69城中村调研报告

1加快城中村改造及产业转型升级调研报告按照二七办[2010]110号《区委区政府关于围绕经济社会发展重大课题开展专题调研的通知》文件的要求，结合我区在城中村改造及产业转型升级工作中遇到的实际问题，课题组对“加快城中村改造及产业转型升级”进行了专题研究讨论，采取实地考察与理论经验学习相结合，其他城市案例借鉴与组内及相关单位讨论相结合等多种方式开展课题研究，并于11月23至28日赴南宁、海口考察学习，经过认真研究、讨论，形成报告如下：一、现状基本情况：（一）我区城中村基本情况我区三环以内共有17个城中村（高砦村、菜王村、焦家门村、佛岗村、小李庄村、王胡砦村、齐礼阎村、孙八砦村、西陈庄村、蜜蜂张村、马砦村、兑周村、小赵砦村、王立砦村、路砦村、冯庄村、黄岗寺村），涉及34个自然村、16707户、常住人口53474人和30万流动人口，总面积14720亩。除了马砦村结合火车站西出口进行旧城改造外，其他16个村现已基本启动，另有荆胡村列入城中村改造。（二）我区城中村改造工作进展目前，我区有小李庄村、菜王村、佛岗村、王胡砦村、路砦村、焦家门桃园路段等6村现已实现土地挂牌，出让土地约2871亩，通过改造共腾出土地6900亩，搬迁村民80002余户2.6万余人，需建回迁安置房约400万平方米。截止目前，全区在建安置房约250万㎡，其中约60万㎡已经竣工，58万㎡已交付使用。齐礼阎村、冯庄村、黄岗寺、荆胡村等4村已拆迁完毕，高砦村已搬迁完毕待控规公示完毕后正式启动拆迁。孙八砦村、蜜蜂张村、兑周村、小赵砦村、西陈庄村、王立砦村等6村正在编制控规。截止目前，全区城中村现已拆迁577万㎡。通过估算，我区通过16个城中村改造将建设安置房面积约860万平方米，建设商品房面积约1497.6万平方米，其中商业、办公面积为。总之，城中村的快速推进将进一步繁荣我区经济发展，为我区经济社会跨越式发展提供强有力的保障。（三）城中村改造产业现状1.改造前产业现状城中村改造前往往是小门店、无牌店的栖息地，社会管理成本高，最容易存在制假售假、无照经营、消防安全、社会治安等隐患，各种产业类别低下，难以形成规模产业，社会经济效益较差。就我区而言，目前，孙八砦村以出租房和出租临街店铺为主，业态混杂，缺乏产业支撑，与我区打造大学路商业一条街的战略思想不相符；兑周村以大量沿街商业为主（手机专营店），商业模式较为粗放、低端，严重影响中原路升级改造，制约二七区核心区域发展；蜜蜂张村以出租房为主，3业态状况与其紧邻二七商圈、河医商圈、火车站西出口的优越区位不相符合，该区域缺乏大型酒店、商业购物等业态。2.已实施改造的6个村产业业态1）商业功能定位：其中，小李庄定位于集商业、办公、居住为一体的综合体，拟打造郑州市第二个“二七商圈”。佛岗结合周边批发市场、餐饮、超市、百货等多种商业业态，打造多元化、复合型的商业模式。王胡砦引进大商场和品牌店，培育建设现代化商贸园区。路砦陇海西路、大学路、嵩山路的居住用地内兼容布置集中的大型商业服务设施，包括大型超市、百货商店、餐馆、酒店。2）已实施改造的6个村产业业态表表：已实施改造的6个村产业业态单位：万㎡村名土地（亩）总建筑量安置量开发量商业办公商办比例小李庄58715253.6998.3130.83.322%菜王27.7313.54.8518.681.83—14%佛岗900.3136.445.47390.945163.915%王胡砦1377275.491.8183.6859.434%路砦496153.381.5471.76———焦家门10.115.561.933.63———3）商业运营状况：通过城中村改造，培育大量多业态商业，将强力促进我区商业发展，进一步巩固我区的商贸强区地位，并且能够实现增加就业，增加税收。举例，焦家门桃源路临街商铺现已全部运营；菜王店铺销售非常可观；小李庄升龙广场已初具规模，社会影响很大；佛岗因区位影响，不如上述三个项目商铺销售可观；王胡砦正在建设，尚未运营本次暂不汇报。4整体而言，在城中村改造中通过大量的销售住宅，将大大增加我区的总人口规模，各类专业人才的汇集，正是形成人气、财气聚集的重要因素。但我区在已改造的城中村中住宅销售比例过大，商业产业缺乏规模集聚效应，经济社会效益尚不突出，尤其是居住住宅销售仅为一次性税收项目，难以形成可持续的产业发展支撑。3．拟开工5村和正在编制控规3村的产业业态1）商业功能定位：齐礼阎、冯庄、高砦、黄岗寺、荆胡等5村拟开工，孙八砦村、蜜蜂张村、兑周村等3村正在编制控规。举例：齐礼阎定位为高档居住、高级智能办公、主题商业街区的复合型建筑群。黄岗寺以中原采博城和兴华南街构成商业服务核心，打造城南生态品质型中高档居住商业综合区。兑周村以行政办公、商务办公、文化娱乐等大型公共设施沿中原路分布，形成沿中原路的城市景观轴，且在中原路两侧布置标志性高层建筑组群。2）拟实施改造的5个村产业业态表表：拟开工的5个村产业业态单位：万㎡村名土地（亩）总建筑量安置量开发量商业办公商办比例齐礼阎215324284.8157.248.92932%冯庄11592228313951.05.425%高砦415121.44675.437.810.139%黄岗寺816356.5108248.46———荆胡188021081.54128.6401225%整体而言，通过城中村的快速推进，2010年仅城中村改造便为我区税收贡献2.3亿元，真正体现了村民、企业、政5府三方满意。但我区将要改造的城中村整体产业仍以住宅销售为主，且商业产业规划功能定位同质化明显，缺乏较为科学合理的布局及差异化发展。（四）二七区产业发展现状我区目前整体产业现状为：火车站地区为小商品批发市场；河医地区为医疗相关产业为主；沿南三环为批发市场；鞋城、华中食品城、华中果品物流港等低业态商品市场；沿街多为低端商铺；整个区域缺少大量写字楼、酒店、餐饮、娱乐等商务、商业业态，即缺少单位面积产出高，汇聚人气、财气，能够支撑我区经济社会持续健康发展的现代服务产业。随着郑州市在全国及世界范围的影响力越来越大，文化旅游业的蓬勃发展，尤其是我区紧邻航空港区、交通、旅游等优势明显。独有的区位优势为我区城中村改造起到了推波助澜的作用。在我区城中村快速推进的大好形势下，区委区政府没有因为我区城中村改造工作中，拆迁速度快、建设速度快、城中村改造在全社会影响力高的巨大成绩面前沾沾自喜和固步自封，更是审时度势，通过多次召开城中村专题会议，及时、准确、前瞻性的提出对城中村产业进行高品位、高质量、高标准的转型升级。我区坚持以城中村改造为契机，通过城区更新改造实现旧貌换新颜；通过建立现代产业体系，增加就业，提高居民收入，达到经济社会生态同步协调发展，实现二七新跨越。6以加快五星级酒店业发展带动多业态产业同步协调发展的战略构思是符合我区发展实情，是紧跟形势、迫在眉睫、时不我待的发展要求；认真贯彻落实提升二七综合竞争力，展现财富二七、商贸旺地的指导思想；以增加就业，改善民生为目标，尤其是新增带动能力强，能够最大限度的汇聚人力、物力、财力的服务性产业为发展内容。总结：区委区政府高度重视我区城中村改造工作，在及时认识到目前我区城中村改造是以居住产业为支撑，一次性税收，缺乏商业、商务等长远可持续发展的业态，与二七区传统优势产业不一致等一系列问题时，具有时代性、科学性、前瞻性的提出并出台城中村在业态、景观发展方面的框架规定。二、存在问题及原因郑州市城中村改造工作在全国范围来讲，起步早、运作好、社会影响强烈，而二七区在郑州市城中村改造中，不论在已改造村庄数量、已拆迁面积、建设速度、村民回迁、总投资、财政税收等方面均位列全市第一。区委区政府认真总结，认识到诸如高容积率带来的是拆迁速度快、推进快，但这导致在改造时城中村业态不易形成规模，更是给交通等基础设施和公共设施带来巨大压力。通过认真研究分析认识到一些发展问题。（一）存在问题1.业态档次低且单一。例如，孙八砦、兑周等城中村商7业多以百货门店、沿街小吃等低档次为主，业态模式严重阻碍区域经济长远发展。2.高档业态入住难度很大。诸如：齐礼阎、小李庄、万达等项目招大商、招强商难度较大，且高档商业入驻较慢，尚未营造出高档商业业态氛围，不能形成高档商业集聚。3.业态缺乏统一组织，科学规划。多个城中村产业业态雷同，同质化严重，未能形成错位发展，延伸产业链条的深度、广度不足，势必影响二七区社会经济长远发展。4.现状优势产业消退。因城中村改造造成华中食品城外迁；鞋城、古玩城、华中果品物流港被拆使得传统优势消失，并且存在大量的村集体经济被拆迁。5.产业特色、文化特色遗失。一些城中村中的古庙、传统街区、特色建筑工艺会因拆迁而消失。6.已初具规模的商业广场缺乏培育支撑，缺少对大商、强商在税收方面的强力吸引，商业业态关联度不高，例如，升龙广场。（二）原因1.城中村改造项目的规划、土地手续办理难，致使项目落地难、开工难。2.商业业态发展缺少统一规划。业态的雷同、产业的同质将影响我区的跨越式发展。我区尚未对辖区内整个的商业业态进行科学分析论证，缺少统一规划以实现形成错位发8展，互相补充。3.缺少系统产业培育管理机制或体系。没有系统的业态培育管理机制才致使我区商业业态布局混乱，不能形成业态强有力的合力。4.缺乏业态建设监管。对已规划的，正在建设的业态要成立专门机构进行业态建设监管，确保业态规划的真正落实。5.产业的升级是城市更新产业发展的一个必然过程，更是城市不断向前发展的一个重要平台。三、与兄弟城区比较分析（一）郑州市金水区金水区2009年实现地区生产总值450亿元、增长11.5%，地方财政一般预算收入21.98亿元、增长15.7%。随着郑东新区快速发展，金水区为避免与新区产业雷同，该区通过城中村改造实现区域产业整体转型。通过城中村及区域连片改造确定了以金融、商务、服务业为主的发展方向，形成错位发展，效果显著。金水区通过以经三路为主轴形成区域金融中心；通过西关虎屯改造形成以花园路、农业路为主轴的商业集聚中心区；以文化路、东风路为主轴形成电子计算机专业市场；通过燕庄城中村改造，形成了其辖区连接郑东新区的桥头堡即曼哈顿广场，更是郑汴一体化的重要纽带。该区三环以内的业态发展基本已进楼宇，形成了9目前郑州楼宇经济聚集区，培育了年纳税百万元以上楼宇65幢、千万元以上5幢，楼宇经济支撑作用非常显现。支撑金水区近年来发展一直领跑河南50余个市区的关键，正是其庞大的楼宇经济；是其专业市场进楼宇，涌现产业集聚，并腾出大量发展后背用地；是其大量的酒店、餐饮、娱乐等服务性行业，为其聚集人气、财气。金水区发展的主旋律即：着眼现在，招商引资；放眼未来，涵养税源。（二）武汉市武昌区2009年武昌区完成全口径财政收入57.51亿元，增长16%；区级财政收入18.06亿元，增长21%。通过城中村及连片改造，该区高标准定位发展业已形成面积约5平方公里的武昌公司总部区。截止2008年底，该区域企业总数已达到8800余家，完成全口径财政收入24.5亿元，占全区税收总量的49.42％，同比增长34.25％，全区税收过千万元企业78家，过亿元企业5家。2003年—2008年税收情况单位：万元年度200320042005200620072008总部区税收81,3293,96118,59146,57182,48245,00全区税收总量162,92195,42258,21318,15395,61495,80武昌区通过城中村改造实现了高度集聚总部企业群，以此为平台实现带动打造全区总部企业集聚区。截止2008年底，全区已集聚各类总部企业118家，其中国际国内大企业10总部、区域总部71家，省内大中企业生产与管理相分离总部企业39家，在区外有三个以上分支机构的武昌本土总部企业8家。税收总量18.95亿元，占全区税收总量的38.22％。通过城中村及连片改造，武昌区楼宇经济得到迅猛发展。从投入使用楼宇来看，已位居武汉城区首位，截止2008年底，核心区域内各类商务楼宇65栋，总建筑面积188.3万平方米，入住企业达到2400余家，楼宇入驻率一直保持