深圳湾1号营销策略课件

•中原地产公司介绍中原集团简介中原集团的旗舰品牌中原地产创立于一九七八年，经过接近三十多年的发展，迄今已构建成以地产服务为主体的领袖企业。中原集团目前拥有员工两万余人，跨地域分行超过一千间，香港、澳门、台湾、新加坡及中国内地三十多个城市都已设立分公司。中原地产已成为中、港两地最具规模的地产代理机构。中原集团董事局主席黎明楷先生中原地产创办人施永青先生中原中国：我们有最庞大的全国网络，更加了解市场！中原在大陆已拥有超过36家分公司5.20%7.10%9.40%18.00%19.00%21.50%23.00%25.00%31.30%32.70%33.40%37.00%35.00%43.00%51.00%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年深圳中原：连续十二年居深圳房地产市场NO。1！中原集团2011年累计收佣88.5亿；中原集团2011年内地新房销售1300亿；深圳中原2011年代理销售金额274亿；12年市场NO.1地位！2011年深圳本部代理销售金额274亿，代理销售面积134.9万平方米。其中豪宅占总销售金额80%，高端客源总量215309批！2011年，中原二级市场占有率，突破50%！五大豪宅板块操作程中，中原积累数十万客户，市场占有率超80%！南山南山26个豪宅销售，中原代理21个占比81%，后海10盘同发客户累计共计93656批福田3个在售豪宅，中原代理2个占比66.7%，客户累计供给12895批宝安14个在售豪宅，中原代理9个占比62%，龙坂6盘同发,客量累计78369批东部6个在售豪宅，中原代理5个占比83%，高端客户累计21674批观塘8个在售豪宅，中原代理6个占比75%，客户累计43715批香蜜湖华侨城后海湾中心区红树湾东部沿海中原三级市场，把握全市最核心、最高端、最顶级、最多客户资源的专业公司！截至2011年底，中原中国在大陆已拥有36家分公司，其中，华南区拥有超过800家分行，涵盖住宅、商铺、写字楼等地产领域；全面覆盖并占领深圳传统豪宅区域，据统计，豪宅区域中原二手成交近70%。多年来，中原始终专注于建立强大的客户资源平台，其中，280家地铺分行，近5000名三级销售精英，客户资源遍布深圳各大区域角落！【深度挖掘客户资源库——构建CCES数据库营销系统】销售员不仅仅停留在掌握静态的客户，动态的变化才是他们的重点，中原地产构建CCES数据系统，实时了解客户动向，深度挖掘客户即时需求，务求让所有豪宅客户资源为项目所用。2011年，深圳中原代理销售楼盘80多个，其中豪宅楼盘60多个，占深圳豪宅市场的80%。750万豪宅客户资源整体，为项目销售做有力支持。客户资源：CCES客户管理系统--深圳750万客户数据有效运用！拥有这么好的平台资源，这么多成功的豪宅操盘经验，中原是如何充分运用自身资源的了？目前，中原在深圳全市共代理楼盘81个，二级市场一线销售顾问近600名，五大豪宅板块历史累计到访总客量339712批，累计成交500-1000万总客量9518批，成交1000-3000万总客量3960批，成交3000万以上总客量463批。中原二级市场，不放过任何上门客！中原三级市场，扫尽深圳所有豪客！备注：五大豪宅片区，指福田中心区、香蜜湖、华侨城、后海湾、红树湾目前，中原在深圳全市共有分行280家。近5000名三级销售顾问，遍布深圳各大区域街道；中原预计，仅五大豪宅片区的160家分行，就掌握了深圳近80%豪客！正常，平均每个分行带客3批，三级市场带客量将达到480批。迄今为止，中原已积累超过10多年外销经验，其中成功操作过的案例：白朗峰、中山雅居乐、星河华居、金域蓝湾、金色都汇、御风庭、置地•逸轩、新银座华庭、京基•御景华城、世金汉宫、金中环、佳兆业中心、皇御苑、里奥的花园、红树西岸、金地名津……中原集团在香港旗下的地铺遍布香港、九龙及新界各区市场占有率高于百分之三十以上。－中原地产地铺:210间－利嘉阁地铺:80间(庞大的地铺网络，无疑是推广內地楼盘最好的渠道。)中原外销，深圳十年蝉联第一！全国首创跨境营销辐射香港，外销十年第一16年，750万客户积累近280家三级地铺遍布深圳超过5000名的三级市场销售员超过600名的二级市场销售员超8年的二三级市场联动经验市场联动转介成功联动项目——超200个中原拿手绝技10多年的深港联动经验难道我们所拥有的，和运用的，仅仅是中原的客户资源吗？当然不止。。。中原豪宅操盘大赏大格局之后海深圳湾“2008－2009年经典案例后海湾之【卓越维港】”•2008年6月15日，第一次开盘，别墅销售7亿•2008年8月3日，第二次开盘，高层销售9亿•2008年8月，第三次开盘，高层销售9.15亿2003年以来，全市唯一一个单月套数、冠军、金额三料冠军深圳史上第5个当年销售额过20亿项目开启后海湾板块领涨时代2009年最具影响力科技智能大宅2009年深圳销售排名第二三个月连续三次开盘即售罄全年实现40亿销售额“2009-2011年经典案例后海湾之【三湘海尚】”“2009-2011年经典案例后海湾之【宝能太古城】”创造单日销售近15亿神话09年第三季度深圳楼盘成交龙虎榜冠军销售1100套全年实现25亿销售额2009年12月29日开盘，至今总销售额达到17亿破别墅10万/平米全城价格天花“2010年经典案例后海湾之【鸿威海怡湾】”“2006-2010年经典案例后海湾之【半岛城邦】”销售面积3.1万平方米营业金额突破7亿09年深圳全市销售金额冠军深圳首个六星级会所项目深圳最大水景幕墙项目全年突破20亿销售额“2008－2009年经典案例后海湾之【皇庭港湾】”“2009-2010年经典案例后海湾之【君汇新天】”无推广的纯客源营销至今突破6亿销售额“2009年经典案例后海湾之【曦湾】”55天，高层单位完美售罄，160套单位实现4亿销售额；55天，逆市提价，创造标杆，单价创同期推售项目之最高别墅类产品单价破15万/平米“2009年经典案例后海湾之【颐安阅海】”2009年5月开盘一个月内即售罄单价近3万/平米板块客源的最大受益者大格局之红树湾、侨城深圳首个成功跨界导入香港、内地高端客群项目深圳史上首个年销售额突破30亿的地产项目中原总销售额40亿开启深圳科技豪宅时代“2005-2009年经典案例之【红树西岸】”经典案例华侨城片区之【“波托菲诺纯水岸”】实现5.5万/㎡均价，刷新同期高层价格标杆“2008-2011年经典案例之【波托菲诺纯水岸】”2009年10月31日，华侨城威尼斯酒店开盘，当天售罄，销售额15亿摆脱滞销困境，成功升级侨城客源“2009-2011年经典案例之【首地容御】”大格局之中央豪宅区2007年，在十个月完成销售额15亿，实现圣莫销售历史上第一次华丽升级2009年，销售额24亿，成为深圳销售史上第六个单盘当年销售金额突破20亿的项目真正开启豪宅品牌营销下的客户经营时代“2006-2011年经典案例之【圣莫丽斯】”2008年，创造逆市营销奇迹，开盘月134套双拼、联排销售率达到88%2009年，中心区纯别墅豪宅双拼TH12万/平米，刷新豪宅价格标杆“2008-2011年经典案例中央别墅区之【水榭山】”深圳史上第三个全年销售金额突破30亿项目“2009年经典案例中央别墅区之【星河丹堤】”2009年开盘当月一期售罄销售金额突破4.6亿单价4万，创造区域价格标杆“2009-2010年经典案例之【大中华国际金融中心】”大格局之观澜塘厦板块“2006-2011年经典案例之【观澜湖】”•2006年翡翠湾3小时销售103栋，总销售额10亿；长堤2小时销售168套，总销售额12亿，开盘总成交额纪录•2006年1.013亿凤凰会馆别墅，最高成交单价纪录•2007年上堤1.5小时尽销180套，总销售额9亿，开盘销售速度纪录•2009年深圳三千万级物业成交之王！深圳2800万以上总价物业，观澜湖成交32套，占半壁江山•观棠板块，因观澜湖之名，以项目定义板块，一直是豪宅高度“2006-2011年经典案例之【观澜湖】”2009年，东莞会所酒店公寓，3.5万/平米约200万总价单位，推出365套1周内尽销360套！中原全年销售额达10亿首席山水文化大盘首创五进的文化会馆、类独栋的联排产品设计等多项产品创新首创跨界营销、话题营销在陌生的东莞区域，成功导入99%的深圳客，打破既有区域价格天花重新定义区域价值及板块概念“2008-2011年经典案例之【万科棠樾】”大格局之东部蓝色板块经典案例东部片区之【天琴湾】中国十大超级豪宅东部湾区顶级豪宅领军项目世界顶级双湾半岛别墅中国首例VIP空中看楼专线深圳唯一拥有私家直升机停机坪的别墅社区三期独立别墅实现深圳唯一“定制式设计”连续7年领衔南中国别墅价格标杆经典案例东部片区之【天麓】中国十大超级豪宅2008年，荣膺联合国“全球人居环境最佳社区”建构“世界级度假旅游目的地”的大品牌形象及“高端会议首选地”等多元形象。中原红皮书09销售单价、总额最高09年全年销售金额50亿，开盘当天销售17亿，3000万的房子一天售罄构建中原地产顶级物业服务体系经典案例东部片区之【世纪海景果岭海】中国十大超级豪宅南中国唯一同时拥有无敌海景、山景、高尔夫、游艇会的半岛纯别墅区。1.2万㎡的私人沙滩和1.5公里的私家公路国家4A级景区内唯一半岛别墅为您，我做到！Chapter1策略前的思考Chapter2策略思考与落地1.策略立题——问题切入点2.策略根本——客户分析1.客户策略和营销推广2.展示服务和价值演绎3.推售及价格策略报告结构Analyzesystem1.定位：深圳湾一号到底拥有什么？它的拥有到底意味着什么？2.客户：深圳湾一号的目标客户是谁？在哪里？他们需要什么？3.营销：面对全国乃至全球顶级富豪，如何采用精准营销，逐个击破？深圳湾一号的三个核心问题Chapter3附件大前海是什么？起什么作用？未来他将影响整个亚太地区甚至世界经济的走向！它是特区中的特区！它是国家级的战略中心！它承载着深港共建国际大都会的重要使命！金融总部商务区是驱动这艘庞大经济航母的引擎！我们所在的金融总部商务区是什么？同时，它又是整个珠三角唯一的国际滨海门户！在这个金融总部商务区内，已经有华润、中石油、中海油等世界五百强企业进驻！这一切都预示着总部经济的来临！综合体时代的到来！我们是这个片区内第一个综合体项目，我们占据区域内最核心的位置，金融商务区龙头。总用地面积：13657.82㎡总建筑面积：119343㎡计容建面：70692㎡容积率：4.63办公建筑：13500㎡商业建筑：9800㎡商务公寓：39790㎡停车位：632个基本指标北区户型配比情况面积（㎡）户比例备注T3-1951416%1T2，独立电梯厅T2-4303846%1T2，独立电梯厅T3-4401416%1T2，独立电梯厅，私家泳池T4-5901315%1T1，私家泳池T2大平层-90056%1T1，私家泳池T2顶复-170011%1T1，私家泳池总体85100%——我们的产品属性已然攀上深圳之巅在此：深圳湾一号将引领深圳湾开启综合体时代的盛世元年！策略前的思考•策略立题——问题切入点•策略根本——客户分析THEFUTUREWILLNOTBEWORTHEXPECTING未来不值得期待IFITISNOTSURPRISINGENOUGHTOTHEREALITY如果它不足以震撼现实西九龙•香港第一高住宅•打破香港价格天花•首个钻石式玻璃幕墙•首个住宅采取甲级商厦标准•独立尊属大堂及专梯天玺——国际地标极致豪宅不再不曾建国门外大街银泰中心——首都CBD核心区地标性综合体最显贵的黄金旺地长安街第一高全球顶级的柏悦府酒店CBD最豪华的公寓顶尖时尚的欧洲生活艺术中心最顶级的国际化团队新北京地标新城市名片集“城市资源”及“景观资源”的唯一性于一体所有标志建筑近在咫尺方便快速到达上海最高