关于土地增值税筹划的几个方法

本文对房地产开发不同阶段的特点，提出了与土地增值税相应的纳税筹划方法，并通过具体实例对纳税筹划方法进行了分析，将有助于房地产企业合理合法地减轻税负、降低其运营成本，以达到降低房屋售价、增强市场竞争力的目的。房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，当增值率低于20%的国家优惠免征，那么，土地增值税有哪些可以减少的方法呢？我们根据国家税法、相关规定和税收政策总结有以下几个方法。一、土地增值税的计算方法根据国家规定：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额€姿奥?1.公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目：成本可加计扣除20%、利息费用可加计扣除5%、其他期间费用可加计扣除5%，三项共可加计扣除30%。2.土地增值税实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额€?0%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额€?0%－扣除项目金额€?%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额€?0%－扣除项目金额€?5%（4）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额€?0%－扣除项目金额€?5%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数二、利用利息支出的扣除减少土地增值税税法规定:房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即:可扣除的房地产开发费用=利息(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)€?%以内。纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)€?0%以内。根据税法规定，房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则其他可加计扣除项目=利息费用(300+500)€?%=利息费用40(万元);如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可加计扣除项目=(300+500)€?0%=80(万元)。对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额;反之同理。三、利用代收费用并入房价减少土地增值税税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。例如，某房地产开发企业出售楼房，售价5000万元，准予扣除项目金额为3000万元，代收费用500万元。第一种方式：房产销售收入为5500万元，扣除项目金额为3500万元；第二种方式：房产销售收入为5000万元，扣除项目金额为3000万元；从中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。四、设立独立核算的销售公司减少土地增值税通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值假设某房地产的成本是100万元，方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司，子公司再以200万元的价格对外销售。方案一:增值率=（200万100万）/100万=100%;方案二:增值率=200万（120万*130%）/120万=36%;从中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值税负担。五、将销售与装修分开核算减少土地增值税在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。如某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。方案一:增值率=（100万60万）/60万=67%;方案二:增值率=（80万60万）/60万=30%;从中可以看出，方案二的增值率小于方案一，能形成纳税的最大化节约。六、确定适当的房地产销售价格减少土地增值税房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨，公司是否应该跟着提高住宅的售价呢，是不是房价越高企业的利润越大呢?对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20%时，可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。企业在确定房价时应该仔细测算利润率，结合市场的承受能力，再决定升价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。七、利用合理控制土地增值率减少土地增值税税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。根据税法规定，这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个:一是可以免缴土地增值税;二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率，就会出现多缴税的情况。例如:某房地产开发企业，2008年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式:增值率=?00%=(收入额扣除项目金额)?00%应纳税额=?方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则:两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从(a8000)€?8000€?00%=20%中可求出，a=9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从(10000b)€鱞€?100%=20%，等式中可计算出，b=8333万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元，税额却比不分开核算少缴纳550万元，比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元(550万元333万元)和267万元(600万元333万元)。增加可扣除项目金额的途径很多，但是在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意土地增值税纳税筹划的市场空间和理论空间都更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的利用最大化。八、利用合作建房减少土地增值税税法规定:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。九、利用代建房减少土地增值税税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。根据税法规定，如不采用代建房