宜阳县锦屏镇后庄村项目开发建议报告

宜阳县锦屏镇后庄村开发建议报告谨呈洛阳亚威置业报告内容提纲宏观政策扫描分析宜阳房地产市场概况宜阳房地产市场总结项目地块分析规划产品建议宏观政策扫描1、2月20日国务院常务会议提出“国五条”，指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此开始。2、3月初“国五条”细则落地，相比2010年的“国十条”和2011年的“国八条”，限购统一范围、涵盖新旧住房，限贷继续提高二套房门槛，严厉程度继续升级，并且再次要求地方制定房价控制目标，更明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐渐延伸向存量房。3、3月31日是各地公布2013年房价控制目标的“大限”，地方细则密集落地目前已出台的城市包括北京、上海、深圳、广州、重庆、合肥、大连、济南、天津、南京等城。政策：“国五条”出台，限购限贷限价力度再升级，二手房个税从严执行宏观政策分析调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。一、在房价调控目标方面，仅有北京规定为与2012年相比保持稳定，其它大多定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”--也就是名义增长幅度减去CPI的增幅。根据中原地产测算，扣除CPI因素，城市的房价目标在7.5%-13.2%。其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分，价格控制难度相对较高。二、信贷方面，只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示将根据市场变化，或房价控制目标执行情况，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地，力度低于此前预期。三、对于20%的个税，多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。宏观政策扫描展望：政策落地压制短期量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧。宏观市场分析一、价格方面，随着各地“国五条”细则落实，房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同，由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要，作为新一届政府的开局之年，房价仍将是政府关注的焦点，房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险，如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度，4月22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导，继北京之后，又一价格涨幅过大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。二、成交方面，政策影响下，前期成交透支部分未来需求，预计成交量在此前高位基础上有所回落，但在季节性因素和供应加大的推动下，二季度总体好于一季度，下半年趋于平稳。三、全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下，货币政策仍将维持现有基调，新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间，我们仍维持年初预判，全年房地产市场总体好于去年。宏观政策扫描分析宜阳房地产市场概况宜阳房地产市场总结项目地块分析规划产品建议宜阳房地产市场概况——区位洛阳市宜阳县新安县宜阳房地产市场概况——规划河北在售项目分布香山绿洲鹿鸣苑鑫都花园香水雅居项目地址锦屏大道与洛河交汇处西北角开发商河南省亿源置业有限公司销售电话68626767建筑形态高层多层商业项目规模占地80多亩约20万平米，目前在售2万余平米工程概况一栋楼在售，已成现房，项目规划1栋写字楼已动工，二期工程在基础建设，已出地平销售情况17层高层（现房）所剩房源不多，多层在售（多层为期房）主推广语三十年不落伍，三千里不落俗；户型面积125.86㎡130㎡143㎡配套天然气，暖气1、亿源翠堤湾亿源翠堤湾销售价格：高层：17层：2889元16层：2859元15层：2829元14层：2799元多层均价2200左右销售情况：高层销售率90%左右，多层刚开始销售。2、锦桥大厦项目地址宜阳县前进大桥北路东（原宜粮加油站）开发商宜阳县房地产开发公司销售电话68888666建筑形态26层高层项目规模占地8亩，总建3.5万平米工程概况主体已封顶完工销售情况准现房销售，已销售约50%主推广语拥一世山水，享一世风景户型面积142.26㎡124.36㎡98.04㎡104.86㎡配套天然气暖气2、锦桥大厦在售价格：均价：2398元/平米（层差：20元/平米）起价：2158/平米最高价：2578/平米在售成交价：13F：2468元/平米，21F：2528元/平米项目进展：已销售80%，建设中，属期房销售优惠方式：按揭优惠2%，一次性优惠5%表价：21层：2538元/㎡20层：2528元/㎡11层：2368元/㎡19层：2518元/㎡10层：2318元/㎡18层:2538元/㎡9层：2278元/㎡17层：2578元/㎡8层：2238元/㎡16层：2528元/㎡7层：2198元/㎡15层：2498元/㎡6层：2158元/㎡14层：2498元/㎡13层：2468元/㎡12层：2418元/㎡项目地址锦屏大道与洛河交汇处向东100米路北开发商洛阳家鑫房地产开发有限公司销售电话68879999建筑形态多层，18层高层项目规模占地150亩，总建30万平米工程概况现房销售情况推出房源基本销售完毕主推广语洛城西洛水畔30万平米国际花园亲水社区户型面积120—140平米配套天然气，暖气3、水岸名家在售价格：均价：2800元左右/平米（层差30元左右/平米）起价：2700/平米最高价：3100/平米项目进展：去化率接近95％。优惠方式：按揭优惠1%,一次性付款优惠2%促销活动：无3、水岸名家项目地址宜阳县北城区滨河路北侧开发商宜阳县房地产开发公司销售电话68960111/13837959213建筑形态4栋普通多层，5栋11层小高层项目规模50亩左右，总建8.5万平米一期1.1万平米工程概况项目已封顶，即将交房。销售情况小高层5层以下全部售完，只有5层以上主推广语精致生活，祥和人生户型面积多层98、115平米两房；小高层137平米配套天然气、暖气、地上车库4、祥和花园在售价佫：起价2358元最高价：2568元/平米均价：2478元/平米（层差30元/平米）在售成交价：9F：2538元/平米项目进展：小区共9栋楼，1、2、3#楼为一期项目，两梯两户11层小高层沿街1、2层底商，3#楼准现房销售中，二期项目规划属下河头村拆迁民房优惠方式：定购房源交2万抵3万，交5万抵7万地段较好，在水岸名家，金澜湾等知名楼盘附近，能傍名盘进行销售，截留低端客户4、祥和花园5、瑞福苑项目地址宜阳县北城区李贺大道北侧（双语学校对面）开发商洛阳市金东置业有限公司销售电话6889866668892777建筑形态4栋17层高层，两梯两户，顶层为复式，沿街1-2层商业项目规模总建筑面积：64627平米工程概况一期现房，二期已建至9层销售情况一期现房销售，去化70%，二期未售主推广语尽善尽美真豪宅宜室宜家瑞福苑户型面积全两梯两户，临街三房149㎡、内部楼栋两房114.72㎡、四房170㎡配套天然气，暖气，雾森系统，业主会所、地下停车场表面价格：17层：281016层：278015层：275014层：272013层：269012层：266011层：264010层：26109层：25808层：25507层：25206层：24905层：24604层：24303层：24005、瑞福苑在售价佫：起价2400元最高价：2810元/平米均价：2600元/平米（层差30元/平米）项目进展：共计4栋楼，分两期推售，1期1、3#楼现房销售中，已去化70%，2期已建至9层，未推售优惠方式：1、按揭优惠总房款1%，一次性优惠总房款2%2、140平米以上，交1万抵5万，140平米以下1万抵4万促销活动：首付9999入住，剩余首付分两年付清6、健瑞精品小区项目地址宜阳县北城区李贺大道农业局对面开发商洛阳煌达置业销售电话68911666建筑形态26层高层项目规模占地面积52亩，总建筑面积：20万平米工程概况已封顶销售情况未开始销售主推广语20万平米生活样板品质城邦户型面积88—140平米配套天然气，暖气7、金荷绿洲项目地址宜阳县李贺大道农业局对面开发商洛阳恒铸置业有限公司销售电话6086788860807999建筑形态17、15、19层高层，沿街1-5层商业项目规模项目占地50亩左右，总建筑面积15万平米左右，一期1.5万工程概况一期3栋楼，期中5、6#已建至3层，7#楼地基建设中销售情况一期5、6#楼认筹中（3万抵5万），7#楼期房销售主推广语买房送车户型面积两梯三户，99—159平米配套天然气，暖气项目概况项目总规划为15万平米，一期3栋楼，期中5、6#已建至3层，7#楼期房销售。7、金荷绿洲在售价佫：起价2138元最高价：2568元/平米均价：2400元/平米（层差20-40元/平米之间）在售成交价：17F：2348.68元/平米项目进展：一期3栋楼，分两批推售，7#楼期房销售中，5、6#已建至3层，认筹中优惠方式：交3万抵5万促销活动：定房参加抽奖，奖品：轿车、笔记本电脑8、金水湾销售价格：6层：1798元/㎡5层：2135元/㎡4层：2385元/㎡3层：2485元/㎡2层：2385元/㎡1层：2135元/㎡项目地址宜阳县李贺大道农业局东临开发商恒铸置业销售电话68876555建筑形态普通多层项目规模项目占地16.7亩左右，总建筑面积2.3万平米工程概况现房销售情况尾盘，二期启动。主推广语海派洋房时代，全城共享户型面积110㎡125132全部为130平米以下户型配套天然气，暖气9、香水雅居项目地址宜阳县李贺大道交警队对面（实验小学南隔壁）开发商洛阳华耀置业有限公司销售电话6882100建筑形态1栋12层小高层，两梯两户工程概况现房销售销售情况7层以下无房源推广语钱在手跟我走香水雅居买现楼户型面积129.4平米3室3厅2卫，132.87平米3室2厅2卫项目概况项目地址位于该县新区李贺大道，与实验小学为临，小区1栋楼，无法形成社区进行管理，安全系数较低在售价佫：起价2100元最高价：2348元/平米均价：2200元左右/平米（层差20元/平米）在售成交价：7：2277元/平米项目进展：现房，7层以下无房源优惠方式：按揭3%，一次性5%促销活动：2万元低首付9、香水雅居10、香山丽都项目地址宜阳县城北新区李贺大道与香鹿山大道交汇处向北80米开发商宜阳县房地产开发有限公司销售电话6881566668815777建筑形态多层，小高层，高层项目规模项目占地78.57平米，总建筑面积13万平米工程概况现房销售情况已销售80%以上主推广语品质先，敢为天下先户型面积93平米127平米128平米139平米配套天然气，暖气地温中央空调10、香山丽都销售价格：11层：2578元/㎡10层：2548元/㎡9层：2518元/㎡8层：2498元/㎡7层：2478元/㎡6层：2448元/㎡5层：2418元/㎡4层：2388元/㎡3层：2358元/㎡2层：2328元/㎡1层：2298元/㎡总建面13万㎡，去化率60％。11、滨河万嘉花园项目地址滨河路最东段两侧开发商洛阳云外楼房地产开发有限公司销售电话6888551168880033建筑形态普通多层小高层高层项目规模项目占地150亩，总建筑面积15万平米工程概况现房销售情况销售90%以上，还剩1.4万平米左右主推广语一个黄金铺，百年摇钱树(现在主推商业铺面)户型面积94.46㎡128.09131.11138.81配套暖气天然气小高层销售价格：11层：2560元：10层：2490元9层：2460元8层：2430元7层：2400元6层：2370元5层：2340元4层：2320元3层：2280元项目概况：项目由19栋多层，4栋小高层，及1栋高层组成，自2010年左右开始销售，现多层，小高层已基本销售完毕，只剩下高层还未销售，未进入市场，高层总建筑面积1.4万平米。11、滨河万嘉花园12、宁泰锦城二期项目地址锦屏南路与纬六路交汇处东开发商洛阳宁泰置业有限公司销售电话6897266668982777建筑形态26层高层项目规模总建筑面积2.6万平米共26层，两个单元，每单元四户工程概况正