律师如何办理离婚房产分割业务

律师如何办理离婚房产分割业务姜涛引言：大家早上好，感谢点睛网给我这样一个平台，把我这么多年的实践经验大跟家一起分享，感谢大家利用休息的时间来这里学习，听我讲课。如果讲得不好，请大家见谅。我今天给大家讲的是《律师如何办理离婚房产分割》，大家对这一块应该比较感兴趣，因为在实践当中，多少都会遇到这些问题。我国的房子分割得非常细，比如说商品房、经济适用房、“两限房”、“房改房”、宅基地等等。遇到这样的问题，怎么分？在双方无法达成一致的情况下，法院如何判决？根据我目前实践经验和现有的法律规定给大家总结一下。离婚案件当中如何去接待当事人？每一位律师首先要接洽当事人，要跟当事人洽谈，通过洽谈、咨询给他做相应的解答，然后对方才可能成为你的客户，使你接到案源。一、如何接待离婚案件的当事人律师要接待这样的当事人，至少要做到三点：（1）真诚；（2）客观；（3）专业。无论是接待婚姻当事人还是接待非婚姻案件的当事人，律师都应该做到，在婚姻案件当事人当中，尤其重要。1.真诚因为涉及离婚的当事人，他们的内心肯定是非常痛苦的，有些人可能急于离婚，有些人可能不愿意离婚，不管是哪种情况，任何当事人的内心都不好受，因为任何一个人都渴望自己有一个幸福的家庭。当然，一些离婚的人会因想离而离不掉；不想离婚的人，可能因为不想离而非要离掉。所以他们在感情付出上，都会亲身感受到内心的痛苦。我们接待当事人时，很多当事人谈五六句就已经泪流满面，因为他（她）需要倾诉，需要和你交流，把多年的哀怨、委屈、对婚姻的埋怨以及内心感受都想宣泄出来。在这种情况下，律师要有足够的耐心，对他（她）像对待自己的朋友一样，很真诚地接待他，给他足够的时间倾诉，否则会导致当事人的心情无法平静，而只有当事人的心情平静了，才能够把自己的真实案件情况、事实情况陈述出来。所以要耐心、真诚，让他（她）感觉你能够接近，让他觉得你是一个能够倾诉的人，这很重要。2.客观客观表现在两个方面：（1）让当事人客观地反映案件的真实情况；（2）要客观地去分析案情。客观反映真实情况，一定要让当事人对婚姻、子女包括财产状况客观地陈述出来。比如说购买房屋时到底是谁出的钱，是自己、父母出的钱，还是其姐姐哥哥帮忙出的钱？当时买这个房子的意愿和目的是什么，是为了结婚目的，还是当事人父母就想给儿子、女儿买一套房？有没有考虑是否结婚的问题，跟结婚有没有关联？这个房屋在还贷期间、履行期间是一个什么状况，是一个人工资在偿还，还是两个人共同偿还？子女抚养的过程中，是双方都在付出努力、陪伴孩子，还是说一方在外赚钱养家，一方顾家？这些都要真实反映，反映这些真实情况，有利于律师对案情的判断，根据案件的事实来做案子。律师所掌握的是事实案件情况，在这种情况下，才能够判断出来。如果没有足够的了解，在开庭时，对方当事人可能就你说的内容进行反驳，结果可能使你措手不及，因为很多事不了解，对方说出来时，你可能不知道怎么办，怎么去应对他？心里承受能力和庭审经验很丰富的人，能够把控这种状态，可能会及时地采取另外一种方式，转移目的和说法，把这个问题淡化，但如果经验不够丰富，很可能因为这个问题，把律师的整个思路打乱，觉得这个问题棘手，不好回答。如果回答“是”，可能对自己当事人不利；回答“不是”，还不知道怎么去回驳他。所以一定要当事人客观地反映案件事实。3.专业专业非常重要，到律师手上的案件没有一个是简单的案件，也没有轻而易举就能解决的案件。有些协可调解的，但对当事人来说很难，做不到这一点，律师出面比当事人出面更容易解决，而且对当事人来说，离婚是人生中的一件大事，一个人可能只离一次婚，一个人一辈子可能只打一次官司。所以律师对每件案子要专业而真诚负责任地对待当事人，我觉得这样才不愧自己的内心，也不愧作为律师应该有的职业道德。当然，专业必须要有专业的知识能力。二、婚姻涉及的房产类型有商品房、房改房、经济适用房、小产权房。关于房屋的分类，大家都非常清楚，在这里就不说了。三、商品房、经济适用房分割一方婚前支付首付款，婚后共同还贷的，离婚时房屋如何分割？对这个问题这么多年争议未减，是离婚案件当中的难点。这个问题在2008年以前法院判决非常乱，怎么判都有。现在我说一下案例的情况，以前怎么判、现在怎样判。将来《婚姻法》解释（三）出台以后，会怎么判？男方于2004年在望京购买了一套两居室房屋，房屋面积是98平米，总价格是85万，没有结婚之前，付了首付款35万，后来贷了50万。2004年8月，贷款银行就已经把50万的房款直接汇入了开发商的账户上，到目前为止他的房款付清了，之后向银行还贷。2005年10月入住房屋，11月份经过他人介绍认识了一个女孩，就跟这个女孩认识并且在2006年5月结婚登记，结婚登记以后，双方就住在望京的两居室房屋。2007年5月领取了男方名下的房屋所有权。（婚前男方买房——办贷款——贷款全部交给开发商——认识了女朋友——结婚——住在房屋内——婚后取得房屋所有权证。）这个案例判时，女方认为这个房子是夫妻共同财产，因为房屋所有权证是婚后取得的，按照房屋所有权证取得的时间，应该属于夫妻共同财产，有权要求全部房款平均分割。女方力争房子（这个房子很好，增值空间很大，并且离女方单位也不远）。而我作为男方的律师，主张房屋是婚前个人财产，但婚后还贷的部分，及其还贷所反映的增值部分应该属于夫妻共同财产。最后法院采纳了我的方式来判决，女方不服，就提起了上诉，二审维持原判。女方包括女方的律师有一个观点：这个房屋属于夫妻个共同财产，而不能算个人财产（因为房屋所有权证是婚后取得的），我想在座的律师也有这样的观点和想法。但我不这样认为，这种观点是不对的。婚前男方购买了房屋，他跟开发商签定了商品房买卖合同，这是一种合同关系，并且这个合同确立了房屋的归属人是谁的问题。办理所有权证实际上是一个行政的公示效力，是对抗第三人的。任何一个人购买商品房（不管是预售房屋还是现房），预售房屋有预售登记备案手续。如果做了预售登记备案手续，就不能出售给第三方。也就是说这个房屋基本确定了所有权人，或者说将来所有权人应该是买房人，在这点上，也应该属于婚前个人所有的房屋。房产证的取得有一个程序，因为涉及到行政机关和行政部门，有一些审批包括开发商要配合，要报很多资料给建委，开发商要拿到大产权，买房人才能拿到小产权。这个过程需要一些时间，况且这种所有权证的取得主要是对抗第三人的公示效力。很多人可能会用《物权法》的第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。很多人会利用这一条说，婚后取得的房产，就应该是夫妻共同的财产。但仔细去分析《物权法》这一条规定，这条法律的立法理念，是对第三人的一种效力。权利的设立是从房屋所有权证取得之日起才有。《婚姻法》解释（二）当中有一条规定：如果没有取得房屋所有权证或者无法确定所有权时，暂不进行分割而只判定使用权。在房地产所有证没有确定时，法院也没有办法能以这个来对抗第三人的权属功能，所以暂时不判，所以这对外是一个公示的效力。从这点上，很多人会用这一条，但我觉得用得不对。所以律师在做这样的案子时，要把法律研究清楚，然后再来适用法律，而不仅仅是从法条的字面去理解，去使用某一个法条的条款。那怎么分？假如说当时购买的是85万，因贷款贷了50万，如果说20年才还清的情况下，利息是15—18万左右。总房款85万首付35万，婚后50万。在2004年5月签的合同。截止到全部还清时，总房款就是90万了，其中有5万为利息。35万÷90万，就是婚后还贷39%，在离婚时，房屋是150万，150万×39%=60万（大约），法院会判给男方。2008年之前判决特别乱，怎么判都有。一种判法是：婚前35万是个人的，跟女方没有关系；婚后还了35万。而房屋产生的增值和亏损跟女方没有关系，所以只分婚后还贷的35万。另外一种判法是：婚后还贷35万，35万每个人就是17.5万，150万减去85万（应该是90万）就是60万，60万除以2，30万（这是房子增值部分），17.5万加30万，就是47.5万。比我刚才的算法多。为什么会多？婚前还有一部分增值，但全部算在婚后了，这种不对。《婚姻法》有一条解释：一方婚前投资、婚后取得的收益是不是属于夫妻共同财产？婚前投资是什么？是房产、股权、股票？没有说。房产这种东西，不管有没有投资功能，确实是有争执的。房屋的价值如何确定？双方可以认可，假如你说150万，而双方认可，那可以达成一致，各分多少就可以了，但在双方不认可的情况下，要评估，评估是双方委托法院名目当中的评估机构去评估，或者是双方委托法院去指定名目当中的评估机构去评估，双方也可以选评估机构去评估，最终以评估的结果作为认定房屋的价值，评估费是分段计算的，由当事人双方承担。另外在处理房子过程中，还有一个是实际交易，把房子真正卖掉，卖掉以后最终的价格我们可以做出。在离婚当中，无论是商品房还是经济适用房，房改房等，可以采取竞价方式，这个法律有明确规定。经济适用房很复杂，律师业务当中，涉及的问题也很多，北京市经济适用房子的力度很大，经济适用房购买以后，离婚时又分割，有很大的障碍和麻烦，这是很难分的一个问题。首先，经济适用房主要的性质和功能是什么？国务院为什么会有经济适用房这一类的房屋？经济适用房更多的是实现保障功能，既有社会保障性的商品住宅，并且提供给低收入家庭的。2002年刚开始出台经济适用房时，要求夫妻上房的收入不能高于6万，而且双方没有其他住房，有一些限制性条件，具备了申请经济适用房资格的人，经济适用房管理办公室才会批准，会有一个批文，批下来以后，说明你具备购买经济适用房的资格了，有这个资格的情况下，再去开发商买房，因为买房时需要这个资格，没有这个资格是买不了房的。所以经济适用房刚出台时并不好卖，开发商根本卖不出去，为什么？因为大家还没有形成购买经济适用房的观念。而且大家认为这个地方太偏远，尤其是对于生活在北京的人，没有人愿意去。所以审批上很不严格，只要申请了，就能批下来。但经济适用房有一些规定，像五年以内怎么样，五年以后怎么样的规定，五年以内想出售必须按原价出售，并且卖给有经济适用房的人，五年以上才能够按商品房卖，但要补足10%的综合地价款，2007年4月1号之前买的经济适用房，仍然可以采取这样的政策。2007年4月1日以后，就不可以了，如果想卖经济适用房，要向住建部申请，他们要看政府是不是需要先回购，如果回购的话，你必须要满足政府回购。所以现在是新房新政策，老房老办法。2007年买经济适用房还好办，2007年以后买的经济适用房只能保证实际的居住功能，要实现出售、转让或者获得多少的利益，限制性比较强。夫妻之间在离婚时，经济适用房怎么分？我们做的案子中，一般是五年以内的房子（不能体现增值部分的房子），也是可以以原价进行出售，但实际上，房屋是有增值的，这个房子如果是给了一方，另一方可能就亏，谁都愿意要房，不愿意要钱。所以法院在判这种案子时，很令法官们头疼，如果对这个房屋进行评估，评估一定的价值，却与“五年以内”的国家政策不符。所以通常情况下，就使劲调解。很多人没有北京市户口，买房时，可能借用北京人的名义去购买房屋，因为那个时候没有出台很多限制性规定，而很多北京人也不想买经济适用房，觉得没必要。【我今天来收获颇多，第一，可以认识大家，跟大家能够结识，我很荣幸，并且这么多人关注婚姻家庭法律，因为做婚姻家庭的案子，很多人都觉得这是很小的案子，很多人不屑于做，但今天仍然还有这么多的律师关注这些案子，喜欢来听，喜欢来做，喜欢了解，我觉得你们也是一批很有勇气的律师。第二，点睛网给了我很丰厚的礼物，所以大家也要多努力，以后坐在讲台上的就是你们在座的某一位。今天在座有我团队的人，我本人做了几年婚姻法，但是同时也做房屋、土地房地产方面的法律事务，所以最近这一两年，婚姻案件我做得比较少，房地产事务做得更多一些，我自己带出了一批团队，专门做婚姻家庭律师的团队，而我是房地产部的首席律师。】四、与拆迁有关的房产分割一方婚前房屋拆迁所得补偿，属于夫妻共同财产吗？这是一个普遍存在的问题，并且在分割时，争议非常大，有的