xxxx项目房地产及旅游市场考察报告及营销推广建议

xxxx项目房地产及旅游市场考察报告第一部分：黄山宏观市场的调查分析第二部分黄山市房地产市场发展状况及住宅市场调查第三部分本项目的调查与分析第四部分江南古镇的调查与分析第五部分项目SWOT分析及建议2007年8月第一部分：黄山宏观市场的调查分析（一）黄山市社会经济发展基本概况：1、突出的区位优势：黄山屹立在中国安徽省南部，黄山市位于安徽省最南端,东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。盘垣于歙、黟、太平、休宁四县之间。徽杭高速公路，皖赣线铁路贯穿全境。与上海、杭州、南京、合肥等大城市的交通都十分便利，地理位置得天独厚。气候：黄山市位于亚热带季风区，受东亚季风的影响，气候特征是：温暖湿润，雨量充沛，四季分明，山地气候垂直差异明显。年平均气温在15~~17摄氏度之间，年平均相对日照为1930个小时。地址：黄山市地质岩层有前震旦纪的绿色千枚岩、白垩纪的花岗岩等，并由这些坡残积物发育而成的各种土壤。据市土壤普查资料，全市土壤有5纲10类21个亚类，67个土属，125个土种，以红壤为主，是我市的基带土壤，黄壤和黄棕壤的比重也很大。此外，还有粗骨土、水稻土、山间草甸土、潮土、紫色土、黑色石灰土等。2、历史沿革：1987年11月27日，国务院批准：撤销屯溪市、黄山市，设立黄山市（地级）；撤销徽州地区，所属的歙县、休宁县、黟县、祁门县划归黄山市；石台县划归安庆地区；旌德县、绩溪县划归宣城地区；设立黄山市屯溪区，以原屯溪市为其行政区域；设立黄山市黄山区，以原黄山市为其行政区域；设立黄山市徽州区，以歙县、休宁县各一部分为其行政区域。2000年，据第五次全国人口普查数据：黄山市总人口1370377人；屯溪区155233黄山区159845徽州区91122歙县454593休宁县242260黟县93919祁门县173405（按当年行政区划；单位：人）2004年底，黄山市辖3个市辖区、4个县，全市共有6个街道、50个镇、56个乡。3、行政区化：现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区，区、县辖42个镇、100个乡，3个街道办事处、1169个村民委员会，8507个村民小组，48个居民委员会，屯溪区为市府所在地。考虑到黄山旅游的国际影响以及举办重大活动的能力,加之随着徽杭高速公路的开通，黄山市作为浙江乃至长三角后花园的区位优势日益凸显。据《现代快报》报道长三角已悄悄迈出扩容步伐。长三角城镇群规划专家组成员、伦敦经济学院区域规划学博士沈玉芳近日透露，目前纳入长三角城镇群规划的城市已达23个。7市纳入长三角城镇群整体规划的事实说明，长三角实质意义上的扩容已经出现。从这方面看，黄山以后的区位优势会更加明显。4、交通优势⑴、铁路交通：皖赣线贯通黄山市全境。南可直达福州、厦门，昆明、桂林，北可达北京、青岛等地，铁路交通非常便利。黄山火车站位于黄山市中心，与汽车站近邻，步行仅五分钟左右。⑵、公路交通：黄山汽车交通便利，与上海、杭州、南京、合肥、九华山、景德镇等地均有国道相连。徽杭高速公路于2004年正式通车，现在黄山连接杭州的公路里程缩短到2小时。合肥-铜陵-九华--黄山高速公路，黄山--景德镇高速公路，环黄山高速公路也已经完成立项，将形成黄山未来重要的交通纽带。纵：合黄高速公路；横：徽杭高速公路。杭州至黄山230公里，车程2个多小时；上海到黄山430多公里，车程5-6小时；南京到黄山：371公里，车程4-5小时；合肥到黄山：370公里左右，5小时左右。⑶、水路方面：黄山的北面是长江，沿江安徽境内的安庆、贵池、芜湖等城市均有轮船码头。东面连接新安江，至新安江镇7.5航程。⑷、航空方面：黄山机场位于屯溪西郊5公里处，为国家二类航空口岸，配备有全套通讯系统和全天候指挥设备。现已可飞波音-737系列机型、麦道-90、空客-320等各种机型。5、区域协调发展定位：黄山市与浙江山水相连，人缘相亲，经济相通，文化相近，融入长三角的条件得天独厚。随着徽杭高速公路的开通，制约黄山经济发展的交通瓶颈逐渐被打破，我市作为承接长三角经济圈和浙江经济带产业梯度转移的区位优势进一步显现，黄山的区域发展定位是“打出黄山牌，融入长三角”。打出黄山牌，融入长三角：黄山市积极响应省委、省政府关于加快融入长三角的号召，扎实推进“东向发展”战略，严格按照“内抓统筹，外抓融入”的思路和“主动融入、迎接辐射、互补联动、共谋发展”的方针，以旅游业为突破口，抢抓机遇，扩大开放，全面加快融入浙江经济带和长三角经济圈的步伐，有力地促进了全市经济社会持续快速协调健康发展。打造泛长三角风景最秀美的城市：面临旅游市场正由单一的观光型传统旅游市场转变为复合型以度假休闲为主的现代旅游市场,为更好的促进旅游业发展，市委市政府决定，“以旅游经济为中心”，全市上下重视旅游发展，形成了各级抓旅游发展的氛围，共同培育壮大旅游产业：黄山风景区、牯牛降等分别列入国家、世界地质公园；上丰花果山等6个风景点被列为全国工农业旅游示范点。无障碍跨省市旅游区：徽杭高速公路的开通，打破了黄山的交通瓶颈，吸引了周边地区尤其是浙江、长三角地区的自驾车游客纷至沓来；加大了上海、杭州等地的宣传促销力度，成功举办了一系列的促销活动；参加举办了长三角地区“15+1”旅游高峰论坛，与长三角地区15个重点旅游城市共同签署了《合作宣言》，通过了《黄山共识》并达成了5个旅游合作协议，与上海、杭州达成了联手打造“名城（上海）———名湖（西湖）———名山（黄山）”国际黄金旅游线的共识，全面加快中国首个无障碍跨省市旅游区的建设，进一步加强了我市与长三角旅游城市，特别是与浙江旅游界的友好合作，有力地推动了全市旅游经济快速发展。长三角城市大力支持的经济强镇：旅游业的强力带动，工业、农业、商贸等领域的合作也进入了一个崭新的时期。据统计，自2003年来，在黄山市的实际到位内资65.46亿元中，70%以上属浙资，浙江在黄山市注册兴办的私营企业遍布三区四县，投资领域涉及旅游、工业、林业、小水电、农业综合开发、服务、商贸、房地产等诸多领域。其中，浙商在黄山市投资的进出口企业达15家，出口产品包括机电、纺织、服装、中西药剂等，这15家企业的出口额约占全市出口总值的20%。浙商的投资不仅为黄山市的经济发展带来了资金、技术、管理方式，还为黄山市带来了思想观念的转变，从而为黄山市的经济发展注入了新的活力和生机。徽派文化的起源地：黄山市位于皖浙赣三省结合部，群山环抱之中，古代徽州历来有“山深不偏远，地少士商多”之说。每当中原战乱之秋，这里就成了藏龙卧虎之地，它既是乱世的世外桃源，又是治世的人才宝库。是我国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）之一的徽派文化的起源地。自然天成的居住之地：一处难得的世外桃源，具有质朴而平实、清新而自然、含蓄而和谐、富有而细腻的品质，形成人与自然的和谐共处，是一处居住宝地。6、城市总体布局规划：城市增长空间与发展方向影响因素分析（1）、城市发展方向：近期向南发展为主。继续完善南部新区的建设；西南片南临浦西河,景观条件良好,且毗邻综合经济园区、高速连接线和南环翡翠路,也是近期重点发展区域。（2）、用地空间结构：老城区以平湖路和北海路为轴线，分为东南片、东北片、西北片、西南片四个基本功能片区，集中紧凑综合发展；南部新区以甘芙大道为轴线向南发展。（3）、城市空间特色：“一区、四片”的基本格局，即一个南部新区、四个城市片区。○1东南片区为旅游休疗养接待区：在现有设施基础上调整完善，各宾旅馆共享基本服务设施，保护现有山林地，充分利用地形，形成环境优美、功能完善的旅游接待基地。○2东北片为居住和文教体育区：气象局西建区级文化设施如青少年活动中心、科技馆、文化馆等，博物馆、图书馆在现有基础上扩建完善；保留、扩大现有学校用地。○3西北片为行政办公和居住用地：行政办公用地基本是在原有基础上的调整和扩大，以节约用地为基本原则。○4西南片为居住和文教科研发展区：此区南临浦溪河，景观条件良好，是未来发展的重点区域。在中部滨河地段布置教育用地和医院，滨河地段布置与高新技术发展相关的科研区，跨浦溪河布置区级工业经济园区。○5南部新区采用带形布局，依托浦溪河和甘芙公路带形跨河发展。南部新区的发展是以区政府的搬迁和黄山北大门的开发为契机的，在南区中部布置行政中心和文化、商业、宾馆等服务设施，既考虑为城市服务又能够为黄山北大门旅游开发区服务。（4）、用地结构○1居住用地：规划将逐步改变居住用地比例过大和城市三类居住比例过高的状况。采取旧城改造与新区开发并行的发展模式，引导居住区成规模建设。居住用地比例由现状的38.68%调整为33.06%，人均居住用地34.5平方米/人。○2公共设施用地：规划由现状的29.28%调整到24.94%。新增用地主要发展大型文体设施、教育设施等。○3工业用地：城市工业用地大幅减少，除保留现状的几个工厂外，其他工业用地将逐步被置换出来改作城市的居住和公共服务设施，新增的工业用地将主要集中在市经济技术开发区，工业用地比例调整为10.83%。○4绿地：为改善城市景观，美化城市，规划增加大量城市绿地。城市绿地由现状的8.86%提高到14.61%。○5仓储：在城西入口处分别规划1处仓储用地，占城市建设用地的1.99%。（二）黄山市城市性质1、人口状况：146.93万，农村人口占到了75%2、人口时间分布：近期（2005年）市域人口为148万人、中期（2010年）为150万人、远期（2020年）为155万人。3、黄山城县中心及中心城镇人口规模预测：2001年（万人）2005年（万人）2010年（万人）2020年（万人）屯溪区12.57182230徽州区3.784.65.57.5黄山区4.04.96.08.5黟县3.144.87.3祁门34.15.28歙县13151822休宁681115合计45.4558.672.598.3根据上述黄山市城镇人口统计分析可知，2005年，黄山市城镇人口总量为72.5万人，结合黄山市籍常住人口与暂住半年以上人口数统计所得的县域常住人口总数为90.78万人。2020年人口规模，根据土地资源容量分析，中心城市的适宜人口容量为100~~115万。4、建设用地规模：城市发展方向以向南（耿城方向）发展为主。城市建设用地总量到2005年城市建设用地总量约需6平方公里，新增用地总量约1.8平方公里。5、城市用地规模：2020年黄山市区用地规模为47.8平方公里，其中屯溪区为29.5平方公里、徽州区为7.5平方公里、黄山区为8.5平方公里，机场建设用地2.3平方公里。(1)人均居住用地27.04平方米，与相仿规模城市相比，居住用地总体水平不高。（2）一万平方公里的土地上森林覆盖率达到73.6%，一千多平方公里的黄山森林覆盖率达到84.3%，空气质量常年达到国家一级标准。“青山、绿水、蓝天、白墙”与近年来点缀城市空间的草坪、鲜花、树丛成为中心城区屯溪城市生态环境的主基调。目前，一万平方公里的土地上森林覆盖率已达到73.4%，黄山景区森林覆盖率已达到84.6%。20平方公里的城区内已拥有园林绿地323公顷，公共绿地71公顷，专用绿地115公顷建成区绿化覆盖率达36.9%，人均占有公共绿地达7.9平方米，名列全国第一。6、城市现状用地分析:规划到2005年，工业用地45.55公顷，占城市建设用地的9.09％，其实际值为：工业用地到57.57公顷，占城市建设用地的11.5％。居住用地建设目标：旧城改造与新区开发并举，提高环境质量和设施配套水平，规划到2005年居住用地为147.88公顷。实际到2005年底，居住用地面积193.70公顷，占城市建设用地的38.68％，人均居住用地39.53平方米。（三）、2007年黄山县经济发展总述1、总述：经济快速增长，城市化进程相对滞后。综合实力增强：经过多年发展，黄山市综合实力显著增强。经济增长率呈逐年稳步加快趋势。2003年生产总值迈上百亿元台阶，2004年人均生产总