系统：根据强电系统检查程序进行----后备发电机：根据后备发电机试验程序进行----护卫监控系统、卫星电视系统：现场试验及测试讯号分贝；----楼宇自控系统：测试信号是否到位，执行机构是否可靠工作；----网络系统：检查各组件安装情况，接线是否牢固，信号是否畅通；----各类供回水管：压力测试，并察看各阀门操作是否正常；----排水系统：测试排水是否正常、通畅。----其他地方如天台、消防楼梯、公共通道、卷闸、天花吊顶、公共洗手间、车场等将会在现场验收时检查。C.验收程序----所有工程验收都应由开发商基建部门负责牵头；----所有系统必须于调试正常情况下，同时连续运行一段时间，以便尽量找出一些隐患，才能进行验收；----在验收过程中，着重在将来运行及维修角度，如发现问题，提交开发商，以便于开发商及时督促相关施工单位处理，并做出记录；----作为验收合格的必要条件之一，是收到所有有关政府部门的合格证、使用证；----接收所有合同副本、技术规格、竣工图纸、使用说明书、维修手册、6调试报告，收齐后必需建立档案。----必须了解清楚保修期的起始日期和终止日期；----必须知道所有施工单位的紧急联络人、电话及地址；----必须收齐所有备品备料，并妥为保管并记录。D．物业竣工及验收----物业及设施设备验收调试----遗漏工程的跟进----现场：清点、验收共用设施、设备----与开发商结清接管前的所有费用----项目的工程竣工图纸和技术资料----物业保修期内维修事宜与开发商签定维保协议。3前期物业管理阶段XXXX项目进驻后，即转为正常的物业管理阶段。在此期间，我公司将按照策划筹备阶段制定的物业管理策划方案，一一落实到位。3．1前期物业管理阶段工作策划----项目管理处工作策划----项目客户服务部工作策划----项目工程维修部工作策划----项目护卫部工作策划----项目保洁部工作策划----项目绿化部工作策划3．2物业管理项目管理处工作策划----项目管理处的职能：7XXXX项目物业管理部作为向客户提供服务的一个职能部门，在项目整个物业管理过程中起着重要的作用，物业管理项目管理处必须起到与使用者联络的作用，提供优质客户服务及处理投诉，并同时担负起协调物业护卫、清洁及工程维修的工作，以及收取物业管理费的工作。----物业管理项目管理处各岗位职责于XXXX项目进入正常运行管理时期，项目管理处的岗位职责主要包括主持开展物业管理服务中的各项楼宇巡视、监控中心、消防中心、交通疏导、大堂接待、客户沟通、收管理费等工作的正常运行。同时接受公司的管理、监督、指导，对管理处各部门工作进行协调、合理调配管理处公共资源、管理处对外工作联络、与相关政府职能部门的沟通与对接等相关事务。----综上所诉，我公司根据已成型的岗位职责和XXXX项目的管理特点，特别设计适合的物业管理项目管理处的工作岗位，并制定详细的岗位职责和工作标准。A.物业管理项目管理处主任岗位职责----认真执行国家及政府的有关政策、法规以及公司制定下达的各项工作方针、计划和指令，严格执行公司各项规章制度，定期向公司汇报管理处工作情况。----负责对外协调有关单位、部门的公共关系，确保各项工作顺利开展。----负责管理处经营管理工作及日常费用支出的审批工作，合理控制费用开支，充分合理利用管理处人力、物力资源，增收节支,确保收支平衡及部门持续稳定发展。8----负责组织与住户、免税公司之间的沟通，准确把握顾客需求，及时认真地解决业主提出的合理要求。----负责审批本部门的各类物资的采购管理工作，控制本部门的物资进出、采购程序。----负责签定本部门的各类合同、分承包方合同、写字楼管理协议书、租赁合同和长期家庭服务协议书。----不断提高部门员工的品质意识、服务质量，进一步规范操作程序，加强监督机制，确保实现部门质量目标。----负责职工食堂重要问题的决策与监督工作。----负责CI工程的具体落实、组织及监督，并提出合理化建议。----负责小区需要的环境、设备改造任务的落实及物业管理创新、规范等工作的具体安排与实施。----负责管理处日常经营管理有关工商、税务、管理报告等的规范化、公开化等工作，并对结果负责。----每周至少一次检查小区公共设施、机电设备的维修养护情况。----每周组织落实管理处工作例会，及时掌握人员状态、工作中存在的不足、疑点、难点，检查、总结和布置工作。----负责组织、协调各类人员的工作安排，负责本部门员工每月工作业绩考评，职工、职员每季度工作效绩的考核，并将结果反馈至被考核人，报公司相关部门作为公司人力资源管理的依据。----负责审批本部门每月的培训计划及安排、组织工作，监督各类员工之培训是否有效。----每月底审批下月《月工作计划表》，并交指定人员汇总存档。9----负责每月对部门质量记录抽查一次，确保质量记录的真实性、完整性。----负责或授权主管制定B级夜间查岗计划，合理安排夜间查岗人员并监督查岗情况，每月组织一次夜间紧急查岗，以确保小区安全保卫工作质量。----负责小区社区文化活动计划的监督，实施及检查工作，确保小区社区文化活动丰富多彩并与日常管理工作紧密结合。----负责管理处各类员工业余文化生活及体育活动的安排与落实，丰富员工之业余生活，增强团队凝聚力。----负责落实每半年对管理及专业技术人员的培训考核，每季度对员工的培训考核。----负责培养和造就经营管理人才及部门职员工职业生涯规划工作，并负责管理处各类员工的加薪、调动、奖惩、晋升及奖金分配等。----负责小区消防安全工作的管理与监督，为小区消防第一责任人，并负责小区消防知识的宣传教育工作的监督管理，每年底举行一次消防实战演习并进行有效评估。----不断提高自身素质、创造性思维及管理水平。----完成公司领导交办的其他工作。B.物业管理项目管理处副主任岗位职责----协助主任制定和完善管理处部门内部的各项管理制度，制定各类工作人员的作业程序及考核评分标准和奖惩措施，经管理处主任批准后组织实施。----根据管理处的经营方向和目标，制定具体的经营项目方案，策划新的经营项目，并组织实施，协助主任完成公司下达的经济指标。10----负责协助主任对所管辖人员之工作绩效进行公正合理的考评，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的开展等，负责各类专业技术人员的业务培训及职业安全教育，不断提高专业技术人员的业务素质。----监督管理处各类文件、资料、表格、内外来文等质量记录的管理工作和归档工作，督促检查各类信息、例会纪要、工作计划的整理、发送、落实工作。----负责管理处各类资产的监督工作，每月核查掌握各类资产的使用状况、技术性能，监督管理处内部各类检查工作，并根据检查结果予以通报，采取合理措施对发现问题纠正预防。----按公司质量体系文件要求协助管理处经理签订本部门的分承保合同，并监督合同实施。----负责接待来小区检查、指导工作的有关领导，正确宣传住宅区整体公众形象和介绍小区管理经验。----健全并落实小区精神文明建设公约，定期向住户宣传党和政府的政策、法规、公共管理制度和消防法规等，并在管理处经理领导下，监督落实小区各项健康、有益的社区文化活动。负责协助部门经理每半年组织召开业主恳谈会，加强与住户的沟通，了解住户的需要，完善各项工作内容。----负责每月30日前落实本月工作计划完成情况，并汇总下一个月工作计划，负责组织落实各项计划工作内容，提交月度工作总结评估报经理审阅。----负责监督检