租售同权专题研究

-1-背着书包去网吧一．“租售同权”及相关政策解读二．“租售同权”及相关政策产生背景三．“租售同权”带来的实际影响四．“租售同权”带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-2-背着书包去网吧1.广州-租售同权：7月17日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，首次提出“租售同权”，同时提出三项工作措施，落实责任主体，但实施细则尚未公布《通知》提出要贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016》，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业；规范住房租赁市场保障租赁双方权益增加租赁住房供应壮大现代租赁产业租售同权赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权（户口）增加住房公积金对租赁的支持力度租赁提取公积金比例提升（60%-80%）增加租赁住房用地供应允许将商改住（租）打造广州现代租赁产业总部经济扶持住房租赁相关企业鼓励城中村统一出租支持传统物业服务企业向现代服务业转型建立健全房屋租赁信息服务平台成立国有租赁公司，统筹全市政策性住房投、融、建、运鼓励供应主体多元化税收优惠对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划招拍挂方式出让商住用地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积允许商业用房改租赁住房改建后的租赁住房，不得销售-3-背着书包去网吧2.上海-只租不售：7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地以零溢价成交，楼面价均不足每平方米6000元，土地让利明显这两幅地块位于浦东新区张江南区和嘉定区嘉定新城，分别由上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司竞得楼面价依次为每平方米5569元和5950元，均是底价成交。此次竞得两幅地块的，均为国有企业运营管理要求该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，租约原则不超过6年租金水平应不高于市场同类房源租金水平物业持有要求受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于租赁出租受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）地块公告号地块名称土地用途土地总面积(平方米)出让面积（平方米)容积率竞得人名称成交价格（万元）201707001浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块租赁住房65007.6065007.602.0上海张江（集团）有限公司72392201707002嘉定区嘉定新城E17-1地块租赁住房28513.4028513.402.5上海嘉定新城发展有限公司42417-4-背着书包去网吧3.北京-自持、公共产权房：4月14日，北京市发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，对自持住宅租赁提出进一步要求，8月3日，发布《共有产权住房管理暂行办法》征集意见，支持“夹心层”购房《通知》明确，企业持有年限应与土地出让年限保持一致。2016年9月北京市出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。随后，北京市推出了多块住宅用地，竞买规则要求土地报价达到竞价上限后，按比例进入自持商品住宅阶段，部分地块自持比例达到100%通过政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低房屋价格；最大限度支持“夹心层”首次购房需求，满足无房家庭住房刚需-5-背着书包去网吧政策重点内容供应主体机构化、规模化鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业设立子公司拓展住房租赁业务政府主导的交易、管理平台搭建政府住房租赁交易服务平台国有企业主导的供应主体发挥国有企业引领作用，支持相关国有企业转型住房租赁土地政策通过新增租赁建设用地，在商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应金融政策加大对租赁住房项目的信贷支持力度积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)运营政策进一步落实“放管服”改革；要求各地建立快速审批通道4.住建部-发展住房租赁市场：历年来国家多项政策支持租赁市场发展，7月18日，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点2015.1住建部发布《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》2016.12国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》2016.6中央经济工作会议提出建立“购租并举”和“房住不炒”2017.5住建部下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》2017.7住建部下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》-6-背着书包去网吧一．“租售同权”及相关政策解读二．“租售同权”及相关政策产生背景三．“租售同权”带来的影响四．“租售同权”带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-7-背着书包去网吧政策背景：“租售同权”等同类政策的出台基于现阶段时代背景，也是一种房地产调控手段，住房租赁市场原本就是房地产市场的重要组成部分，在本轮调控中得到了进一步重视房住不炒：2016年12月的中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位居住属性：习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，“要准确把握住房的居住属性”地价高企：房价居高不下，政府近年来多次调控，平抑房价增速租赁市场发展落后：规模化、专业化、规范化的住房租赁市场和中介机构都比较缺位购房压力大：一二线城市，居民购房压力巨大，保障性住房难以解决问题多重属性：住宅同时具备了居住和投资等多重属性，与住房捆绑的“教育”、“医疗”等民生属性，带来房价长期居高不下123国家背景行业背景民生背景-8-背着书包去网吧调控手段：本轮政策调控以开发商自持、发展租赁、租售同权、共有产权为基调，较以往更加注重供给侧方面的调控需求侧供给侧限购限贷限卖（T+N）实质性增加土地供应拍地环节设置更多条件整顿新房、存量房销售市场规范商办市场发展租赁市场控房价不是降房价限购、限贷等作用于需求端的调控措施长期对于抑制房价高速上涨见效甚微；房地产市场调控的关键在于差异化地增加有效供给，构建完善的住房供应体系，今年政府在供给侧的频繁调控动作，正是明确这一根本问题后的应对举措-9-背着书包去网吧本轮调控实质：各地看似一城一策，实则也是中央统筹指挥；看似降房价，实则稳房价中央统筹指挥，地方因城施策稳房价：防止房地产大起大落，减少行业周期波动对于经济的负面影响建立“租售并举”的供应体系，建立房地产调控长效机制（自持、租赁、同权、共有产权等），促使行业健康稳定发展贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，使住房回归居住属性本轮调控特点-10-背着书包去网吧一．“租售同权”及相关政策解读二．“租售同权”及相关政策产生背景三．“租售同权”带来的影响四．“租售同权”带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-11-背着书包去网吧“租售同权”对政府的影响盘活住房存量资源缓解土地供应压力增加房产租赁税收增强城市人口红利在一二线城市、乃至三四线城市，商业地产存量房空置现象比较普遍“商改住”将增强闲置资产的使用效率租售同权引入立法，保障租赁双方权益促进房产租赁税收的规范性增长政策影响-政府：“租售同权”及相关政策主要从四个层面对政府工作产生影响一二线大中城市土地供给不足降低直接购房需求，缓解土地供应的压力构筑高收入购房，中收入租房，低收入保障房的全方位住房供给体系对高端人才的吸引力将大大增强-12-背着书包去网吧政策影响-开发商：政策出台后，以北、上、广为代表的城市土地供应收紧，致使部分购房人群进入观望，在未来，梯度更加鲜明的住房供给体系将对开发商产生长远影响上海十三五规划要求，新增住房供应总套数170万套，商品住房约45万套，租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房开发商竞争激烈：住宅土地供应量缩减住宅用地供应量，尤其是一二线城市供应量缩减；拍地环节设置更多条件，竞自持、竞配套等替代市场冲击：部分潜在客户进入观望租赁市场、共有产权房市场带来居住替代品的延伸，对商品房市场带来冲击新政的出台将一批潜在客户带入持续观望状态产品策略变更：房价梯度鲜明的住房供给体系住房供应体系的完善将使支付能力较弱的家庭转向公共住房市场，商品房市场一系列非市场化的调控政策有望取消；预计这将对刚需房价形成一定利空，推动中高端楼盘定价更趋于市场化，住房市场将呈现更为明显的房价梯度-13-背着书包去网吧1.9%1.9%1.7%6.3%1.7%3.8%4.7%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%北京上海深圳洛杉矶温哥华悉尼伦敦政策影响-租赁企业：我国一线城市租金收益率极低，政策出台提出租赁产业进行帮扶，同时将直接导致部分地区租金上涨，带来利好我国房屋租赁企业，尤其是长租公寓企业一直处于谨慎发展状态中，主要原因有两个方面：资产价格高：导致国内租金回报率长期较低，拿房成本高，企业很难在起步阶段自持物业融资成本高：我国市场利率仍然长期在4%以上，企业融资成本较高过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了租赁企业加杠杆快速做大的可能性2016年主要城市租金收益率租金上涨：新一轮的供给侧政策调控，对现阶段交易量和房价形成利空，预期在未来租金收益率会出现上浮政策支持：政策层面大力提倡发展租赁，尤其是长期租赁，在税收、土地等层面给予支撑数据来源：网络公开资料-14-背着书包去网吧一．“租售同权”及相关政策解读二．“租售同权”及相关政策产生背景三．“租售同权”带来的影响四．“租售同权”带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-15-背着书包去网吧从存量上看，中国城镇家庭户均住房已达1.14套，但每个家庭户实际在使用的住房套数仅为0.94套。18%的存量房被空置，且全部集中于最富裕的家庭手中，很多家庭仍居住在拥挤且设施老旧的房屋中；面向此类人群提供有质量的住房，才是有效的住房供应，从政策角度看，发展公共租赁成为重要手段数据来源：国家统计局城镇城区镇区总量总套数（亿套）2.611.541.07被占用套数（亿套）2.151.300.85空置套数（亿套）0.460.240.22平均户均套数（套/户）1.141.091.22户均占有套数（套/户）0.940.920.97户均空置套数（套/户）0.200.170.25从存量上看，当前住房供应仍存缺口，且集中于中低收入群体，面向此类人群提供有质量的住房，才是有效的住房供应，从政策角度看，发展公共租赁成为重要手段2013年末中国家庭户均住房情况-16-背着书包去网吧8.611.014.717.018.820.419.818.217.30.010.020.030.012.014.118.220.819.523.321.115.915.10.010.020.030.02.73.44.54.85.15.54.94.23.96.07.610.212.213.714.914.914.013.30.010.020.030.0一二线三四线8.511.715.915.614.517.014.09.79.014.815.619.423.822.426.925.419.718.80.020.040.060.0一二线三四线全国已开工库存规模（亿平米）全国已开工库存去化月数各线城市已开工库存规模(亿平米）各线城市已开工库存去化月数当前全国住房库存已下滑至约17亿平米，对应去化周期15个月（其中一二线城市仅为9个月），低于16-20个月的合理区间。若要弥补这一库存缺口，住房供应面积必须有一定上升，发展公共租赁成为重要手段数据来源：国家统计局，券商报告从增