dcjianghu_1236601326_世联无锡蠡湖一号商业街定位和商业规设计建议

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/3/142020/3/14商业街定位和商业规划设计建议世联研究案例蠡湖一号本报告是严格保密的。2商业街开发目标1、商业街的开发实现利润最大化；2、是一条有特色的商业街，有人气，入驻商家经营情况良好，产生很好的社会效应；3、商业街的成功开发，为阳光房产的品牌带来提升和增值；4、做为蠡湖新城内副中心区级商业街；本报告是严格保密的。3无锡商业市场概况1项目价值分析2战略选择与定位3客户构成分析4成功案例借鉴5物业发展建议6本报告是严格保密的。4无锡的经济与商业发展现状有足够的空间供新项目发展（万元）无锡城市居民人均可支配收入0.86030.99881.16471.35880.94540.0860.0990.1490.1660.16700.20.40.60.811.21.41.620002001200220032004城市居民人均可支配收入同比增长无锡市近5年来城市居民的生活水平日渐提高，消费力逐日提升；2002年，无锡市的恩格尔系数已经达到0.39，居民生活属于富裕型，除了具有最基本的温饱需求，也产生了对高层次精神文化消费的需要资料来源：无锡市统计局网资料来源：无锡主要商业街调查报告无锡有主要商圈11个，覆盖46条特色商业街，多数为自然形成，缺乏整体规划意识，对市场变化适应性差1234567891011宏观数据本报告是严格保密的。5中心区综合街副中心区综合街特色商业街特色复兴路中南路新生路餐饮红星路石门路青石路餐饮永乐路湖滨路梁青路餐饮南禅寺步行街通惠西路五爱路餐饮、休闲南长街上马墩路北大街餐饮、休闲塘南路惠河路梁溪路餐饮、服饰中山路广瑞路人民中路服饰、休闲春申路建筑路崇宁路服饰、休闲永丰路凤翔路健康路服饰、休闲清扬路学前东路后西溪服饰县前东街通运路服饰县前西街振新路服饰人民东路学前街文化人民西路数码长江路公司旺庄路公司锡沪路建材长江北路建材金城路建材青祁路建材盛岸路建材江海东路汽车苏锡路汽车46条商业街分类无锡的46条商业街基本可分为3类：中心区综合街、副中心区综合街、特色商业街；特色商业街以餐饮、休闲、服饰、建材为多；只有五爱路、北大街集餐饮、休闲于一体，但商家档次一般，排布也较杂；目前的商业不足以满足无锡市民对高档休闲及高层次精神文化生活的需求资料来源：无锡主要商业街调查报告46条商业街综合与特色各占一半，综合街感觉杂乱，特色街没有主题，特色不足商业分析本报告是严格保密的。628%37%12%20%3%餐饮、休闲服饰、礼品医药、食品其他空置无锡目前的商业还是以餐饮、服饰等为主，分别在30%左右，居民生活配套占15%左右，其余在25%左右。资料来源：无锡主要商业街调查报告餐饮休闲娱乐艺术品服饰饰品珠宝烟酒食品医药保健金融公司其他空置合计南禅寺步行街566126132801100260212北大街1560300058314660青石路429438170368204510211113211610249836241038516483这三条街的功能配比中，餐饮、服饰、饰品的数量分别排在了前三位，总数占到一半以上休闲、文化类商业数量很少，总数只占一成不到，难以完全满足市民高层次文化生活需要餐饮、零售占主导，满足居民日常生活；休闲、文化类商业缺少商业分析本报告是严格保密的。7中心综合街副中心综合街特色商业街高档低档趋强在无锡，不论市区、市郊都缺少高档商业这正是我们可以进入的空白点目前商业低档为主；高档商业缺乏，市场留白商业分析目前的商业较多为自然形成，缺少合理规划与正确管理，商业档次较低本报告是严格保密的。8零售业58.55%饮食业13.20%服务业12.16%商务金融9.70%娱乐消遣3.80%文化交流画廊、剧场、高级酒店等2.80%酒吧、电影院、俱乐部、游戏城等百货商店、超级市场、服饰店、专卖店、日用杂货店等餐馆、食品店、点心店、等美容美发店、医疗保健、其他各类服务商品展示、银行证券、商务办公等市场最大占有者市场次要占有者市场稀缺者传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类稀缺无锡目前商业市场中所缺乏的娱乐、文化类商业正是我们可以进入的空白点资料来源：无锡主要商业街调查报告商业分析本报告是严格保密的。9失败项目问题多多，建筑、规划、管理皆值得关注灵山仿古商业街：位于灵山大佛风景区出口处，为游客出口必经之路；目前只有一半商家入驻，其中以旅游纪念品店为最多，另有少量茶室和佛教用品店项目概况项目图片项目问题建筑风格单一，风格营造限于表面；空置率高，商业气氛不足；入驻商家缺乏个性，产品种类少，档次很低；广告、店招少；客户单一，季节性强；新地假日广场：位于无锡新区长江北路、新光路；已建成一年，商家入驻稀少，档次一般；部分餐厅有独特个性，吸引固定客户区位一般，建筑规划不佳；铺位可售，难以控制业态；开发商管理不善，指示牌不够统一，重要节点没有重点利用，整体感觉杂乱南禅寺步行街：位于朝阳广场南边，古运河附近；商家云集，人流攒动，以餐饮为主，也有休闲、零售、服务类商业，业态种类较多；业态种类过多，没有严格按功能分区；管理处没有对广告、风格等进行统一管理；广告、灯光等严重影响传统建筑的诠释本项目可引以为戒的：1、建筑风格必须自成一格，或单一的透彻，或融合的完美2、功能分布必须合理化，不但对商家有利，更为顾客构筑舒适消费环境3、指示系统必须清晰，不让每一个顾客因为不断的找寻而浪费休闲消费的时间与精力4、开发商管理必须到位，招商控制、广告制作、灯光布置等都要做到细致周到旅游商业本报告是严格保密的。10新兴项目规划成熟，建筑风格、形象包装、资源利用等独特之处值得借鉴现代城市中的传统亮色，传统文化中的现代融合形象包装特色鲜明，与整体风格相符，广告整齐建筑风格独具特色，在现代建筑中融入传统元素业态分布合理、清晰，入驻商家档次较高崇安寺生活广场是无锡一条新兴商业街，地理位置佳；建筑规划布局较合理，现代与传统巧妙结合，风格独特；目前没有完全建成，但已有商铺几乎全部入驻，招示整齐。本项目可借鉴的：1、整体形象包装到位，特色鲜明2、建筑风格以现代为主，又与传统元素和谐相融3、功能设置符合项目位置，充分利用周边资源旅游商业本报告是严格保密的。11餐饮、休闲、服务业为主，满足居民日常需求，文化内涵没有得到提升社区商业业态分析0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%休闲便利、烟食美容美发产品展示、营业厅金融服饰、家居医药空置楼盘名称商业面积商业定位万科-魅力之城全区性商业设施、街区级商业中心、主题商业街顺驰-天鹅湖40000m2国际风情商业街、豪华商业购物公园休闲、餐饮便利、烟食美容美发产品展示、营业厅金融服饰、家居医药空置合计西河园4325100015莲蓉园92412121637金水华庭5026023018合计185823244670百分比25.70%7.14%11.43%32.86%2.86%5.71%5.71%8.57%100%这三个案例均为市区内住宅底楼商业因地处市中心，有部分产品展示、营业厅设置于此，且数量最多，但对于市郊项目，此类型商业会有所减少休闲、餐饮与美容美发数量占到第2、3位，但规划分布较杂，整体档次不高，文化内涵不够项目周边大盘规划的商业以商业服务和购物为主，较多的为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足资料来源：世联地产社区商业本报告是严格保密的。12蠡湖新城目前成熟度不够，但知名度已经形成，周边度假村、疗养院众多，但商业、娱乐配套不够，难以满足游客度假休闲需求本项目位于历史气息浓厚，旅游资源丰富的蠡湖新城。规划总面积约20平方公里，是由开放公园、居住区和城市公共设施组成的旅游服务中心和高品质的“新湖城”。项目周边有众多著名旅游景点，且项目位于“蠡湖十景”观景带的东端，共享部分旅游资源周边有众多的度假村、饭店等，客户来源丰富地段价值蠡湖公园渤公岛鼋头渚公园宝界山风景区环湖观景带度假村、饭店项目地块本报告是严格保密的。13项目位于蠡湖新城旅游带末端，旅游人群必经之路，RBD辐射范围内，环境价值较高环境价值环湖观景带新城CBD本项目地块RBDRBD（ResortBusinessDistrict游憩商业区)中外定义：Stephen·L·J·Smith——建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆等高度集中组成、吸引大量旅游者的一个特定的零售商业区。保继刚、古诗韵——城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（如购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身设施等）集聚的特定区域。RBD形成条件：城市旅游业发展趋势上升区域是当地历史文化与自然风景的代表处于带状旅游区东部的本项目具备RBD的部分特征！本报告是严格保密的。14自然风光、人文底蕴、蠡湖十景、交通便利，环境价值节节高升蠡湖之光—船帆景观大道—公共绿地环境价值项目入口附近的人行斑马线自然资源蠡溪河本报告是严格保密的。15战略选择与定位——SWOT分析优势（S）：片区优势，蠡湖新城被重点规划处于新城RBD辐射圈内地块具有自然资源交通便利开发商有一定影响力区域内启动的第一个商业项目劣势（W）：片区不够成熟、商业氛围不足周边为交通要道，道路宽，不便通行区域内启动的第一个商业项目，有一定风险性机会（O）：无锡经济发展快，居民生活水平提高无锡旅游业增长较快无锡现有商业缺少文化、休闲、娱乐类主题项目无锡缺乏高档次商业项目威胁（T）：新城内旅游配套商业将逐渐形成周边大盘自有配套商业抓住有利时机与市场空白，努力成为带动区域商业，引导区域商业的蠡湖标志性商业区SWOT分析本报告是严格保密的。16战略选择与定位——战略选择行业老大领导者市场的先驱者引领市场走势垄断市场非行业老大，中大规模市场挑战者努力改变市场规则强调产品差异形成自身标准次/非主流市场追随者借助已有市场企图以小克大以价格为自身优势敏锐的机会主义者补缺者寻找市场空白挖掘潜在客户产品创新与需求点蠡湖新城特色商业的领导者无锡市场商业街的补缺者我们要做RBD、社区商业、特色文化娱乐商业街的结合体！战略选择本报告是严格保密的。17客户主要来源于周边新导入的高素质的社区业主，以及来蠡湖旅游度假的客源；蠡湖新城完全建成后，CBD区的商务和办公客源也是另一支主力军；偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群蠡湖新城高尚住宅区的业主、来蠡湖旅游客源和度假客源蠡湖新城金融文化区域的商务客源和办公人群其它片区的社区人口，和大学的学生来自市区的商务客源商圈客户本报告是严格保密的。18案例借鉴——（上海）新天地、（深圳）波托菲诺（无锡）蠡湖一号商业部分面积：商业街：14000平米、超市12000平米、会所8000平米；商业街的属性：新城开发中的CBD辐射板块；大型社区的开放型商业街；有文化、自然、旅游、游乐资源为依托；（深圳）华侨城波托菲诺借鉴成功因素：1、大型社区的开放型商业街，内外共享；2、具备一定的规模，形成集中的商业核心区；3、商业具备特色，对于住宅销售产生促进作用；（上海）新天地借鉴成功因素：1、功能定位与项目对旅游资源的挖掘；2、业态比例与商业形态；3、建筑元素的利用，独特风格的形成；案例差异点：波托菲诺环境成熟，而本项目及整个片区刚起步；案例差异点：新天地位于上海市中心区域，是旧改大型商业项目，而本项目处于新城次中心区域，体量要小；功能定位业态布局人流导入建筑风格…………案例比较本报告是严格保密的。19案例一（深圳）波托菲诺1、销售中心2、风情商业街3、水岸会所4、天鹅堡一期5、纯水岸一期案例分析35124本报告是严格保密的。20波托菲诺的商业采用多种功能组合的方式进行社区商业功能划分功能定位功能划分关联品牌A区精品街以化妆品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（欧罗普）首饰行、FRED首饰行B区水边休闲街酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等古罗马咖啡吧、丹桂轩、SPR咖啡、Illy咖啡、可颂坊、舞鹤、金莎巧克力等C区社区服务街美容美发、银