投资管理办法

1房地产投资管理办法（试行稿）目录第一篇概述........................................2第一节总则...........................................2第二节职责分工和管理原则...............................2第三节各阶段评审主要节点控制...........................5第四节投资评审大会的组织...............................6第二篇项目宗地投资评审.................................8第三篇规划设计方案评审................................11第四篇经营方案和操作方案评审..........................14第一节评审流程及评审资料..............................14第二节基本情况介绍....................................15第三节项目总体定位....................................16第四节项目经营目标....................................16第五节编写指引........................................16附件一可行性研究报告..................................19附件二合同重点条款....................................23附件三《房地产投资管理办法》表图一览..................252第一篇概述第一节总则第一条为了提高合生创展集团房地产业务投资决策的合理性、科学性，在宗地投资评估、规划方案评审到阶段项目经营和操作方案评审几个主要决策阶段，控制几阶段主要指标逐步达到以下效果：成本越来越低，投资效益越来越高，销售均价越来越高，投资风险越来越小的目的。特制定本办法。第二条房地产重大投资决策的最高机构为集团董事局，并成立投资评审小组，为非常设机构，对董事局负责。第三条房地产投资评审小组，主要对三阶段主要的投资节点进行评审：宗地购买投资评审（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）、规划方案和财务指标测算（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本）、经营和操作方案评审（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定第二阶段赢利模式下的总体计划部署方案）。第四条投资管理办法适用于集团所有房地产投资阶段项目，上述三阶段主要投资节点若未经过投资评审小组的评审则不予支持，但在特定战略情况下由经营班子建议报董事局批准的投资或董事局直接下达的投资决策可不按本办法执行。第五条本办法使用周期为一年，每年根据实施反馈进行修订。第六条本办法的最终解释权归集团总部第二节职责分工和管理原则第七条投资评审小组下设秘书组，全面负责三阶段投资评审会议的会务组织与文秘协调工作，以及投资评审小组成员的决策绩效、福利管理等日常事务。秘书3组由集团开发与营销管理中心，工程设计管理中心，经营与财务管理中心，人力资源管理中心及企业发展中心各派一人兼任组成。组长由提案所属主管部门担任，其他小组成员配合。第八条每阶段的投资方案地区公司必须初评，条件符合要求才能正式提交集团，并且都要采取上会的形式，即地区公司上报的投资方案首先要由集团总部主管中心进行方案评审，最迟不超过三个工作日内，评审不合格者退回重做方案，评审合格并符合本办法各阶段要求的资料后再由秘书组安排时间（但最迟不超过五个工作日或提案单位要求的最迟时间）召开投资评审大会。第九条每阶段投资方案的评审也要经过专业评审，即地区公司的投资方案要提前上报集团总部主管中心，集团总部主管中心主持评审会议并要相应在评审大会上出具专业意见。第十条每阶段的评审资料均须地区公司负责人签名、盖章后由地区人力资源中心负责上报给集团人力资源管理中心，集团人力资源管理中心负责将资料转发给各阶段的主责中心，宗地购买投资的会前资料评审与专业评审由集团开发与营销管理中心主责，规划方案的会前资料评审与专业评审由集团工程设计管理中心主责，经营与操作方案的会前资料评审与专业评审由集团经营与财务管理中心主责。第十一条三阶段的评审会议都要形成明确的执行决议，以投资控制指标文件的形式下达给地区公司或实操单位，地区公司或实操单位要按照控制指标严格执行。同时，各阶段投资控制指标亦成为投资评审小组的决策绩效指标。第十二条各地区公司对于各阶段投资控制指标有完成责任，体现于经营方案评审后形成的项目全盘经营控制指标。同时要加强现金流指标的控制。指标设立：对地区公司月度和年度进行现金流量超标的指标考核。指标考核：当地区公司当年现金流量超标时如果连续两个月超标，集团对地区公司发出预警，地区公司必须做出资金调整计划报备。如果连续三个月超标，超出年现金流量计划累计至当月数的3％，地4区公司所有现金使用计划都必须报集团审批，至超标部分恢复正常为止。在集团审批监控下，若在1-2个月内使超标的缺口恢复了正常，则将超标期间超标现金流额度的5％作为集团监控有效的奖励。超标调整指引：当年度现金流量累计超标时，建议地区公司以调整工程量，调整工程进度及调整付款进度等方式将超标部分现金流量恢复正常计划内范围。指标考核实施细则：由地区公司制订，并报集团总部备案。第十三条三阶段投资节点评审的指标控制原则是：成本递减，利润率递增，售价递增，风险递减。第十四条三阶段评审分三类情况，分别为第一类招拍挂购地，第二类收购股权或公司方式购地，第三类土地储备性质购地。三类购地投资节点的时间为：第一类招拍挂购地：地区公司报名参加招拍挂前，必须完成宗地评审及规划设计评审。土地出让合同签订后一个月内完成经营和操作方案评审，经营和操作方案评审通过后一个月内必须开工。第二类收购股权或公司方式购地：宗地评审通过后根据实际情况按可进行的最快时间由地区公司签订公司或股权转让合同，公司或股权转让合同签订后三个月内地区公司必须向集团提请规划设计方案评审；规划设计方案评审通过后一个月内地区公司必须向集团提请经营和操作方案评审；经营和操作方案评审通过后一个月内必须开工。第三类土地储备性质购地：宗地评审通过后根据实际情况按可进行的最快时间，地区公司签署土地出让或公司/股权转让合同（或各类合作协议），各类协议或合同签订后一个月内，地区公司将该储备土地拟开发工作计划报集团备案。（评审工作计划及开发工作计划列入当年拟开发计划进行）三类购地流程（见附表1）5第三节各阶段评审主要节点控制第十五条第一阶段：项目宗地购买投资评估（1）由开发部门（成熟地区由地区公司，新地区由集团开发与营销管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（2）方案提供包括阶段项目可行性研究报告与买地合同文件两大部分（详细方案资料要求见本办法第二篇分）（3）评审大会形成的决议至少要具备以下控制指标（见附表2）（4）地块上会标准，地块基本符合如下标准，才能上报进行宗地购买投资评审：招拍挂地块①经测算利润率在正常的情况下不低于10%，尽量达到15%或以上②前期投入少，开工时间快，资金回笼快（在拿地后两个月可以开工，5个月可开售）③周边各项配套环境成熟（减少自行建设大市政配套的压力）收购公司、转让地块①权属清晰，相关证件、文件齐全，真实②与国家相关政策并无抵触，不存在明显法律风险或风险可控。③签约主体具有转让资格④经测算利润率在正常的情况下不低于10%，尽量达到15%或以上⑤前期投入少，开工时间快，资金回笼快（在拿地后两个月可以开工，5个月可开售）⑥周边各项配套环境成熟（减少自行建设大市政配套的压力）战略性储备用地和其他①与国家相关政策并无抵触，不存在明显法律风险或风险可控。②符合当地政府城市发展规划③符合集团的战略规划④地块面积尽量大，前期投入尽量少第十六条第二阶段：规划设计方案评审（1）由工程设计管理中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团工程设计管理中心）负责召集评审会议及资料准备。6（2）方案提供包括市场定位报告与规划设计图两大部分（详见本办法第三篇），其中，总规与单体方案不能低于两套方案。（3）评审大会至少要形成以下的控制指标（见附表3）第十七条第三阶段：经营和操作方案评审（1）由经营与财务管理中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团经营与财务管理中心）负责召集评审会议及资料准备。（具体内容见本办法相关章节）（2）方案提供要整盘经营文件（详见本办法第四篇），并且提供不低于二个方案[分别从静态利润率和动态利润率（资金回收速度）最大化考虑]。（3）评审大会至少要形成以下的控制指标（见附表4）第四节投资评审大会的组织第十八条组建（1）投资评审小组为非常设机构，主要负责集团的各阶段项目评审工作；（2）投资评审小组人员组成：三类评审各成立一个投资评审小组。投资评审小组组员由集团领导及各中心专业人员组成。组员由集团总裁提名并上报董事局，由董事局最终审定产生。第十九条议事规则（1）投资评审小组会议应有三分之二以上的组员出席方可举行；（2）小组会议表决方式为投票表决；每一名组员有一票的表决权；会议做出的决议必须经全体组员过半数通过。所有投票记录应书面登记在案。（3）投资评审小组对董事局负责，小组通过的议案及表决结果，应在会议结束后三个工作日内以书面形式提交董事局审议决定。（4）提案必须经董事局评审通过。如提案被否决，根据实际情况取消该阶段评审或重新修改提案上报。（5）全体组员均对会议所议事宜有保密义务，不得擅自披露有关信息。7第二十条任期。决策小组组员每两年改选一次，组员任期届满，连选可以连任。第二十一条各投资评审小组组员如有下列情况之一，将丧失投资评审小组组员的资格，并根据上述第十八条规定另行补足组员：（1）因严重疾病或其他情况无力履行职务；（2）未得到投资评审小组主任的同意，累计三次不出席会议而无合理解释者；（3）丧失或放弃两大集团正式员工的身份；（4）行为不检或违反公司价值观而经投资评审小组出席会议的组员三分之二通过谴责者。（5）担任投资评审小组组员每年累计投票决定有30％以上与该投资评审小组正确结果相违背。第二十二条决策程序（1）提案单位负责做好评审会的前期准备工作，根据要求提供公司有关方面的资料。（2）原则上资料提前7天发至投资评审小组各组员。（3）由各阶段方案评审的集团主责管理中心组织评审会议，评审小组各组员评议后，签发书面意见，填写完成阶段控制指标文件，并向董事局提交正式提案（见附表5）。（4）如有必要，评审小组可以聘请第三方机构为其决策提供专业意见。若聘请第三方机构则由主责中心统筹，经营班子审批，费用由投资评审小组奖金支付。（5）评审小组会议要有记录，会议记录由主责中心负责；出席会议的组员要在会议记录上签名；会议记录及投票记录由公司档案室保存。8第二篇项目宗地投资评审第一条评审流程项目宗地投资评估流程图地区公司集团相关中心投资决策委员会、董事会地区公司由开发与营销管理中心2天内对资料的完备性进行审核。并请经营与财务管理中心、法律分别对上报资料进行审核给出书面意见会议纪要上报董事会否定可行召开宗地购买投资评审会，会后形成会议纪要开发部收集地块信息，并作初步分析筛选由开发部牵头，各部门配合共同编制评审资料，报地区总经理审核并签名盖章地区公司组织实施淘汰、资料归档不符合上会要求的请地区公司补充董事会决策评审委员现场考察地块面积≥５００亩或首期付款超过2亿元3天内9第二条用地分类1、3个月或半年内可以直接开发操作的2、战略性储备用地3、工业及其他第三条申报评审所需要的资料1、可行性研究报告（具体内容详见附件一：《可行性研究报告》），目录如下：一、项目投资环境分析二、土地性质及操作方式三、区位价值分析四、法律风险分析五、房地产市场分析六、项目发展定位七、财务分析八、结论在3个月或半年内可以直接开发操作的地块，可行性研究报告中要包含提纲中所列全部