长沙奥林匹克商业项目投资可行性

长沙奥林匹克商业综合项目投资可行性分析及盈利模式报告长沙奥林匹克花园投资可行性分析及盈利模式报告2/37前言长沙是中国中部重要的区域性中心城市，在国家中部崛起战略实施和长株潭城市一体化的推进下，2007年12月8日，全国发展和改革工作会议宣布：长株潭城市群经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。在这一宏观背景下，未来五年，长沙将进入以发展方式实现重大转变和综合实力明显提升为显著特征的重要发展期。长株潭城市群轨道交通、三市主干道互通、城市群中心区域项目基础设施配套等，也将大大促使三市吸引地产资本快速推进城市建设和新城区开发。长沙奥林匹克花园是国内著名的连锁地产品牌，位于南城主干道湘府路中段。项目自2005年开发启动以来，住宅项目创造了良好的经济效益和品牌形象。该项目经过我司前期调研分析，项目定位为：集商业（购物、餐饮、娱乐休闲），居住、商务活动、办公等多功能为一体的高档次城市商务综合建筑体，建成以后将成为长沙标志性建筑和城市商业（购物公园）的代表作。根据初步规划，项目该部分建筑面积约303547.07平米，为保持项目的持续性优势和顺应市场需求，降低风险，项目建设规划分二期进行。其中一期计划建设开发主题广场、shoppingmall、服务公寓、SOHO及地下停车场，建筑面积约135,934.70平方米，预计总投资51,743.47万元（地价按80万元/亩），67,490.18万元（地价按350万元/亩）；二期建设开发五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓及配套商业，建筑面积约167,612.37平方米，预计总投资92,229.59万元（地价按80万元/亩），111,645.85万元（地价按350万元/亩）。两期工程总投资143,973.06万元（地价按80万元/亩），179,136.03万元（地价按350万元/亩）。根据国内目前融资体系现状，项目主要依靠自主资金回笼结合商业贷款的方式来实现资金投入运用；项目通过不同功能物业的投资回报周期特点，采用租、售结合的盈利方式确保合理实现项目的综合收益，作为方案的盈利方式。对于销售型物业我们按照长沙房地产市场价格水平结合区域发展，应用地产估价理论对于该类型物业进行了合理定价；对于出租型物业则按照当前行业租金水平和在经营商业平效进行合理预估未来的租金收益状况。结合商业业态的规划，方案对五星级酒店的投资收益进行了分项核算。经测算：项目一期财务净现值（税后）41,254.67〉0，财务内部收益率（税后）30.05%，静态回收期3.43年，动态回收期3.76年，项目在建设经营期拥有较好的效益，该方案在财务上可行。长沙奥林匹克花园投资可行性分析及盈利模式报告3/37项目二期财务净现值（税前）3,903.16〉0，财务净现值（税前）-1,283.390，静态回收期11.48年，动态回收期25.23年，财务内部收益率（税后）9.62%，考虑到项目在土地成本方面的前期已投入，项目在方案在财务上谨慎可行。两期合并财务净现值（税后）39,971.28〉0，静态回收期5.88年，动态回收期7.47年，财务内部收益率（税后）19.45%，项目在方案在财务上可行。目录前言.........................................................................21．总论.......................................................................51.1项目概况.................................................................51.2建设单位概况.............................................................51.3项目背景.................................................................51.4编写依据、前提和方法.....................................................61.5项目建设的必要性.........................................................61.6一期开发工程主要经济技术指标.............................................81.7二期开发工程主要经济技术指标.............................................81.8结论及建议...............................................................92．项目开发成本................................................................92.1土地成本分摊.............................................................92.2一期建设经济技术指标....................................................102.3一期建筑安装及配套成本..................................................102.3一期开发成本............................................................112.4二期建设经济技术指标....................................................112.5二期建筑安装及配套成本..................................................112.6二期开发成本............................................................123．项目租售价格参数...........................................................123.1公寓、SOHO价格..........................................................123.2商业街铺价格............................................................133.3写字楼价格..............................................................143.4酒店式公寓价格..........................................................153.5集中式商业的租赁价格....................................................163.6餐饮、娱乐的租赁价格....................................................174．项目开发盈利模式...........................................................175．项目投资估算及资金筹措.....................................................19长沙奥林匹克花园投资可行性分析及盈利模式报告4/375.1一期投资总额............................................................195.2二期投资总额............................................................195.3两期开发投资状况汇总....................................................195.4项目实施进度设想........................................................205.3项目投资与筹资计划......................................................206．项目收益状况分析...........................................................226.1项目销售收入估算........................................................226.1项目二期销售收入估算....................................................236.3项目租赁收益估算........................................................246.4五星级酒店经营状况预测..................................................297．项目收益状况分析...........................................................327.1项目一期损益表..........................................................327.2项目一期现金流量表......................................................337.3项目一期财务评价结论....................................................347.4项目二期损益表..........................................................347.2项目二期现金流量表......................................................357.3项目二期财务评价结论....................................................367.4项目一、二期合并现金流量表..............................................367.5项目财务总体评价结论....................................................37长沙奥林匹克花园投资可行性分析及盈利模式报告5/371．总论1.1项目概况项目名称：长沙湘天置地广场项目建设地点：长沙市湘府路中路189号（天心区政府斜对面）项目公司名称：湖南湘天房地产开发有限公司1.2建设单位概况湖南湘天房地产开发有限公司于2001年2月，经湖南省工商行政管理局批准注册成立，注册资金为3010万元。公司自成立以来，秉着“诚信、勤奋、创新”的企业精神，致力于房地产主业的发展，现已储备土地资源1700余亩，完成了数亿元的房地产投资，奠定了发展房地产主业的基础，建立了较好的社会资源平台。到2005年底，公司总资产已逾10亿元，净资产4.6亿元，专业技术人才80余人。为实施省委、省政府关于长株潭经济一体化的战略构思，实现长沙市委、市政府关于“扩容提质，兴市拓南”的城建格局，2003年，湖南湘天房地产开发有限公司历经9个月的时间，高速优质完成了湘府路中段项目建设，于当年9月30日竣工交付使用。1.3项目背景2004年8月份，该公司与中国第一房地产业品牌奥林匹克花园结成了战略伙伴，