第1章 物业管理概述

第一章物业管理概述第一节物业管理/服务的基本概念一、物业管理的概念1、物业的含义：正在使用中和已经可以投入使用的房屋及其附属设备、相关场地等配套设施。2、物业管理的含义对物业的公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3、物业管理的性质：服务业二、物业管理的必要性1、为业主提供公共服务2、能创造一个优美、安全、舒适、和谐的环境，为业主提供服务，延长物业寿命，使物业保值增值。三、现代物业管理的特点1、社会化2、专业化3、企业化4、市场化物业管理的指导思想：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。努力做到社会效益、环境效益、经济效益相统一。四、现代物业管理与后勤的区别1、产权上的区别2、服务费上的区别：现代物业管理提供的是有偿服务，以营利为目的；后勤提供的是无偿服务。3、服务范围上的区别4、企业的独立性上：现代物业管理公司是独立企业法人，而后勤是企事业单位的一部分。五、物业管理与社区管理的区别1、管理主体不同2、管理手段不同物业管理：市场服务社区管理：行政、协调3、管理对象不同物业管理：物业社区管理：人4、管理范围不同六、物业管理的原则1、依法行事原则2、业主主导原则4、统一管理原则5、专业高效原则第二节物业管理的内容与过程一、物业管理的内容：1、常规性的公共服务（1）房屋建筑主体管理（2）房屋设备、设施管理（3）环境卫生管理（4）绿化管理（5）安全管理：治安管理，消防管理，车辆道路管理（6）公共代办性质的服务2、便民服务（1）日常生活类（2）商业服务类（3）文化、教育、卫生、体育类（4）经济代理中介服务类3、特约服务由产权人、使用人个别委托二、物业管理过程1、从物业管理企业角度来说：签订物业服务合同——验收接管物业——履行服务合同进行物业管理——终止合同，做好交接。2、从物业本身角度来说：早期介入→前期物业管理→物业管理第三节我国物业管理的现状及发展趋势一、物业管理的起源及在我国的发展1、起源：起源于19世纪60年代的英国。奥克维姬·希尔（OctaviaHill）女士2、在我国的发展1981年，我国第一家专业化的物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。建设部94年颁布了“城市新建住宅小区管理办法”；2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施2004年8月1日，《石家庄市物业管理条例》实施。2007年10月1日，《物权法》、《物业管理条例》修订版施行。3、目前物业管理的常用法律法规《物业管理条例》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《民法》、《合同法》、《消防法》、《城市垃圾处理规定》、《特种设备安全监察条例》等。4、现行规范：（1）建设部《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》（建住房物第008号文）（2）中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（中物协[2004]1号）（3）国家行政管理部门和地方政府指定的其他服务质量要求《物业管理收费管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《物业管理企业资质管理办法》等（4）石家庄地方规范：《石家庄市物业服务收费管理实施办法》《石家庄市房产管理局关于加强住宅小区前期物业管理的通知》；《关于加强我市住宅区物业管理工作的意见》《石家庄市新建住宅交付使用管理办法》；《石家庄市物业管理用房暂行规定》；《石家庄市住宅物业基本服务标准》等（4）国际标准：ISO9000—2000质量体系二、我国物业管理的现状与趋势1、现状：朝阳行业（1）需求量大；（2）起步阶段，行业发展不规范，机遇多；（3）人们逐渐认识到物业管理的作用；（4）中高级人才匮乏原因：a.对人才要求高：专业面广泛，法律知识较全面，具备相当的礼仪知识，良好的沟通能力与技巧b.难以给付高报酬（5）知识体系不完善二、我国物业管理发展趋势1、实行法制化、规范化管理2、实行品牌经营与规模化经营3、实行智能化管理•学习这门课的目的1、就业方向2、从事房地产开发、估价、营销策划所应该掌握的一门知识3、日常生活的必备知识•学习参考书物业管理杂志物业管理网站。•考核办法