连云港开发区项目定位报告

连云港格林春天项目提报岁月雕琢，只为建筑有表情格林春天报告目标项目住宅（约53306平米）产品定位产品销售项目商业（约1032平米）产品销售项目超市（约2103平米）产品销售或对外租赁项目汽车位，半地下储藏室此方案暂不做考虑3目录一、项目分析二、竞争分析四、项目定位五、销售策略格林春天三、政策影响四、推广策略项目分析项目本体研究项目处于连云港开发区门户位置项目处于山脚，有较好的自然资源项目分析项目周边资源分析黄海影剧院本案港城大道喜来登大酒店开发区邮政局昆山路活动广场范庄生活一条街□项目周边路网发达，交通便利□项目所处位置生活配套暂时不足项目分析项目基本指标项目住宅部分占据绝大份额有较少的商业部分作为住宅的生活配套项目经济技术指标用地面积：47333.57平方米总建筑面积：56800平方米住宅建筑面积：53306平方米商业面积：1032平方米超市面积：2103平方米其他面积：179平方米物业管理用房：180平方米架空车库面积：6100平方米半地下储藏室面积：9570平方米容积率：1.2建筑密度：25%绿化率：35%总户数：524户总停车：437辆项目分析项目研究小结——项目具备成为连云港优质楼盘的位置条件，但生活配套方面有待提升。有利因素1.地块处于开发区门户位置，周边路网发达。2.地块靠山临水，自然资源较为丰富。不利因素1、项目周边生活配套较为缺乏，随着项目本身商业的使用，这一方面会逐渐改善。3.地块紧邻范庄生活街，生活街不具备良好的对外形象。产品分析项目研究住宅部分项目共五层住宅26栋约524套面积区间87.48—124.24平米面积80—100平米，279套占53%面积100—120平米205套占39%面积124.24平米，40套占8%所有房间南北通透，户户朝阳，户型方正层高2.8米产品评价：户型设置以中小户型为主，作为本区域首次置业或改善型居住，有较大吸引力。产品分析项目研究住宅部分A1户型面积：90.85平米套数：50套户型评价：两室两厅单位设计，户型方正，使用率高。产品分析项目研究住宅部分A2户型面积：87.48平米套数：25套户型评价：两室两厅单位设计，户型方正，使用率高。产品分析项目研究住宅部分B1户型面积：98.67平米套数：71套户型评价：作为100平米以下的小三房设计，有突出卖点产品分析项目研究住宅部分B2户型面积：93.88平米套数：133套户型评价：作为100平米以下的小三房设计，有突出卖点，小书房采光受限。产品分析项目研究住宅部分C1户型面积：110.41平米套数：60套户型评价：户型实用，客厅两房南向，受本地消费者欢迎。产品分析项目研究住宅部分C2户型面积：105.66平米套数：80套户型评价：户型实用，客厅两房南向，受本地消费者欢迎。产品分析项目研究住宅部分D1户型面积：124.24平米套数：40套户型评价：户型实用，客厅两房南向，受本地改善型居住消费者欢迎。产品分析项目研究住宅部分D2户型面积：119.49平米套数：65套户型评价：户型实用，客厅两房南向，受本地改善型居住消费者欢迎。产品分析项目研究商业部分超市位于1号楼1，2层，面积约2000平米，适合小区配套的中小型超市配置产品分析由于项目周边生活配套缺乏，超市的配置会起到至关重要的作用，建议不管超市部分销售还是租赁，都要提前进行宣传和招商。产品分析项目研究商铺部分2，3号楼，沿街门面房面积约1030平米门面房开间约7.6米，进深约为14米，单层层高4.5米。产品分析临街商铺的总面积较小，单层高度以及临街状态，都是相对商铺销售的优势。产品分析项目研究小结根据以上的产品分析，本项目重点销售部分为项目住宅，商业部分，面积较少。但根据本项目周边生活配套缺乏的现状，商业部分的提前招商和销售会对项目住宅销售产生重要的影响。以下为项目周边其他竞争个案的说明和分析。20区域在售个案分布区域目前未来1-2年在售竞争个案主要为连云区平山板块的重点以及区域内其它中端楼盘。本案21区域房地产市场分析市场开发热点【热点区域】：连云区中心区域以及东北部沿海地区目前的可开发用地稀缺，区域房地产开发已经向西南延伸，开发热点区域主要分布在平山转盘及新港城大道沿线；【物业类型】：住宅项目以总建20万平米以上的大盘居多，连云区中心区域周边以及东北部沿海项目以小高层、高层为主，而平山转盘以及新港城大道沿线的项目则以多层、小高层居多；【建筑风格】：现代简约以及欧式是当前的市场热点；【户型产品】：连云区东北部沿海区域户型主要为100-140平米两房、三房和40-60平米的单身公寓；连云区中心区域以西和新港城大道沿线的项目户型集中在80-120平米的两房、三房。22区域房地产市场分析板块简述：平山、五羊路板块，作为东部城区的桥头堡，近三年房地产迅猛发展，目前主要在售的个案有8个，开发体量巨大，目前区域在售楼盘主要集中地，购买人群多为周边产业工人及原住地居民。根据上图所示距离本案最近的板块为平山、五羊路板块，是东部城区房地产开发最热点。23区域房地产市场分析区域楼盘主要卖点。项目名称规划特色建筑特色主要卖点映象西班牙依据原有的坡形地貌使建筑群与环境起伏错落典型西班牙风情的建筑风格西班牙风情、较多的台地式景观组团好莱坞“一主轴、三横轴”的空间分配。以景观带贯穿各组团建筑色彩由三段式外立面构成生活奥斯卡好莱坞式的场景园林久和国际新城组团丰富、百万平米大型商业社区高贵典雅的古典欧陆风格成熟生活、景观配套帝豪水榭花都亲水联排别墅、会所、社区商业街、幼儿园现代简约20万平方超大社区中庭水系嘉泰城市花园毗邻东港中学，行政隶属连云区现代简约、花园洋房庭院空间、层层露台、花园洋房金源凤凰城坡地坐拥西小山、大润发、嘉年华、产品丰富现代简约、复合地产西小山生态自然景观、配套齐全。24区域房地产市场分析截止3月15日区域楼盘网上成交量项目名称入网总套数可售套数可售面积已售套数销售面积成交比例映象西班牙1526套481套24244.28㎡1024套85306.54㎡76%好莱坞476套104套13218.44㎡368套38466.71㎡73%久和三期1890套24套2585.18㎡1786套172824.85㎡95%帝豪水榭花都532套66套14809.64㎡464套80686.25㎡84%嘉泰城市花园255套25套6563.21㎡203套23294.9㎡78%金源凤凰城1177套189套16325.81㎡788套72345.28㎡67%25区域房地产市场分析区域楼盘未来一至两年产品类型及推出数量楼盘现推产品售价（元/㎡）未来一年内可推售产品及方量爱丁堡小高层3850小高层约70套约1万方久和国际新城办公房4500商业3万方好莱坞小高层、高层4100二期9栋小高层5万方帝豪水榭花都高层4500三栋高层约2.5万方金源凤凰城小高层4100二期小高层在售70套、三期8栋联排多层10栋共计约6万方映象西班牙小高层4100小高层约4万㎡多层4800嘉泰城市花园小高层4000小高层1万方；6栋多层洋房约1.5万㎡统计小高层、高层3850~4500元/㎡多层：4800元/㎡小高层、高层14.5万㎡多层4.5万㎡小结1、格林春天项目所处位置，决定了项目的直接竞争对手较少，但开发区板块的住宅销售现象，也决定了未来本项目购买的客户分流。3、区域内房产项目的销售现状与竞争现状决定本项目应以自身产品与独特的地理位置条件，为主要销售突破口。4、受政策影响，未来一年内，本区域市场大幅涨价的可能性不强。2、本项目作为区域中难得的纯多层住宅项目，在一定程度上具备完全的优势和吸引力。27政策走势及对本市场影响2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，宣布共计八条政策措施(简称“国八条”)，以求“巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展”。新政从，限购，税收，利率等多个方面对房地产市场进行调控，其严厉程度不得不引起业内人士的关注。连云港作为房价相对较低的三线城市，相对于一二线城市来讲受到的影响会相对较弱，但其中高端地产项目在销售势必会受到影响，同时考虑时间因素，后期政策影响在本项目会体现出来。我们认为：调控会持续，房产市场下半年变盘可能性较大价格可能下跌，但幅度不会过大□开发区门户，路网发达，交通便利□项目自身产品稀缺性大，价值突出□项目靠山临水，自然资源丰富□项目规模有限，自身配套略显不足。□项目周边生活配套不完备□北侧临标志性引导缺乏优势（Strength）劣势（Weakness）项目分析SWOT分析项目分析SWOT分析市场机会：1、靠山临水福地优势2、自身产品区域内稀缺优势产品机会：1、本项目以中小户型为主打产品，总价低以靠山临水的居住福地为头牌，以低总价的花园洋房为首牌双管齐下，抢占市场□政府出台的一系列政策，对房地产进行抑制，对本区域，对本项目是一个较大的威胁□未来分流竞争：开发区的房产消费习惯，决定本项目未来客户分流。注：本区域消费者购房因素依次排列为：地段，价格，学区，配套本区域再受楼盘购房者90%以上为区域原居住人群，开发区企业员工，连云区少量居民。项目分析SWOT分析威胁分析1、强调项目开发区门户的地理位置；2、强调项目低总价购买花园洋房；3、强调项目居家实用的产品户型；4、强调项目未来自身的商业配套。SO策略（发挥优势，抓住机会）项目分析SWOT分析营销策略入市目标营销策略入市目标开发区门户，高品质，低密度，花园洋房※路网发达，交通便利※靠山，临水，居住洋房营销策略入市目标南北通透，户户朝阳，享受阳光享受生活※完美户型，方便实用※洋房居住享受阳光营销策略入市目标靠山临水，望门福地※左右临山水，福地出望门※媲美别墅居住的小区典范营销策略入市目标低总价的花园洋房营销策略入市目标价值体系营销策略区域价值开发区门户的社区典范价值体系路网发达，交通便利营销策略产品价值低密度花园洋房低总价花园洋房完美户型设计1：0.8的车位配比靠山临水的居住福地价值体系高品质典范人居营销策略价值体系产品价值：高品质人居典范区域价值：开发区门户，享受城市交通资源产品定位：开发区门户，高品质典范洋房社区核心价值推导：+营销策略入市目标价值体系推广形象营销策略推广主题山水洋房。原乡生活slogan项目总形象广告设计（秀稿）主标、围墙、报广、礼品等修稿见附件营销策略入市目标价值体系推广主题推广策略推售策略营销策略连云港2010年城区成交面积最高达约10.2万方，而平均成交面积在2.5—3.5万方左右。本案总建筑面积约5万方，按常规思路，本案销售周期约在2年左右；根据市场状况及本案现状建议将推盘周期分成两个阶段。推盘与推广的整体性/推盘方案营销策略20132011推盘2月4月6月8月10月12月2月4月6月2012销售工程节点营销中心启用首次开盘8月10月12月加推二次开盘加推+去化剩余房源去化剩余房源推盘与推广的整体性/推盘方案营销策略销售1期：13栋多层住宅+部分商业推盘与推广的整体性/推盘方案推出住宅面积为29224.29平方米共约：284套营销策略销售二期共推240套推盘与推广的整体性/推盘方案销售2期：11栋多层住宅+部分商业营销策略入市目标价值体系推广主题推广策略推广节奏推售策略营销策略推广节奏开发区门户，路网发达，交通便利紧扣区域内同类型产品稀缺充分把握产品自身产品及自然环境优势价值营销+活动营销+渠道营销+体验营销推广策略依据营销策略推广节奏价值营销活动营销体验营销渠道营销自身产品，自然环境，与别墅媲美引入品牌物管售楼处公开样板间公开推广线节日期间客户活动2011年春季房展会媒体推广项目专场推介会营销策略推广节奏3—5月前期蓄水6—8月深度蓄水9-11月开盘销售11月-12月持续销售1月-3月一期尾声春季房展会5月初售楼处公开客户推介会专场推介引导客户投资推售主轴引入品牌物业管理营销策略入市目标价值体系推广主题推广策略媒体建议推广节奏推售策略居住地工作场所餐饮、休闲、购物把握目标客户（连云区）日常生活工作动线，在动线的各个