房地产开发项目成本控制策略研究--优秀毕业论文

中国海洋大学硕士学位论文房地产开发项目成本控制策略研究姓名：孙晓东申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：沈金生；张顺远2011-05-22房地产开发项目成本控制策略研究房地产开发项目成本控制策略研究摘要当前，房地产市场竞争异常激烈，各地开发商纷纷制订新的经营战略来提高自身实力。成本与利润是体现企业生存价值的重要因素，文章以风险为视角强调了项目成本控制在房地产项目开发中的重要性，并结合某房地产开发项目实例，剖析了其在成本控制上存在的一些问题和不合理的现象，对怎样紧跟市场需求、国家宏观政策调控及社会经济形势进行项目成本控制进行了分析研究。本文共分为四个部分。首先，本论文对房产开发项目风险分析和成本控制的研究背景、意义和国内外研究现状进行了总结分析；其次，简要介绍了项目管理成本控制的相关基础理论，然后分析了现阶段我国房地产项目管理的现状及存在的一些问题。我国房地产业起步较晚，但是发展速度却是惊人的，以2008年为例，我国的房地产投资占到了全社会固定资产投资总额的17.79%，是投资最大的一个行业。与此同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平，许多企业忽视内部管理，甚至将投资房地产作为一种投机行为，没有长期规划；再次，通过对上海漕河泾开发区光启园12#办公楼成本控制实证分析，提出房地产开发项目的成本控制对策，运用挣值分析方法与全面风险管理方法结合起来，透过挣值曲线波动跳跃的表面，找出引起成本背离的相关风险因素，通过加强风险管理的手段来有效达到控制房地产开发项目成本的最终目的。最后，强调了项目成本控制在房地产开发项目中的作用，同时指出它的实质就是分析、辨别和规避风险。关键词：房地产开发项目；成本控制；挣值法房地产开发项目成本控制策略研究RealestatedevelopmentprojectcostcontrolstrategyABSTRACTAtpresent,China'srealestateindustry,thedeveloperhighlightedtheroleofbusinessstrategywithcompetitiveenvironment.Fromtheperspectiveofriskrealestatedevelopmentproject,Thispaperproposedbytheneedforcostcontrol,andrealestatecompanycurrentlydevelopingprojectsinChinaintermsofcostcontrolandunreasonablenumberofproblems,analyzedthephenomenon,onhowtokeepupwithmarketdemand,nationalmacro-economiccontrolprojectcostcontrolwereanalyzed.Thisarticleisdividedintofourparts.Firstofall,realestatedevelopmentprojectsofthisthesis,riskanalysisandcostcontrolbackground,significanceandresearchstatuswereanalyzed,followedbyabriefdescriptionoftheprojectmanagementcostcontrolrelatedtothebasictheory,thenanalyzesthecurrentrealestateprojectsinChinamanagementsituationandexistingproblems.China'srealestatestartedlate,thedevelopmentofrapid,realestateinvestmentin2008accountedforallofChina'stotalfixedassetsinvestment17.79%,theinvestmentisthelargestindustry.Atthesametime,China'srealestateprojectmanagementlevelarenotthetimes,stillinthebackwardlevel.Again,throughtheparkinShanghaiCaohejingKPS12#buildingcostcontrolempiricalanalysis,realestatedevelopmentprojectcostcontrolmeasures,theuseofearnedvalueanalysisandcomprehensiveriskmanagementapproachcombiningwavethroughtheearnedvaluecurvejumpingsurface,causingthecosttofindoutriskfactorsassociatedwithdeparture,throughthestrengtheningofriskmanagementtoolstoeffectivelyachievethecontrolofrealestatedevelopmentprojectcosts.Finally,fromtheperspectiveofriskrealestatedevelopmentprojectproposedbytheneedforcostcontrol,costcontrolrealestatedevelopmentprojectthattheessenceistoidentify,analyzeandcontrolrisk.Keywords：Realestatedevelopmentprojects;costcontrol;earnedvalue房地产开发项目成本控制策略研究独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其它人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得（注：如没有其它需要特别声明的，本栏可空）或其它教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日------------------------------------------------------------------------------------------------------------学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》，并通过网络向社会公众提供信息服务。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签字：签字日期：年月日签字日期：年月日房地产开发项目成本控制策略研究11绪论1.1研究的背景及目的和意义1.1.1本课题研究的背景随着近年来我国经济的飞速发展，我国的房地产业获得了一个发展的春天。特别是1998年以来，我国的房地产业迈入了一个全新的高速发展时期，并全面促进及带动了相关经济行业的共同发展，例如建筑业、服务业、工业等，对我国国民经济的发展贡献巨大。特别在现今，房地产业已成为了我国经济发展的一个支柱性产业，已成为了现代社会经济的重要组成部分。在我国，由于房地产业投资规模的增大，被直接或间接带动的关联性产业也获得了相应的发展，有利的促进了国民经济的可持续性发展。据国家相关部站统计，每年房地产业所创造的产值在占GDP的比重中不断上升；甚至出现了一些地方政府依靠房地产业来促进地方经济发展的模式。房地产业的发展规模、速度、水平、结构以致未来的发展趋势等都在直接或间接地影响着其它各相关性产业的规模、水平、结构及发展前景。如果房地产业健康、持续发展，将有利于促进和带动各相关产业的健康、持续发展，对整个国民经济的长远及持久发展具有非常重要的意义。反之，如果房地产业出现泡沫，那么它所带来的连锁反映也将是巨大的，美国金融危机的出现就深刻的说明了这一点。房地产业做为一个产业，有其自身的特殊性，有其自身独特的发展规律。影响其发展的因素众多，既受市场体制本身所具有的供需矛盾影响，同时又受到国家宏观调控政策的制约，其发展要同时面临着来自内部和外部多种因素的影响。我国房地产业其实始于上个世纪八十年代，特别自国家取消福利分房政策以后，以盈利为目的的房地产业才算是真正兴起。上个世纪九十年代至本世纪的前十年，房地产业逐步步入发展的春天。随着人们购房观念的转变，在国家积极财政的引导下，在人均可分配国民收入不断提高的形势下，我国的住房需求迅速增长，极大地推动了我国房地产的高速发展。特别是近两年来，大规模城市住宅建设对我国经济增长的贡献巨大，每年的增长一直在1.5个百分点以上，部分城市甚至更高。房地产投资规模的不断扩大，使得房地产开发投资占全社会固定资产投资比重也在逐年增加，全国各大中城市动辄上千亩的楼盘、高端楼盘层出不穷。特别房地产开发项目成本控制策略研究2是从2005年以来，每年的房地产市场开发商投资增速都超过25%[1]，销售量也直线上升。据国家统计局报告，2010年全国房地产施工面积同比增长20%，房地产开发规模也同比逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在20%以上，最高接近25%。在房地产业过快发展的同时，我们也应该清醒看到，房地产业的发展也存在着大量的潜在风险因素。首先，在我国，房地产业是一个高投资、高回报同时也是一个高风险性的产业。其投资所需的资金巨大，往往动往往动辄上亿或数十亿，大部分房地商的资金并不具有如雄实力，其资金来源大多来自于金融机构，如银行贷款。据国家统计部分调查，房地产业所需资金的约60％来源于金融机构。开发商自有资本少，严重依赖银行资金的现象在我国还普遍存在。房地产业的投机性与高利润并存，易引起开发商和银行的投资盲目，一旦出现一些动荡性因素引起资金链条断裂，就有可能引起房地产的金融风险。现阶段，我国实行紧张的货币政策，在一定程度上已经影响到了许多房地产企业的经营以致生存；其次，我国现今房地产一个突出问题，就是房价过高，存在一定的泡沫，大大超出了普通百姓的承受能力。国家发改委和建设部等相关部门都出台了大量政策，来抑制房价的过高过快增长及房地产的不理性过热。在此种政策性因素的影响下，房地产业的投资风险更是大大加剧了。房地产业如何确保自身的投资可以盈利，已成为现在房地产企业的考虑的首要问题。根据国家统计局对2009年全年房地产开发投资进行的统计、70个大中城市房屋销售价格指数和房地产市场交易简报提供的数据分析，目前房产市场需求旺盛，买卖双方供求矛盾比较突出。房地产开发作为一种商业行为，不仅仅在经济领域有着重要的意义，如今还渗透到每一个老百姓的生活中。当前，房地产市场竞争也异常激烈，许多有前瞻性的开发商已纷纷制订新的科学的经营战略来提高自身实力。然而也有很多开发商对项目管理却置若罔闻，开发项目带有很大的随意性，开发过层中也缺乏必要的管理技术，出现了众多没有投入使用的闲置烂尾楼。烂尾楼体通常是因为我国政府对房地产开发项目审批缺乏认真、实际审核而导致项目资金缺乏没能完工的房地产开发项目。其具体表现在，房地产开发项目完成了相关手续开始建设后，中途因筹资失误或债务纠纷而长时间停工形成了半拉子的烂尾楼工程。除此之外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也称作烂尾楼[2]。烂尾楼形成的原因纷繁房地产开发项目成本控制策略研究3复杂，如未得到相关认证部门的全部批准就强行动工、建设中筹资渠道出现问题、涉