2014年河南驻马店市泌阳国际生态城产品定位及概念性规划书

定位篇规划篇背景篇•泌阳县综合背景分析•泌阳县房产市场分析•项目地块现状分析•项目SWOT战略分析•成功案例借鉴•项目概念定位•项目战略定位•目标人群定位•项目总体规划•开发进度安排•项目投资估算•项目推广准备★整体框架；★附：泌阳国际生态城标志解析、3D宣传片创意文案脚本、物业发展建议……一、背景篇1、泌阳县简介；泌阳县位于河南省南部，隶属于驻马店市，面积2774平方千米，人口96万人，县辖6个镇、16个乡。全县总人口753774人，目前已形成了农业、畜牧业、工业、食用菌业、科教文化事业、旅游业、烟草产业等市场经济发展体系。泌阳历史悠久，自然景观、人文景观及历史传说的遗址俯拾皆是。盘古山有“盘古胜地”之说。铜山和白云山分别被确定为省级风景名胜区和自然保护区。此外，还有北魏石窟、楚国长城、南朝齐梁时期无神论者范缜故里以及焦竹园革命遗址等，闻名遐迩。泌阳土地资源丰富，全县现有耕地127.7万亩，宜林面积147万亩。县境地域宽广，土壤资源丰富且类型多样，土地肥沃，涵养丰富，既适应于种植一般农作物，又适宜种植特殊的经济作物。泌阳矿产资源丰富，现已探明的各种矿藏43种，其中，铁矿石储量1000万吨以上；花岗岩储量1亿立方米以上；大理石储量100万立方米以上；石灰岩储量1亿吨以上；蛇纹石储量600万吨以上；含钾岩储量10亿吨以上，平均品位9.7%，储量及品位均居全国第二位。金红石矿，其品位和含量为亚洲第一，世界罕见。泌阳森林资源丰富，适生树种繁多，仅以乔木、灌木为主的果树就这200余种。现有山林120万亩，其中，经济林20万亩，薪炭林25万亩，用材林60万亩，防护林20万亩，森林覆盖率33.7%，常年林业总产值4亿元。泌阳境内有泌阳河、汝河等中等河流，有大中小型水库76座，其中大型水库2座（板桥水库和宋家场水库）。总蓄水量10亿立方米，可养殖水面12万亩，年水产品总量2400吨，为全省之最。淡水养殖前景广阔。泌阳距京深铁路70公里、焦枝铁路95公里、南阳飞机场90公里。地方铁路直达京深线的明港站。驻南、确内、泌唐、许泌、平桐、棠西六条省级公路贯穿全境，上武高速、新阳高速穿境而过，形成以6条省道2条高速为骨架，8条县乡道为辅助的公路运输网络。凭借独特的自然环境和优越的气候特征，近几年，泌阳的的农业、畜牧业、工业、食用菌业、科教文化事业、旅游业（三山两园两水一圣地）、烟草产业都取得了飞速的发展，市场经济前景相当可观，目前，泌阳正在朝着中原经济百强县的目标不断前进。2、泌阳县房地产发展现状；泌阳县房地产发展尚处于一个初级阶段，由于受区域面积和经济发展水平影响，县内整体消费水平不高，因此中高端的楼盘并不多，主要为小梁河毕沟桥的碧水江南、南河公园正在开发的四季花城、小火车站的懿丰小区，均价在2600左右，整体上缺乏一个有代表性的标杆性建筑群体。随着泌阳县新区规划建设的正式实施，政府招商引资的大力支持，产业结构的调整，泌阳县的经济进入了一个高速发展的时期，房地产业发展也步入了久违的春天，由于受外部房市政策影响有限，该区域的房地产市场将会很快迎来一个发展的高峰，前景相当可观，因此本公司应当及时抓住机遇，细分市场，力争在这次房地产发展高峰里打造出自己的一片天地。3、项目地块现状研究；该项目位于泌阳县人民南路（陈庄）附近，属县经济规划区，占地2000亩，附近有规划中的县三高和交警大队。目前该区域周边环境配套和形象差，经济发展滞后，缺乏地标性建筑，大面积的土地尚处于待开发状态（荒地或是农田），急需一个有代表性的综合体项目来引导和带动当地区域经济的发展。该区域目前尚处在待开发阶段，周围没有形成规模型的住宅群体，多半是零星的个体住户房屋，同时也缺乏一个标杆性的建筑，整体形象差，毫无特色可言，这和泌阳作为一个旅游城市的形象是极不相符的。因此，开发此区域，建设一个区域综合体项目是该区域经济建设发展的必然趋势。3、项目SWOT战略分析；•开发商品牌（雄厚的资金和技术）•泌阳丰富的生态森林资源和水资源•产品形态较为高端,产品品质高•周边配套目前尚未成熟•地块不平整，开发难度系数大•地块规模大，整体开发周期长•当前经济发展提高生态环保节能与项目低碳建筑概念相符，易于得到政府支持，且市场极为稀缺•本区域相对陌生，消费认知度低；•市场进入整固期,投资需求被抑制；•政策风险；优势----Strength劣势----weak机会----Opportunity威胁----Threaten发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁强调区域生态价值和未来城市综合体发展潜力；着力打造低碳城市氧生住宅概念，增加产品竞争卖点。以城市综合体项目建设来弱化目前的配套不足,树立产品的高端形象；以产品的低碳技术运用来实现项目产品优势。用专业精准的定位在竞争中脱颖而出窄众营销,用形象和精神对位目标客户——发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁；优势----Strength劣势----weak机会---0pportunity威胁----Threaten一个生态新区、超大规模、强势自然资源驱动的城市综合体项目;泌阳丰富的生态森林资源和水资源强势自然资源泌阳南区规划已经确定，并在逐步执行实施生态新区与主城“0”距离接触，道路已在规划施工中交通配套泌阳生态新城，城市“绿肾”“天然氧吧”山地环境占地2000亩左右，超大规模城市综合体项目超大规模运用低碳科技与建筑一体化，做真正氧生住宅低碳建筑二、定位篇1/案例借鉴（天津中新生态城）★目标：建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现天津地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。★规模：面积30平方公里，规划人口35万人★规划布局与特点：用地布局呈紧凑的组团式布局模式。倡导邻里单位的社区布局模式。完整保留湿地和河道，实施水生态修复和土壤改良策略。提出绿色交通的理念，建设轨道交通系统，使用清洁能源公交，规划慢行体系。发展地热能、太阳能、风能、生物质能等可再生能源。采用海水淡化和中水回用技术为城市提供用水，应用气动力垃圾收集系统收集城市垃圾。案例借鉴2（唐山曹妃甸生态城）★定位：“科学发展”的示范新城；“生态宜居”的魅力新城；“面向未来”的创新之城；★规模：面积70平方公里，规划人口80万人★功能：国际教育、滨海休闲旅游、城市服务业、★居住等规划布局与特点：用地布局呈紧凑的组团式布局模式。连续开发混合功能的物业，建设灵活多样的街坊（街坊尺度为220x220米）。土地混合使用，就近就业，减少小汽车出行量，提倡步行交通，鼓励公共交通；城市公共交通主要方式为BRT。提出重新构筑绿色植物、建立雨水收集、淡水和海水分离、中水回用技术系统等规划理念。应用清洁可再生能源和工业余热；城市垃圾通过真空管道系统运输。案例借鉴3（东滩*中国上海）1、目标：实现“零碳排放”的“生态城市”2、规模：40至50万人，86平方公里；启动区规划人口5万人，12.3平方公里。3、特征：降低生态足迹、全部供应能源的可再生性、“二氧化碳零排放”。案例借鉴4:马斯达尔（阿联酋）1、目标：以能源安全、气候变化和真正实现人类可持续发展。2、规模：10万人，640公顷。3、特征：利用沙漠的烈日建立太阳能之都，建构全球第一座“零二氧化碳”“零废气”的绿色城市。2/概念定位---“生态城”⊙绿色的⊙紧凑的⊙零碳排的⊙可持续的形态线性成长、土地集约高效、空间疏密相宜、功能混合多样低碳技术碳汇系统绿色交通绿色行动绿色能源公平性:公平分配有限资源持续性:人类的经济和社会发展不能超越资源与环境的承载能力综合组团生态核生态楔生态链宏观综合组团综合组团居住商业产业生态中观微观泌阳国际生态城--城南2000亩生态城市综合体--区域属性：城南，作为当前泌阳的城市经济规划新区，未来市场发展前景无限；项目属性：总占地2000亩的生态城市综合体，诠释项目真正的造城大盘气势，生态城市综合体，解说项目的生态新区特性，并从城市综合体的项目高度进行项目精神属性的传播。圆一个生态梦想，创一座低碳城市！生态优势延展泌阳国际生态城，“能够”呼吸！在泌阳国际生态城，好空气让呼吸更健康！河南最好的空气在哪里？在泌阳！泌阳最好的空气在哪里？在城南！在泌阳国际生态城！泌阳国际生态城圆一个生态梦想，创一座低碳城市！低碳优势延展泌阳国际生态城，“能够”氧生！在泌阳国际生态城，低碳运动让氧生更简单！外墙节能、门窗节能，地板辐射采暖、衡温衡湿技术、置换式新风系统，让您和您的住宅更加具有生命力。泌阳国际生态城圆一个生态梦想，创一座低碳城市！规划优势延展泌阳国际生态城圆一个生态梦想，创一座低碳城市！泌阳国际生态城，“能够”长房！在泌阳国际生态城，四分之一的土地建房让房子更舒服！超低建筑密度24.50%，我们只允许四分之一的土地长房子。综合考虑景观影响、日照系数等指标，科学规划，围合庭院，小区近30000万平米生态森林公园，处处体现人文关怀。配套优势延展泌阳国际生态城圆一个生态梦想，创一座低碳城市！泌阳国际生态城，“能够”愉悦！在泌阳国际生态城，城市综合体让生活更轻松！与主城区“0”距离相连，道路规划施工即将开始！集居住、运动、休闲、娱乐、购物、产业经营为一体，处处体现生活便利！3/项目战略定位国际·生态·城产业发展战略解读国际以高附加值的创新性产业为导向，塑造国际高端品位生态低碳、可持续的产业发展方式；可循环的经济增长方式城以人为本，发掘人力资源优势；结合区域和本地产业要素产业发展战略选择产业发展构想以战略型生态产业为主导，构建适合本地开发、前瞻性强、环保低碳、集群发展的产业结构体系。大型商贸物流的集聚区目标1高端生态产业的集聚区目标2生态环保节能的样板区目标3持续健康生活的推广区目标4以农业研发展示、商贸物流集聚等重点行业构建战略型产业区，联动发展；并与生态城生活支撑体系相辅相成、共同发展。国际生态城泌阳新时代展示经济新发展窗口和实现美好生活的引擎4/目标人群定位客户分类客户特征对本项目的启示高端客户经商老板、企业主注重居住环境，依山傍水、自然资源好、清净、不偏远；本项目的别墅类物业的标签客户；政企高层领导注重居住环境，空气好，环境很好，不偏远本项目的高端物业的主要客户群体；中端客户公务员、事业单位管理层、老师、医生等注重居住环境，自然条件好，同时生活配套要齐全；该客户群具有较高的区域性，也是本项目的主要客户；个体经营户、企业中层注重居住环境，要求周边配套要齐全；有一定的购买力，是本项目的重要客户；普通客户上升的阶层开始追求高品质的生活，对居住环境、质量等要求较高；品味要求高，未来发展前景看好。是本项目主要客户；大众需求者生活配套齐全，注重便利性；要吸引此类客户，必须有强势配套和交通；其他客户投资性客户本项目投资价值门槛较高；优越环境是吸引投资的重要因素；注：本项目为中高端定位，因此目标人群定位应把范围扩大到省级甚至中部范围之内，以便放长线钓大鱼；三、规划篇★占地面积：2000亩（生态公园400亩）★多层住宅40万平方米/别墅15万平方米；商务酒店1万平方米/豫西南农产品批发展示基地20万平方米；豫西南服装城15万平方米/豫西南汽贸城15万平方米；豫西南物流园5万平方米/休闲度假村20万平方米；综合体商业15万平米/行政办公区：1万平方米生活配套设施（学校、医院）1万平方米；1、项目总体规划泌阳国际生态城总面积为2000亩，根据生态城的功能和类别，结合地形地貌，建议由12块组团组成：★多层社区：占地40万平米，沿