商业地产系列之六：楼市调控下专业市场现投资热潮

中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=4431中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=4432目录中投顾问点评：商业地产风生水起专业市场铺成投资热土.........................3前言........................................................................5专业市场....................................................................6内涵.....................................................................6现状与问题：专业市场载体功能彰显还需增强................................6专业市场大中城市发展概况...................................................10深圳专业市场进入品牌发展时代............................................12广州专业市场升级改造遇难题..............................................14上海专业市场成为商业地产新热点..........................................17珠三角专业市场转型的主要模式与选择......................................17成都专业市场美好“钱”景就在眼前.........................................18衢州崛起百亿专业市场群..................................................21五大专业市场加盟日照温州城..............................................23张家港市专业市场成交额突破1000亿元.....................................23前景预测...................................................................24中国专业市场的发展六大趋势..............................................24专业市场未来必须转型....................................................27专业市场培育发展设想....................................................28新形势下专业市场发展的思路和对策........................................30专业市场开发与招商策略.....................................................30专业市场的招商推广策略..................................................32商业专业市场项目定位及客群分析..........................................33专业批发市场开发运营的成功定律..........................................34投资秘诀...................................................................37投资考虑的四大要素......................................................37后危机时代专业市场的创新战略............................................40专业市场成功运营五大策略................................................41谨防专业市场分区混乱....................................................42信息推动专业市场“进化”..................................................43专业市场成功开发运营的关键环节..........................................44投资专业市场看好市场基础再下手.........................................46案例解析...................................................................48以河南省为例解析专业市场如何前行........................................48房地产行业电子书...........................................................51中国领先产业研究专业机构中投顾问产业研究中心是中国领先的产业研究专业机构，我们拥有十多年的市场调查、市场研究、行业研究及投资咨询专业经验。“让投资更安全，经营更稳健”是中投顾问对客户的核心价值所在。详情参见：中投顾问点评：商业地产风生水起专业市场铺成投资热土住宅市场由于“9.29”新政出台而受到较大影响。商业地产市场以其业态单一，比一般商铺更易存活的优势呈现热销态势，目前货量已不多。【总价百万以下易投资】在众多专业市场铺的宣传推广中，“几十万一间产权式商铺”类似的口号，也成为迅速招徕投资者的独门武器。像万福（亚太）精品交易中心，开售时楼宇外挂的广告牌还是30万元起一间铺，现在已经涨到48万元一间铺。现在价格是3.5万元每平方米起，不同楼层位置的价格各有差别———一层均价12万元/平方米，三层均价5万元/平方米，五楼售4万元/平方米。商铺面积从4平方米-24平方米。算下来，每间商铺的总价都基本在百万元以内。此外，像星辰名酒交易中心的商铺，均价在6万元/平方米，商铺面积在5平方米-100平方米，昀低的投资门槛仅需几万元。刘广浩认为，今年涌现的专业市场有一个显著特点，就是整体货量比较小型，面积多在5000平方米左右，单个商铺面积多以10平方米-20平方米的小单位为主，总价不高。“以前100万元及以下的投资者，都只能考虑住宅，现在100万元以下的商铺也可以交易，因此受到很多中小投资者的欢迎。”合富置业高级营业经理俞航业也表示，专业市场铺比较适合资金有限的个人投资者或者初次接触商业投资的客户进行投资，一方面是由于专业市场铺面积通常比较小，投入资金不多，入门门槛低；另一方面则是因为目前广州很多专业市场已经初具规模，可以计算出比较稳定的租金回报。对于了解不多的投资者，这些基础的元素可以有助于他们判断商铺的投资价值，这对于初次涉足商业投资的客户是非常有帮助的。【专业市场未来大有可为】广州各类专业市场林立,如火车站附近的服装交易市场、人民路周边的眼镜交易市场、上下九玉器交易市场等，然而由于这些专业市场都是自然形成，每逢进出货物时大量拉货车辆造成严重拥堵，而临时搭建的一些广场更是存在消防和治安隐患。中国领先产业研究专业机构中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。详情参见：不过留心的投资者会发现，今年出现的专业市场，无一例外都在营销推广、整体包装上不遗余力，频频在媒体上亮相，而且在专业市场的定位、场内设计、物流配送等方面，都比以前的专业市场，有了较大的提高。广州楚睿商业有限公司副总经理沈正印表示，今年以来涌现的专业市场，比以往多了一些新的元素与亮点。“以前人们印象中的专业市场‘脏乱差’，形象混乱，现在都在强调升级的概念，专业市场的未来必然走升级的道路。”沈正印表示，专业市场出现升级版，来自于两方面的力量，一是市场的力量，商家、开发商自发追求更高标准的专业市场，二是来自政府的力量，在推动专业市场的升级改造。不过，他也提醒，专业市场的升级改造，应结合行业规律，不能本末倒置，并提出专业市场升级的四个原则。一是除了硬件升级，还要体现经营模式的升级，包括营销方式、整体包装；二是升级物流配送，比如开通网购渠道；三是功能组合升级，以前的专业市场只有卖东西的功能，以后还要有餐饮、办公配套功能；四注是重行业引导，像芳村刚刚开业的启秀茶城，就把茶叶行业协会、鉴定机构搬进来，打造行业影响力。中国领先产业研究专业机构中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。详情参见：前言商业地产种类林林总总，各具特色，而市场类商铺在国内商铺投资市场的角色无庸质疑，一方面，市场份额巨大，另一方面，不少市场类商铺频频创造销售“天价”。当然，专业市场的开发绝非造好房子冠以某市场头衔就行了，专业市场的开发必须要遵循商业规律，并找到针对其的规律特点。从房地产或商业地产角度讲，由开发商参与到专业(批发)市场的开发与经营还是近几年的事，但却成功的不多，失败的不少。从专业(批发)市场发展历史来看，一般都是自然形成、政府推动；外表看似简单，实际挺复杂。在这个市场中，开发商是晚来者，要补的课很多。专业(批发)市场商品的流动性强、量大，对物流环节有着较高的要求。以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近，杭州四季青特色街区物流依托的就是近在咫尺的杭州城站火车站和长途汽车东站，南站。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区，更不宜选在物流交通条件不好的地方。统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业(批发)市场，并可持续经营发展的必要条件之一，杭州四季青服装批发市场为此成立了杭州四季青集团，并设立了品牌管理公司，正式基于这样的趋势。由此可见，投资商业地产必须遵循行业的市场规律，否则只能无情的被市场抛弃。中国领先产业研究专业机构专业市场内涵传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场