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第十章城市土地利用第十章城市土地利用第一节城市土地的特征与土地利用类型第二节自然环境与城市土地利用第三节地租、土地制度与城市土地利用第一节城市土地的特征与土地利用类型一、城市土地的概念城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。在中国,城市土地属于国家所有。城市土地管理机关主要有:(1)市土地管理局。(2)市规划管理局。(3)市房地产管理局。(4)市司法局。城市土地管理的任务:是维护城市土地的社会主义国有制,调整城市土地关系,保护和开发城市土地资源,合理利用城市体地,保护土地所有者和使用者的合法权益,促进城市社会经济的可持续发展。城市土地管理的内容:(1)城市土地的规划管理。(2)城市土地的行政、经济、法制管理。城市土地的经济管理是指政府用经济手段管理城市土地。城市政府通过经济手段管理城市土地,能把投入城市土地的大量资金通过城市土地的有偿使用予以回收,并在投入城市土地的整治和开发,从而实现城市建设资金的良性循环。同时,经济手段是城市政府指导城市用地的重要杠杆,能充分发挥城市土地的使用效益。城市土地的法制管理是指城市政府用法律手段管理城市土地。事实上,城市土地的规划管理、行政管理和经济管理,都要有法律依据和保障。二、城市土地的特征1、自然特征位置固定性面积有限性质量差异性功能永久性2、经济特征•土地资源的稀缺性•区位的效益性•边际效益递减性•土地利用方式变更的困难性•市场交易的低效性3、法律特征《中华人民共和国土地管理法》明确规定:第八条:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。第九条:国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。三、城市土地利用类型西方城市土地利用一般划分为7类:(1)商业用地。(可分为零售商业、批发商业和专业性服务业)零售商业大都位于交通最方便,行人众多或主要交通交汇点上。专业性服务业需要交通方便,商业活动频繁,但不一定接近行人众多的地区。批发业的顾客为零售商,由于需要较大空间储存货物,占地颇多,其付租能力又不如前两者,可位于非市中心区。(2)工业用地。(可分为小型工厂和大型工业)小型工厂生存的条件是劳动力和市场,它们比租金更为重要。小型工场的付租能力有很大的弹性,主要视其产品的档次而定。大型工业占地面积大,很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足,其区位一般受用地的适用性、运输量与环境保护等因素所决定。仓库用地与工业用地类似,其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。(3)政府机关用地。政府往往是土地的支配者,在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地,一般不考虑租金问题,而交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。赵燕菁认为(规划师2004,20(7):10):在中国传统的城市里,中心区的土地大体上是由3种主要功能构成:①商业;②政府;③居住。随着经济的发展,3种功能都需要更大的空间:商业和政府要服务更多的人口,居民人均居住面积需要扩大。由于中心区没有空余的土地,因此,任何一种功能用地的扩大,都必然意味着其它功能用地的减少。在这里,商业对区位的需求是刚性的,不可迁移的,否则生意就会失败,同时,商业也提供了城市主要的税收;居住是依附性的,不可能远离服务,否则就等于商业迁移,同时,房地产业也能给城市提供收益。只有政府,它可以相对独立,人们日常使用市政府的机会较少(等级越高的政府越是如此),同时政府占用的往往是最好的位置,但却不提供任何税收。政府的外迁,最大的不方便是政府本身,但却可以通过置换效应,盘活被占用的中心区土地。而政府外迁后,新增的城市功能围绕市政府发展,很快又会形成新的中心。政府搬迁自己就可以做主,用不着大量的动员和协调,而政府又是搬迁成功的主要受益者,因此,行政功能从原来的中心区分解出来最有可能,代价也最小。这就是功能分解型的中心区供给往往都伴随着行政中心迁移的原因。明白了这一点后,对目前大量出现的建新的行政中心的现象,就会有一个全新的理解。在普通人(包括目前一些政府高层)看来,目前的行政中心搬迁,不过是“城市企业”的代理人——政府,最大化自己利益的一种举动,是贪图享受、脱离群众、缺少执政道德的行为。但在城市规划者看来,城市政府建设新的行政中心的行为不能一概而论。好的行政中心的迁移,不仅能够推动城市结构转移,盘活沉淀资产,增加城市的有效供给,而且还是将城市最佳地段让给民众,不与民众争利的利民行为。特别重要的是,政府大规模迁出城市中心区,可以有效增加最短缺区位的供给,抑制地价的过快上升,而地价上升的速度乃是目前经济过热的根本原因。(4)住宅用地。几乎每一个城市超过一半的土地是作为住宅用地,市民居住地点要综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费。假设生活费用、居住面积不变,便以交通费迁就其租金。位于市中心,租金较高,但交通费用节省。若租金不变,那么位于市中心居住面积小,但是交通费用节省。因此,从市民总收入中扣除生活费用,决定可付租金和交通费的能力,再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴望程度,就可决定个人居住的地点。此外,非市场经济因素如,居住区域的邻里关系,住宅是否由工作单位或其它房屋管理机构统一提供等,也影响住宅用地的区位。(5)休憩用地及绿化地带。作为休憩用地及绿化地带的各种公园、游园等,是公共财富之一。其区位因素不是付租能力或市场机制,而是通过社会对市民的关心,确定它的存在。(6)交通用地和其它公用事业用地。没有交通和公共事业用地,城市便不可能发挥其职能。它是公共财富之一,不过它们又具有生产性质,有的可自负盈亏或间有盈利,如码头、飞机场和自来水厂等。(7)农业用地和水面。上述各种用地的区位因素是有差异的,差异愈大,各种用地之间的分化趋向愈强,这种倾向叫功能的分化,由于这种功能分化,在现代城市中出现了按其土地利用划分的若干功能区。但在非欧美地区的城市,各种用地的区位因素差异不大,分化倾向不强,工业、商业、住宅功能往往混杂在一起,一般称为混合土地利用。过去认为,这种混合土地利用是一种落后的土地利用模式。但是近年来,土地利用功能分区的模式遭到批评,认为功能区过于分化,牺牲了城市的有机组织,忽视了人与人之间的联系,耗用能源太多。因此,提出了多功能综合区的概念。《雅典宪章》:城市应按居住、工作、游憩进行分区,三者之间应作平衡布置,同时建立一个联系一者的交通网。《马丘比丘宪章》:1978年12月,一批建筑师在秘鲁利马集会,会后发表的“马丘比丘宣言”指出,为更有效地使用人力、土地和资源,更好地协调生活环境与自然环境,要努力去创造一种综合的多功能的生活环境,而不是把各功能区机械分离。我国城市土地利用类型也大体一致。但由于长期单一计划经济体制的作用,城市各种土地利用类型的区位因素有所不同。代码codes用地类别中文名称Chinese英文同(近)义词EnglishR居住用地residentialA公共管理与公共服务用地administrationandpublicservicesB商业服务业设施用地commercialandbusinessfacilitiesM工业用地industrialW物流仓储用地logisticsandwarehouseS交通设施用地streetandtransportationU公用设施用地municipalutilitiesG绿地greenspace城市建设用地分类中英文对照表类别名称占城市建设用地的比例(%)居住用地25.0~40.0公共管理与公共服务用地5.0~8.0工业用地15.0~30.0交通设施用地10.0~30.0绿地10.0~15.0规划建设用地结构第二节城市与自然环境的关系一、城市环境的概念地理学上经常提到某项环境,从广义上理解,就是某项地理事物主体与其外部条件关系的总和。城市环境,就是与城市整体发生关系的各种人文现象、自然现象的总和。其中城市内部人文现象的总和,称为城市的社会环境。而城市内部自然现象的总和,则称为城市的自然环境。这个自然环境,包含于周围整个区域的自然环境之中。本节以下将要研究的内容,既有城市内部自然环境与城市结构方面的关系,也有区域自然环境与城市整体方面的关系。需要说明的是,研究城市与自然环境,不是讨论城市内部个别建筑物与自然条件的关系。研究的范围应该是市区较大的范围,产生的后果应该在整个城市地域结构中得到反映。具体用数字表示其面积大小尚有困难,大体上应该是波及市区相当范围的数个连续地段。二、城市与自然环境的关系构成自然环境的基本要素有六项:地质、地貌、水文、气候、动植物、土壤。这六项要素也称为自然条件,它们相互交叉组合在一起构成自然环境。城市与自然环境之间的关系法则是:大范围的、区域的自然环境,能够影响城市的发展;城市的发展,可以改变小范围的城市内部的自然环境。(一)城市是处在地表一定范围内的开放系统。因此,外界的自然条件必然要在城市发展中产生作用,使城市在对外界自然条件的适应和平衡中求得发展。这方面的例证几乎在每个城市中都可以找到,比如,在北方城市与南方城市、平原城市与山地城市、沿海城市与内陆城市之间,从外部景现到内部构造都存在着许多明显的不同。1、城市对自然环境的适应,首先是从城市居民每个人的适应开始的。个人的经验积累成社会的习惯,个人的适应集合成左右城市地域发展方式的力量,使城市的自然环境逐渐成为一种社会化的自然环境,这种社会化的自然环境又随着外界自然条件和社会条件的变化而变化。例如,阿尔卑斯山脉以北,早期是欧洲的混交林带,当时的城市建筑都以木造为主。后来,古罗马的势力延伸到这里,带来了地中海地区的石造建筑技术,从而改变了城市的外貌和部分功能设施。当然,石造法也从木造法中吸取了营养。地中海沿岸城市的石造技术是由于自然环境的改变而发展起来的。这里地处沿海,开发较早,森林资源很快便枯竭了,而周围的大理石和火成岩却随处可见,于是堆砌石科的建筑技术便发展起来了。2、自然环境仍是城市生存的根本条件。比如,人类现在有能力铺设数百公里输水管道去远处引水进城,也能够向地下打进很深的地层,抽取地下水。但是其根本条件是城市周围和地下要有水资源,否则这个城市就无法在此地生存下去。(二)城市是局地性的地域,对自然环境的影响也主要表现在城市地域的范围之内。比如,城市中广泛地覆盖着混凝土结构,这将改变太阳辐射的分配条件,影响地表热量收支情况。同时也加快雨后水流的集泄速度,增加了周围环境的洪水之患。(三)城市对区域自然环境的干扰。比如,在人口密集的巨大城市带地区,当地面气流乱流到达上层空间时,将对高空气流和台风袭击的路线施加较大的影响,进而将改变半个地球的气候现象。类似的例子还可以举出很多,都可以说明城市对自然环境的强烈反馈作用,以及造成的不利后果。如城市风带来的污染。城市与自然环境的关系,在中小城市中表现得直接单纯,易于观察和分析,也易于控制和调整。在现代化的大城市和特大城市中,这个关系变得相当复杂。各项条件大多是间接交错地发生作用,调整其中的一项就有可能加剧了另一项。比如,一个城市的工业区,建造超高的集合烟囱,虽然减轻了本市的空气污染,但大气环流把污染带到了更远的地方。上海、重庆等地近年来出现的酸雨就与这种工业高空排污有关。当然,原始的自然环境并非全是适于人类生存的优等环境,城市也并非始终与破坏自然环境联系在一起。珀洛福(H.s.Perloff)将某些气候、地形、海岸等自然因素综合叠加以后,发现其中存在着大量的适于居住的环境,他称之为舒适资源。城市在开发和利用这种舒适资源方面显然是最有实力的。总之,城市的产生和发展,既受惠于周围的自然环境,也受制于周围的自然环境。反之,城市的膨胀和活动的激化,也将反作用于自然环境,甚至破坏了自然环境的固有结构。三、城市地理位置的选择自然环境影响着城市土地利用。城市发展的本身通过城市人的行为改变了自然环境,而环境又反过来作用于城市人的行为,前者我们称为行为过程,后者称为反馈过程。这部分就自然环境对城市形态和空间结
本文标题:第十章-城市土地利用
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