客户关系与高端物业管理

主讲：tpf客户关系与高端物业管理目录第一节目标与介绍第二节竞争市场中的服务第三节让服务成为一种生活方式第四节从顾客角度设定服务第五节制定服务措施第六节个人行动计划第一节目标与介绍1、分析你目前做得好的地方2、分析你目前做得不大好的地方加强改善测试：下图共多少个正方形？30个1——162——93——44——1问题：谁是顾客？顾客——购买并使用你的产品/服务的个人/组织如果去掉这三个字就称之为内部顾客这里指的是外部顾客第二节竞争市场中的服务树立这样一个信念：你这一行就是为顾客服务的。并将此信念付诸行动。顾客必将给你回报。Believethatyouareinbusinesstoservecustomers,Actonthatbelief,andthecustomerswillrespond.在帮助顾客时，你总在扮演不同角色。当你向顾客介绍一件产品/服务时，你是一位老师；当你试图找出顾客的需求时，你是一位侦探。试想你在服务顾客时有哪些不同的场景，你在其中扮演着什么角色。请至少写出三种。未来十年……趋势一：高品质产品占据市场趋势二：产品在于颜色、样式和特色趋势三：购买习惯两极化：A、完全不需要服务的B、非常强调服务的趋势四：定制服务趋势五：高科技高使用率趋势六：消费者年纪日增顾客如何做决定？不买买别人的理性感性价格品质售后服务广告包装经验服务态度、关系买我的一片酸黄瓜麦当劳的一位老主顾要求在她的三明治里多加一片酸黄瓜，服务生不知道该怎么办。“你可以点二十五美分的酸黄瓜配菜。”“我不要点整道酸黄瓜配菜，我只要一片。”“我可以卖给你一片酸黄瓜，五分钱。”听到这句话，顾客拿起钱包走了，大概永远都不会回来。思考题：在这件事情过程中顾客最期望的是事实是他对此的想法是他的感受是他的行动是一片酸黄瓜被拒绝不愿意满足只知道赚钱失望气愤走开了投诉顾客的满意度是如何形成的期望感知想法感受行动“我希望⋯⋯”“事实是⋯⋯”“我想/认为⋯⋯”“我觉得⋯⋯”“我要怎样做⋯⋯”问题解决后，我再决定要不要给你下一次机会。评价顾客的满意度请按下述格式描述你最近作为顾客经历的一个场景。1)描述当时场景，指出何人参与，在何时、何地发生的。何人：何时：何地：2)请描述事情发生前你的期望。3)描述你感知到的事实情况。4)描述你当时的想法。“我认为...”5)请写下你当时的感受。“我觉得...”6)你当时采取了什么样的行动(语言和行动)?7)你认为你对这件事的整体印象用哪个词来形容最为贴切?非常满意满意不满意非常不满意顾客期望的形成——来源对策广告经验竞争对手口碑顾客服务的质量=感知的事实—期望顾客满意度=感知的事实－期望顾客满意度=（优良）商品+（亲切）服务+（以顾客为中心的便利）制度+（舒适）环境和气氛精彩一刻试列出顾客选择你们的产品/服务，而非竞争对手的产品/服务的五条主要原因。1.;2.;3.;4.;5..•练习：•独具特色的优势服务能使你在众多竞争者中脱颖而出。•我们的顾客服务在哪些方面表现出众，从而使你们能够遥遥领先。关于我们的顾客您知道这些数据吗？关于我们的顾客当顾客心中有抱怨时，4%会告诉你96%会气愤地离去每当有一位顾客提出投诉时，他/她背后平均有26位不满意的顾客；其中有6人非常不满；恶名昭彰？一位不满的顾客平均会将他的抱怨转告10人；其中13%会转告20人之多。化诉怨为玉帛？如果投诉得到妥善处理，56-70%会再度光临；如果能在当场圆满解决，96%会再光临；平均而言，当顾客的抱怨被圆满处理后，他会转告6人。企业平均每年因为服务不佳，流失了20%的顾客。顾客服务的必要性21世纪是“三C”的时代。CompetitionTime（竞争时代）ChangeTime（变化时代）CustomerTime（顾客时代）竞争时代替代竞争者新的竞争者既存竞争者潜在竞争者企业变化时代在计划经济、自然经济时代需求大于供给10个人只能做一个选择20世纪中叶需求等于供给10个人有10个选择在21世纪个性时代变化时代需求小于供给1个人有10个选择顾客时代顾客满意职员满意公司满意工作回报服务利润信息回报奖金、资产回报培训、晋升机会顾客服务理念一场争辩刘先生在一家饭店一边拿着菜单准备点菜，一边看着电视上正在重播的一场足球赛。“哈，希勒这一脚射门真精彩！”刘先生兴奋的大声说。“他不是希勒，而是谢林汉姆。”在一旁的服务员纠正说。于是刘先生与服务生就射门的队员是希勒还是谢林汉姆这一问题展开了争辩过了一会，服务员拿出一张报纸给刘先生看（报纸上有希勒和谢林汉姆的传真照片），突然刘先生把菜单丢在桌上，起身摔门而去。案例讨论：顾客中心原则•顾客对我们最重要,失去顾客=失去所有•不是顾客依赖我们,而是我们依赖于顾客•顾客是公司存在的目的和意义所在•顾客为我们提供了服务和生产的机会•顾客希望得到自己想要的东西门槛与优势我们在一线用象限来分析人际关系与沟通能力高低高低个人硬件（素质、差异化）顾客满意度高低高低产品/市场差异化当你的产品的差异化与顾客的真实需要密切相关时，它才能发挥作用。顾客会购买他认为能比同类的其他产品更能满足他的基本需求的品牌。他要的是更好的东西，而不是不一样的东西。所以，真正的竞争优势来自你对顾客的了解，知道顾客是如何做出选择的，并不断给顾客提供他们最想要的东西。自我测试自评一下你的顾客服务情况。你一般和什么类型的顾客打交道？◇内部顾客；◇外部顾客；◇两类都有。顾客在与你接触后，有什么样的感受？◇对你的公司印象更好；◇印象更差；◇没什么特别。如果顾客碰到问题，你会在多长时间内回复他/她？◇快下班的时候；◇24小时内；◇48小时内；◇72小时内；◇一周内；◇时间未定。有句口号说“顾客永远是对的”。在现实中，你怎样看待顾客？◇永远是对的；◇有时是对的；◇经常是错的；◇被误导。当你在交付公司的产品/服务时，什么是最重要的事？◇价格◇顾客服务◇产品/服务的实效◇下次再做生意◇顾客的感受◇市场战略案例学习Nordstrom（诺顿）的服务Nordstrom（诺顿）的服务诺顿百货公司是美国的一家时装专卖连锁店。因其在卓越服务方面的盛誉，近年来成为各行各业顾客服务的楷模。对诺顿的员工来说，英雄行为可说是家常便饭。他们都是零售“超人”，不时找机会协助顾客。他们会替要参加重要会议的顾客烫平新衬衫；会为试衣间里忙着试穿各种衣服的顾客准备餐点；会替顾客到别家商店购买他们找不到的货品，然后打七折卖给顾客；会拿着各种可供挑选的衣服和皮鞋到懒得出门、或不能抽身到店里购买的顾客那里；会在天寒地冻的天气替顾客暖车；会替赶着参加宴会的顾客紧急送去衣服；他们甚至会替把车子停在店外的顾客付罚单。有位老妇人请店员替她找一条不会卡在轮椅车轴的披肩，这位店员找遍了所有诺顿的连锁店，但就是找不到。然后，她又利用一个休假日到其他商店寻找，仍然徒劳无功。最后，她干脆亲自动手替这位老妇人织出一条。诺顿员工日复一日的非英雄作为，更令人印象深刻。每位店员都有一本“个人笔记簿”，里面记着有关一再光顾的顾客的各种资料：姓名、地址、衣服尺寸、型式、颜色偏好，甚至还记载这位顾客及家人的生日。有了这种资料之后，每当有了某位顾客喜欢的货品时，店员都会打电话通知，或在生日即将来临时，建议他选购什么礼物。在顾客来店里购买时，例如购买一件衣服，店员也可以参照这本笔记簿，建议他到其他部门购买什么尺寸、颜色，以及什么型式的配件。完成这笔生意后几天，店员也又会拿出这本笔记簿，给顾客一封致谢短笺，同时查看当初承诺的每一件事是否都做到了。这种服务水准令人最细心体贴的医生和律师都感到汗颜，并使其他百货公司只能吃到诺顿丢下的骨头。该店最忠心的顾客，甚至称自己是“诺家帮”。思考题：你从诺顿员工中得到什么启发？诺顿在早期销售中发现并确立了一条沿用至今的原则：做任何可以照顾顾客的事情。做任何保证顾客一定能买到东西的事情。所以顾客不仅认为诺顿是卖东西的场所，还是为他们解决问题的好伙伴。能为顾客提供多种选择是诺顿模式的成功因素之一。选择越多，顾客的满意度与回头率就越高。如果我们要像诺顿一样，做顾客的好伙伴，就必须掌握几个关键点检查你给顾客提供的选择，评价这些选择是否适合取悦顾客。•检查对手公司提供给顾客的选择，然后找出不同。•把销售工具作为提高顾客选择的方法，同时作为顾客关系的建设者。•确定所有的员工知道——也能提供和讲述——所有的选择•为顾客提供选择——而不是说“不”。•为你的顾客提供多且有效的联系方式•培训你的顾客做出好的选择。物业管理≠售后服务本节回顾本节概念：本节要点：我的收益：期望结果！服务如果不能提高企业业绩，对顾客来说就不是真正的服务。第三节让服务成为一种生活方式我们之所以在这里，就是为了：提供服务、传送友好。Thisiswhatweareherefor:toserveandtobekind.你与你的服务你与你的服务我以工作上的成就为荣。是/否我对自己的能力很有信心。是/否我是自己最好的朋友。是/否我喜欢需要立即行动的计划。是/否在有压力的状况下，我通常表现得很好。是/否我喜欢有创意且有自由的工作。是/否我喜欢令人惊讶的事。是/否我喜欢让顾客开心。是/否我觉得交新朋友很容易。是/否我希望做个著名且成功的人。是/否我喜欢出名。是/否大家都说我精力充沛。是/否我十分愿意接受“领导”的责任。是/否我的好友中，许多人的生活方式都很特别，与传统不符。是/否评分：有10题以上答“是”:你是很有自信、有创意的人，而且你很可能喜欢跟人打交道。你能带给顾客非常满意的感受；有6—9题答“是”：可能你的热诚较不能持续，有时你很热心，有时却很拘谨。6题以下：表示你是个较拘谨的人，在意安全感，希望与大多数人保持一致。你可能不会令顾客不满意,但你很难令对方感到非常满意。人际关系阶梯图帮助他人关心他人，了解他人，尊重他人态度控制接受自己+尊重自己=自信真正的自信心是指你看待自己和自己能力的方式。自信心源自你对自身潜力的了解。它激励你排除障碍，挺过艰难时期，并帮助你解决问题，走上成功之路。•自信心不是成功的保证，却是一种能增加成功可能性的思考模式，代表你对成功之路的执着探寻。通常，大多数人都是让身边所发生的事件控制他们的思想。你打了三个费用催缴电话都被拒绝了，你的领导不采纳你的方案，你的车坏在回家的路上。你感觉如何？“糟透了！”你的精神状态怎样？“悲惨！”可以肯定，你无法控制客户的反应、老板的想法、或者道路的状况，但是对于这一天的挫折你作何反应，却是真正由你做主的。当你回了家，太阳仍在天上，花儿仍在开放，你完全可以去跑跑步，逛逛街，或是和家人一起谈一些开心的往事做一些有意思的活动或游戏。你大可不必让这些不愉快的事情影响你的生活。情绪的调控情绪：分为两种，一种是积极的情绪，一种是消极的情绪。积极的情绪不仅有益于身心健康，对于我们的工作学习也有很大的促进作用。消极的情绪则会使我们精神不振，从而影响工作效率。作为物业管理行业，每天都要接触到不同的人，会有各种影响我们情绪的事发生，那么及时地把我们的情绪调整到最佳状态，于我们就显得尤其重要.请问大家，当你们遇到不顺心的事，或在工作中遇到不讲理的业主故意为难时，你是怎样对待的呢？情绪调控的几种方法一、自我暗示自我暗示是以各种形式来提醒和告诫自己，避免情绪冲动的方法。通常是以词语来控制情感的强度，以便在突出事情面前保持清醒的头脑，不至冲动冒失。例：很多人都有过这样的经历，一到重大的场合就会出现紧张，以至于全身发抖，这时你不妨给自己一点暗示，比如对自己说不紧张，没关系等自我放松的话。二、冷静放松遇事特别是惊恼人之事，要冷静分析、思考，不要鲁莽行事，可暂且搁置一旁，待完全冷静之后再行解决。小区内出现突然事件时，不要慌乱，而是应仔细分析发生的原因，然后再找到最好的解决办法。不仅如此，我们还应学会放松。放松情绪,一定要有迎接困难的勇气和乐观主义精神。要象鲁迅所说的那样“用笑脸迎接悲惨的命运，用百倍的勇气来应付一切的不幸。”处事泰然，拿得起，放得下。据分析，深呼吸也可使情绪放松。三、转移目标