中国产业地产的特点与发展趋势

中国产业地产发展特点与发展趋势材料：张军QQ:4107143872·产业地产发展特点及趋势3·如何打造成功的产业园区4·案例分享1·什么是产业地产2目录1·什么是产业地产31产业地产•多元收入•政策支持•稳健增值•……引言下一个蓝海？住宅国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温；写字楼市场开发较为成熟，同时，尤其一线城市用地供应有限;商业受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块乊一；…………•工业园工业物流•科技园•商务花园•……•仓储物流•商贸物流•……定义产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。产业地产如经济开发区等；如高新科技园等；如总部基地，创意产业园等；……普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；主题型与业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；……4主体构成政府开发商企业产业地产指导者，提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发终端用户，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务前期进行土地开发，中前期建设与招商，负责后期服务运营在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。67开发模式开发模式园区综合模式……地产商模式……企业自用……基金模式……政府模式……产业地产类型总部办公类型：北京丰台总部基地园区创业园区类型：3W咖啡、车库咖啡工业新城类型：幸福基业、联动U谷园区物流园区类型：海尔物流园汽车城类型：2·产业地产发展特点及趋势9主要特点政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。投资大、投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升益8盈利方式产业地产盈利方式土地增值•土地基础设施配套建设与完善及营销推广开展会带来土地自身的升值物业租售•通过部分或者全部出资/出售产业物业实现产业地产的收益物业经营•产业物业及其配套建成后，通过针对性招商以及提供运营管理服务带来收资产融资•资产融资是实现产业地产价值另一途径，可分为债务性融资和权益性融资其它方式：政府政策支持（含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、VC服务、配套地块建设增值等▼政策将强调市场对工业用地的配置作用，工业地产管理逐步规范化，价格从乱到治的过程工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。▼国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。2005年年末新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目……等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。▼由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。▼工业地产逐步向产业地产升级过度。▼产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”或“小而精的连锁模式”，这两种模式成为生存和发展的主流。发展趋势：社会宏观角度产业导向原则：产业高端化、产业集群化、企业集聚化、企业规模化发展趋势功能产品理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展服务生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。16理念发展趋势：项目建设角度17产品硬件附加价值•提高产品技术含量，增加产品品质；•高复合度项目开发，包括功能复合及产品复合；•完善配套，建设可循环体系；•突出社会影响，强化区域及高品质的环境景观建设；配套服务附加价值•建立对客户的完善营销服务体系和标准•采用先进的物业、商业服务标准及水平•与配套产品建设保持同步的服务措施服务体系附加价值•为客户提供政策支持体系•实现的内部服务交流平台•完备的企业服务体系发展趋势功能产品产品——更高的附加值服务附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产发展和体现吸引力的重要因素。产品增值的三个维度理念发展趋势：项目建设角度模式模式服务体系企业俱乐部政策体系员工生活配套税收优惠企业外交官无费区网络社区秘书室融资智能化体系交流平台个性化服务一站通关发展趋势功能产品服务——社区化、综合化的服务体系服务核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱劢力。社区化服务体系两种模式18理念发展趋势：项目建设角度产业分类就业密度（人/km2）生产性行业装备制造业4000通信电子业25000生物医药业10000其他制造业10000生产性服务科技研发7000仓储物流6000总部办公12000生活性服务文化体育10000其它服务10000就业人口预测发展趋势：项目建设角度政府机构——全面的有机协作经济效益：70—120亿/平方公里/年的营业额，8—10亿的税收。社会效益：全国总人口与就业人口比值约为1.78-1.71之间。产业园区以产业功能为主，人口增长以外来务工为主，结构较年轻，确定这一系数为1.5。立足于城镇中心的小而精的“连锁模式”立足于城郊结合部的大而全的“产业新城”功能服务理念产品发展趋势：项目建设角度主要商业业态主要商业业态—大而全的产业新城模式11存量劢因•先进制造业•仓储物流•标准的产业楼•研发政府和功能区开发商私人业主、生产制造业地主本地和国外综合性开发商开发商参不度•总部经济•后台服务•业务整合•研发时间类别1980s工业园（如蛇口工业区）1990s科技园(如深圳高新园）2000s商务花园（如北京丰台ABP）未来产业综合体（融合研发设计，商务办公，高端制造制造，综合配套等复合功能）产业集群如果一个产业园区的选址是在非城市核心的远近郊地区，那么可以讲产业园的发展过程就是这个地区的城市化进程。城市化进程园区发展初期产业区中期后期产业聚集区新的城市新城市中心产业区城市核心依赖度高产业聚集人的聚集产业区生活区商务区商务活动聚集生产力提升知识聚集财富聚集消费势能升高产业链集群高度凝聚服务业集群高度凝聚产业迁离城市发达产业中心城市服务集群中心城市商业生活区新城市中心向产业区扩展依赖度降低城市核心旧城市核心人口迁移城市功能迁移主要商业业态—大而全的产业新城模式主要商业业态—小而精的连锁模式12时间类别2005s3W咖啡2010s3W北京分店未来3W全国连锁功能第三方创业平台各店互相支撑创业平台、VC平台等于一体的综合园区物流园商贸园主要商业业态核心指标的对比商业模式产业新城模式连锁模式项目位置城郊结合部城市副中心为主，城郊为辅项目面积及容积率占地1000亩或以上，容积率0.6---3.0之间占地面积10-100亩间，容积率1.5---3.0之间项目内容面向该地区的某个产业群，以工业、物流项目为主面向地区的某个产业群，以商贸、中小私营为主主导产业主导产业结合地方特点确定主导产业明确就业岗位5000-10000人500—2000人携眷系数1.3---1.61.1配套建设住宅区、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等无（社会配套）投资额度3个亿以上2000万左右（单个）建设周期2年1年效益情况较好较好3·如何打造成功的产业园区191、明确思路：宏观大气的开发思路21“盖物业”向“造平台”转变——传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。“做产品”向“创服务”转变——产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。“单一功能”向“综合功能”转变——功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。23宏观经济环境分析宏观环境分析政府规划定位分析项目市场分析可比案例参考和同比项目分析规划定位概念、开发方案投资分析产业研究市场研究项目定位客户需求分析企业需求调研项目功能/形象定位总体规划斱案建议目标客户定位开发战略用地平衡财务可行性分析1、明确思路：细致严谨的前期调研自然形成产业布局产业链研究政府中长期规划导向土地需求人口研究（工业/物流/产业/住宅/商业/公建）（年龄/收入/家庭结构）工业、产业物业酒店、工业商业、文教住宅、商业办公物业开发商开发背景/目标营运模式/实力经验/团队静态分析——内部逻辑性产业布局——寻找未来定位开发定位产业定位物业需求经济效应土地需求资金投入量经济效应融资条件资金计划投资收益资产战略基础建设道路要求1、明确思路：细致严谨的前期调研2交通基础环境人才政府交通便捷基础设施及配套设施完善便与高端人才聚集政府大力欢迎1341、明确思路：内部外部环境初步到位5投资成本适宜费用SOHO1、明确思路：客户为本的产品组合27政府政策及规划物业发展规律市场竞争环境本体地块解析独栋总部办公企业孵化器研发办公生产制造配套酒店配套宿舍配套商业独栋总部基地配套宿舍孵化器/SOHO研发办公物业类型示例2、规避风险：开发前需要考虑的问题22项目建设地点？项目建设内容及定位？项目潜在的客户在哪里？客户的需求特点是什么？产品开发组合、形式及合理配比？如何对各物业类型进行合理布局、设计？选择合适的开发时序及规模？如何统筹资金财务调度？&&&项目开发风险的系统思考风险名称风险识别主要应对策略项目前期风险投资决策风险风险预防、风险规避、风险减轻土地风险风险预防、风险规避、风险接受方案设计风险风险预防、风险规避、风险减轻项目建设期风险过程管理风险风险预防、风险减轻、风险规避技术风险风险预防、风险规避安全风险风险减轻、风险规避、风险接受、风险预防质量风险风险减轻、风险规避、风险接受、风险预防成本风险风险减轻、风险规避项目运营期风险项目租售风险风险预防、风险规避、风险减轻、风险接受项目物业管理风险风险减轻、风险规避、风险预防2、规避风险：开发前需要考虑的问题2、规避风险：核心风险规避经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政府缺失风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险良好的政府协作请注意，是协作，不是关系公关高效的招商进度项目招商成功是项目经营销售成功的关键准确的项目定位准确的项目定位需结合当地政经及产业环境制定2、规避风险：核心风险分析4·案例分享3033位置:丰台南四环西路188号项目概况：丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发.占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币.