承接查验标准培训

责任|担当|执行四川远鸿物业管理有限公司温江分公司品质管理部承接查验标准培训公共场所（地）房屋本体共用部位及设施承接查验概念房屋本体自用部位及设施公用设施设备在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。承接查验的法律依据：住建部[2010]165号《物业承接查验办法》承接查验的慨念承接查验的必要性1、进一步明确交接双方的权、责、利2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益通过承接查验和承接合同的签订，实现权力和义务的转移。在法律上界定清楚双方的权力和义务。通过承接查验，发现物业质量的隐患和缺陷。通过及时返工、修缮、加固等，确保建筑物主体结构安全。满足业主和物业使用人的需要，发挥物业的正常使用功能。通过承接查验，根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能和特点。预防管理中可能出现的问题。有计划地安排好各项管理工作。3、为日后的物业管理创造条件实施物业承接查验，主要依据哪些文件物业承接查验依据文件1、物业买卖合同2、临时管理规约3、前期物业服务合同4、物业规划设计方案5、建设单位移交的图纸资料6、建设工程质量法规、政策、标准和规范实施承接查验的物业，应当具备哪些条件建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。1供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。2教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。3道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。法律、法规规定的其他条件。4567物业承接查验的程序3查验共用部位、共用设施设备456721确定物业承接查验方案移交有关图纸资料解决查验发现的问题确认现场查验结果签订物业承接查验协议办理物业交接手续物业承接查验的流程接开发建设单位通知组建承接查验小组做承接查验前的准备进行资料移交检查核对进行硬件设备设施移交检查验收接管资料存档整改补齐资料限时整改建设单位应向物业管理企业移交图纸资料清单实施承接查验的物业，应当具备哪些条件承接查验核查方法住建部[2010]165号《物业承接查验办法》第十八条：现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。对查验对象外观的检查，目视、触摸。通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。观感查验试验查验使用查验检测查验常用验房工具介绍工具名称工具介绍工具图片水平尺水平尺主要用来检测或测量水平和垂直度，可分为铝合金方管型、工字型、压铸型、塑料型、异形等多种规格；长度从10CM到250CM多个规格；水平尺材料的平直度和水准泡质量，决定了水平尺的精确性和稳定性。靠尺垂直度检测，水平度检测、平整度检测,家装监理中使用频率最高的一种检测工具。检测墙面、瓷砖是否平整、垂直。检测地板龙骨是否水平、平整。塞尺塞尺又称测微片或厚薄规，是用于检验间隙的测量器具之一，横截面为直角三角形，在斜边上有刻度,利用锐角正弦直接将短边的长度表示在斜边上,这样就可以直接读出缝的大小了。常用验房工具介绍工具名称工具介绍工具图片阴阳角尺检测阴阳角内外直角偏差的常用工具。使用时将活动尺拉出旋转270度，使指针对准“0”位，然后靠在阴阳角处测量，测量后，读检测尺上的读数，指针所指数值即为被测面的垂直偏差。激光测距仪激光测距仪，是利用激光对目标的距离进行准确测定的仪器。激光测距仪在工作时向目标射出一束很细的激光，由光电元件接收目标反射的激光束，计时器测定激光束从发射到接收的时间，计算出从观测者到目标的距离。激光测距仪重量轻、体积小、操作简单速度快而准确，其误差仅为其它光学测距仪的五分之一到数百分之一。空鼓锤用来检测精装房的墙面，墙砖，地砖，地板来是否有空鼓。承接查验注意事项1、各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。2、如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。3、在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。施工遗留问题销项1、项目公司根据《物业承接查验报告》的建议，针对《遗留问题整改通知单》上的内容组织相关单位进行整改，并将整改结果填写在《遗留问题整改通知单》上，以供物业公司复验。3、物业公司应及时跟踪遗留问题整改情况，并根据复验结果编写《遗留问题复验报告》然后逐一销项。2、所有遗留问题的整改工作应在《物业承接查验报告》规定的期限内完成，不得影响业主的正常入驻和后续物业管理。施工遗留问题销项收集整理存在问题工程质量问题的原因1设计缺陷工程质量问题的原因5工程质量问题的原因3气候、环境、自然灾害建设单位管理管理不善工程质量问题的原因2不按规范施工工程质量问题的原因3验收检查不细工程质量问题的原因6建材质量不合格施工遗留问题销项收集整理存在问题处理程序1收集所有的《物业查验记录表》处理程序2对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表处理程序3将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续处理程序施工遗留问题销项处理方法工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。由施工单位引起的质量问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题工程质量问题施工遗留问题销项跟踪验证，逐一销项为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续同时销项。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理直至销项为止。1、房屋本体及公共设施的承接查验要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业管理企业统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业管理企业将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由建设单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由物业管理企业对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。查验范围：房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观和文化娱乐设施等。1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法1、地基基础查验1.1地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏。1.2查验方法：观察检查。2、梁、柱、板等主体查验2.1无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。2.2无钢筋外露。2.3查验方法：观察检查。3、外立面检查3.1房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。3.2散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象。3.3查验方法：观察检查4、天台4.1屋面隔热层、防水层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝。4.2平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法4.3阳台及三层以上房屋的屋面应有组织排水（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。4.4天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。4.5屋面避雷设施按设计要求检查。5、顶棚的查验5.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。5.2查验方法：观察检查6、墙面的查验6.1抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。（允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。）6.2饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。(1)表面平整度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(2)立面垂直度允许偏差值3mm。用2m托线板检查。(3)接缝、压条平直度允许偏差值2-3mm。拉5m线检查，不足5m拉通线检查。(4)压条间距允许偏差值2mm。用尺检查。(5)接缝高低允许偏差值0.5mm。用直尺和楔形塞尺检查。1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法(6)接缝宽度允许偏差值±0.5mm。用尺检查。(7)涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。（查验方法：观察检查）。(8)外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮.无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。（查验方法：观察检查）。7、楼、地面的查验7.1面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。(1)查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。7.2水泥砂浆地面:抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。(1)查验方法：允许偏差值4mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。7.3陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。(1)查验方法：高度差允许偏差值1mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(2)查验方法：直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检查。(3)查验方法：观察检查。7.4大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密合。(1)查验方法：高度差允许偏差值0.5mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法(2)查验方法：直线度允许偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺检查。(3)查验方法：观察、脚踩检查。7.5卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。(1)查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。8、门窗的查验8.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。8.2门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。8.3查验方法：观察检查。9、楼梯、扶手的查验9.1栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；9.2栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.20m；9.3栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；9.4有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。10、公共设施查验1、房屋本体及公共设施的承接查验检测查验方法10.1路灯(1)灯具