2004年中国房地产金融报告

2004中国房地产金融报告中国人民银行房地产金融分析小组2005年8月5日1目录内容摘要……………………………………………………………………………4第一部分2004年房地产市场和房地产金融形势……………………………5一、2004年房地产市场的基本情况…………………………………………..5（一）房地产开发建设增幅回落…………………………………………..5（二）房地产市场的供求关系得到改善……………………………………6（三）房屋销售价格上涨较快………………………………………………8（四）住宅供应结构性问题凸现……………………………………………9（五）投资性购房需求增长较快……………………………………………9（六）境外资金加速进入热点地区房地产市场……………………………10（七）已出让存量土地没有及时得到开发…………………………………10二、2004年房地产金融的基本情况……………………………………………13（一）房地产投资到位资金增幅下降………………………………….…13（二）房地产贷款增幅较高…………………………………………………13（三）房地产开发商贷款增幅减缓…………………………………………14（四）个人购房贷款维持高增长……………………………………………15（五）个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区……………………17（六）政策性住房贷款高速增长……………………………………………18（七）房地产贷款具有潜在风险……………………………………………19第二部分房地产金融政策与房地产金融风险的防范……………………………20一、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策………20（一）充分发挥信贷政策的作用…….……………………………………20（二）灵活调整房地产贷款利率水平…………………………….………20（三）规范住房金融业务………………………………………….………21（四）加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理………………22（五）推进房地产金融产品的创新…………………………………………22二、房地产金融风险不容忽视…………………………………………………23（一）部分地区房地产市场过热加剧市场风险……………………………23（二）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险…………………………23（三）“假按揭”凸显道德风险……………………………………………24（四）基层银行发放房地产贷款存在操作风险……………………………242（五）土地开发贷款有较大信用风险………………………………………24（六）房地产贷款法律风险加大……………………………………………25第三部分房地产业和房地产金融的趋势分析…………………….……………25一、房地产市场和房地产金融发展趋势……………………………………25二、促进房地产业和房地产金融的健康发展………………………………27三、及时防范和化解房地产金融风险,维护金融系统稳定………………30专栏专栏1：中国房地产市场发展的历史……………………………………………6专栏2：土地政策是调控房地产开发的重要手段……………………………12专栏3：中国住房公积金制度…………………………………………………18专栏4：房地产信贷政策………………………………………………………22专栏5：影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素………………27表表1：四大国有商业银行房地产贷款不良状况………………………………20图图1：中国房地产投资累计同期比增长率（%）………………………………5图2：商品房和住宅竣工面积增长率（累计同期比）……………………………7图3：我国商品房供求关系………………………………………………………8图4：商品房和住宅销售季度同期比价格指数（上年同期=100）……………9图5：土地交易价格指数（季度同期比，上年=100）…………………………11图6：全国土地开发情况………………………………………………………12图7：1997年以来房地产开发企业资金来源构成（亿元，%）…………………13图8：房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比………..……………………14图9：对房地产开发商的贷款增长率（余额同期比，%）……………………15图10：个人购房贷款余额和余额同比增长率（%）……………………………16图11：中国住房贷款的按揭成数………………………………………………17图12：2004年个人购房贷款增加额的地区分布图…………………………17图13：政策性住房贷款的变动情况（单位：人民币亿元）……………………18图14：人均居住面积的国际比较………………………………………………263内容摘要2004年，房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场。大量土地已经出让，但开发进度较慢。房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。从对房地产开发商的贷款看，虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款2004年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看，增幅虽缓慢下降，但依然维持高增长。个人购房贷款呈现以下特征，一是集中于少数重点城市和热点地区，二是个人住房公积金贷款快速增长，三是个人购房贷款的不良率较低。在党中央、国务院的正确领导下，中国人民银行依据宏观经济形势的变化，为支持房地产业的持续健康发展，充分发挥信贷政策的作用，灵活调整房地产贷款利率水平，加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理，推进房地产金融产品创新。房地产金融政策对房地产业的支持力度和服务水平得到明显提高和改善。房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节电，在房地产开发和消费过程中注重环境保护。为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。4中国房地产金融报告房地产业是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户。近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。第一部分2004年房地产市场和房地产金融形势一、2004年房地产市场的基本情况（一）房地产开发建设增幅回落投资增幅回落。2004年,全国共完成房地产投资13158.3亿元，比2003年增长28.1%，增速高于25.8%的全社会固定资产增长速度，房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。2005年1季度完成房地产开发投资2324亿元，同期比增长26.7%，增幅比上年1季度回落14.4个百分点。图1：中国房地产投资累计同期比增长率（%）-40-200204060801001201401601992-021992-101993-071994-041994-121995-091996-061997-031997-111998-081999-052000-022000-102001-072002-042002-122003-092004-062005.03房地产投资增长率资料来源：中经网中国经济统计数据库新购置土地增幅下降较多。2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。19985年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000年至2004年初保持45%以上的增长，2004年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。新开工面积增幅下降。2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。专栏1：中国房地产市场发展的历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。（二）房地产市场的供求关系得到改善供给增速减缓。2003年2月份以来，商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步6下降，2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1％和2.3％。需求增长较快。2004年全年商品房累计销售3.8亿平方米，销售面积较2003年增长13.7％，其中商品住宅销售3.4亿平方米，增长13.9％。图2:商品房和住宅竣工面积增长率（累计同期比）-40.0-20.00.020.040.060.080.0100.0120.0140.01992-021992-081993-031993-091994-041994-101995-051995-111996-061996-121997-071998-021998-081999-031999-092000-042000-102001-052001-112002-062002-122003-072004-022004-082005.03商品房竣工面积累计增长率(%)住宅竣工面积累计增长率(%)资料来源：中经网中国经济统计数据库供给与需求趋于均衡，出现了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面积与销售面积之比由2002年的1.2比1下降到2004年的1.03比1，供求之间的差距持续下降。商品房空置面积得到消化。2000年至2003年，全国商品房空置面积逐年增加，2003年时达到1.28亿平方米，2004年该趋势出现了逆转，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，比2003年下降了3.8％。我国商品房供求关系见图3。图3：