建筑物区分所有权专题

建筑物区分所有权•一、建筑物区分所有权的概念、特点•（一）概念•是指多人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共用部分所享有的共有权以及因共同关系所生的成员权的总称。•关于对建筑物区分所有权概念的内涵，存在不同主张：•一元说：分为“专有权说”“共有权说”•专有权说：认为区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分的所有权，区分所有权不包括共有部分。•共有权：将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其实质，是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握。•二元说•认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权与共用部分持分权构成。该学说最早是由法国学者提出，我国部分学者赞同。•新一元论说：该说抛弃二元论说关于专有部分和共用部分的区别，而径将此二者予以并合形成“享益部分”，以该“享益部分”为单位设定的权利即为区分所有权，由被分割的建筑物专有部分上成立的排他性所有权与在共用部分上成立的受限制的（共有的）享有权构成。•三元说：又称最广义区分所有权说，认为建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共用部分持分权和因共同关系所生的成员权共同构成的一种特别所有权。•《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”•权利人——业主•与其他住户做出了区别•（二）建筑物区分所有权的特点•1、内容的复合型•2、专有所有权的主导性•（1）区分所有人取得专有权即意味着同时取得了共有权及成员权•（2）专有所有权部分的面积大小决定着共有所有权及成员权的大小•（3）在区分所有权的成立上，仅须登记专有所有权即可•3、权利主体身份的多重性•4、流转上的一体性，即专有所有权与共有权及成员权结为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。•二、业主专有部分的所有权•是指建筑物区分所有人对建筑物中属于其独立所有的部分予以自由使用、收益、处分的权利。•业主专有所有权是区分所有权的“单独性灵魂”，专有部分所有权的具体内容及其限制与一般的单独所有权大致相同。•建筑物区分所有权中的专有部分，是指在构造上能明确区分，具有排他性且独立使用的建筑物之构成部分。构成专有部分必须具备两个要件：1、构造上的独立性；2、利用上的独立性。3、能够登记公示表现出法律上的独立性。•关于专有部分的范围界定：•1、中心说或壁心说•2、空间说•3、最后粉刷表层说•4、壁心和最后粉刷表层说•《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”•三、共有部分之共有权•是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物专有部分以及共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。•《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”•思考：共有部分之共有权与一般的共有存在差别。•1、从主体上看•权利人的身份具有复合性。他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团体的一个成员。而一般共有权人的身份是单一的，只是共有权人。•2、从客体上看•此类共有权的客体范围十分广泛，不仅包括法定共有部分，也包括约定共有部分。而一般共有权的客体通常限于一项财产。•3、从内容上看•这种共有权包含的权利义务较为丰富，主要包括：•（1）全体业主对建筑物的整体所共同承受的权利义务；•（2）对建筑物某一部分所共同承受的权利义务；•（3）因一部分业主在一部共用部分上设立专用使用权而产生的权利义务；•（4）因对建筑物的基地的利用而发生的房地权属关系。•而在一般共有权场合，共有权人的权利义务相对简单，仅指各共有人因共有财产而发生的权利义务。•4、从种类上看•此类共有权可依不同标准而作不同分类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权等。而一般共有权只有按份共有和共同共有。•5、从权利变动上看•这种共有权的变动决定于专有权的变动。而一般共有权的变动没有主从关系。此外，这种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。而在一般共有权场合，其他共有权人往往有优先购买权。•6、从权利的行使方式看•这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用持有份的方式。（业主对共有部分的潜在的应有份额。）•建筑物区分所有中的共有部分：是指建筑物及建筑规划区内除专有部分之外由全体或部分区分所有人共同所有、共同使用的其他部分。•共有部分包括三种情况：•一是建筑物的专有部分以外的部分，如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造，以及外墙、电梯、走廊等；•二是不属于专有部分的建筑物附属物，如供应区分所有的建筑物的自来水、电力、天然气、管线设备等与建筑物的效用上不可分或业主生活上不可或缺的部分；•三是不属于专有部分的建筑物的从物，如独立的锅炉房、会所、游泳池、贮水池等，依约定成为共有部分。•《物权法》对共有部分的规定•第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”•第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。•建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。•占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”•《建筑物区分所有权解释》对共有部分的规定•第3条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：•（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；•（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。•建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。图示屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯•分类：1、法定共有部分、约定共有部分•依照法律的规定，业主共同拥有建筑区划内的建筑物的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权等的场合，此类建筑物的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权不得作为专有部分使用，也不得约定为专有部分，属于法定共有部分。•《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”•业主和开发商就建筑区划内的停车位、停车库、地下室等，约定属于业主共有的场合，此类停车位等为约定共有部分。•第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”•区分的意义在于：•判断当事人就建筑物及其附属设施的特定部分约定为共有部分或专有部分时，判断该约定是否生效。如，电梯、走廊为专有部分就不能发生法律效力。•2、全体业主的共有部分与部分业主的共有部分•建筑物及其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分即为全体共有部分。•某层的配电室、保洁工具存放室、走廊等，供部分业主使用，一般定为一部共有部分，除非法律另有规定或业主和开发商另有约定。•有疑义时，宜解释为全体共有部分。•区分意义在于，共有部分所需费用的负担和产生收益的分配规则有所不同。•区分所有人作为共有人，对共有部分享有以下主要权利：1）正常行使权；2）收益分享权；3）修缮改良权•4）物权请求权•义务：1）依共用部分的性质及本来用途使用共用部分的义务•2）分担共同费用和负担的义务•3）征得同意的义务•4）告知义务•5）协助义务•6）恢复原状的义务案例：原告王傲冬一审诉称，原告的房屋与被告的房屋相邻，2014年3月10日，被告在走廊过道里搭建建筑物与其住宅连为一体，并将其住宅门前移，与楼梯扶手平齐，被告的行为给原告带来生活上的不便和通行方面的隐患。同时，被告将原楼道感应灯私自迁移，并且自己又安装一个感应灯，接线处裸露在外，有火灾隐患。原告联系物业和行政综合执法等部门，都未能得到解决。现诉至法院，要求被告立即排除妨碍，拆除楼道内建筑，恢复原状；拆除其私自安装的感应灯，将楼道感应灯恢复原状；诉讼费由被告承担。被告王昕鑫一审辩称，不同意原告的诉讼请求。被告所建的“门斗”是对共有部分的合理使用，被告并没有侵害原告的合法利益。一审法院经审理查明：原、被告住在同一栋楼同一单元内××楼（顶楼）的××室和××室，双方当事人各自所住的案涉房屋系一梯两户，两门相对。2014年3月10日，被告在自己家门口搭建了一个“门斗”，并擅自将楼道内感应灯的位置移动。为此，原、被告发生争议，不能达成一致意见，原告诉至大连市旅顺口区人民法院。本案二审庭审中，王傲冬陈述王昕鑫搭建“门斗”的门框正好卡在原来的感应灯处，所以王昕鑫将原来的感应灯向王傲冬家门口迁移了，王昕鑫对此予以认可，并表示如果不挪的话无法搭建“门斗”，所以只是移动了一点。此外，王昕鑫还陈述其搭建“门斗”后，王傲冬将其自家门全打开后距离“门斗”22厘米。本院认为，依照《物权法》第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同使用和共同管理的权利。本案中，王昕鑫自行搭建的“门斗”位于其所住的案涉502室房屋门口以外，占用了案涉单元的共有部分，且王昕鑫为了搭建“门斗”，将楼道内原有感应灯挪动位置，对此，王昕鑫自认其搭建“门斗”时未经其对门王傲冬的同意。此外，二审庭审中，王昕鑫自述其搭建“门斗”后，王傲冬将其自家门全打开后距离“门斗”22厘米，故王昕鑫主张其搭建“门斗”的行为未对其他人造成任何影响一节缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上，王昕鑫自行搭建“门斗”的行为影响了包括王傲冬在内的其他业主对该楼共有部分的共同使用和共同管理的权利，王傲冬要求王昕鑫拆除“门斗”并将感应灯恢复原状的主张具有事实和法律依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。至于王昕鑫在庭审中主张其搭建的“门斗”占用的面积系在其购买的案涉房屋面积之内一节，本院认为，王昕鑫在一审和上诉理由中均主张其搭建“门斗”的行为属于对共有部分的合理使用，现又主张“门斗”所占用的面积属于其专有部门，其前后主张相互矛盾，对此王昕鑫亦未提供充分的证据证明其购买案涉房屋时包括“门斗”所占用的面积，应由王昕鑫承担举证不能的不利后果，其该项主张本院不予支持。案例：原告1，某房产公司；原告2，某栋楼１９户住户。被告：江苏某实业有限公司（以下简称实业公司）。该楼底层为商业用房，产权属实业公司。二至六层为居住房，由原告钟某等１９户享有产权并居住使用，剩余的房屋产权属原告房产公司.９８年３月，被告将底层部分的填充墙拆除，地面部分下挖，准备增建夹层，引起纠纷。６月，被告委托房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其设夹层进行鉴定，结论为：设夹层不影响整栋建筑物安全只是设计施工存在些问题，建议整改下。整改后，被告又委托安鉴处鉴定，结论为：满足安全使用要求，但建设施工期间被告应加强监督。１１月，省建设委员会抗震办同意被告在该楼底层设夹层；市公安局消防科同意被告按所报图纸进行施工。次年１月，原告向人民法院起诉，诉称：被告大规模地拆改主体结构，房屋装修加大荷载，造成楼上住房墙体严重开裂，水管漏水，严重影响了楼上住户的居住安全，侵犯了产权人的合法权益，要求被告恢复房屋。本案被告借拥有的底层单元所有权及其与地下部分直接相连的便利，开掘争议楼房的地下部分，在专有部分内增建夹层扩大使用