土地评估剩余法测算表

序号内容取定参数计算结果一、开发完成后的价值V1（万元）42574.11161、规划总建筑面积A1（m2)96571.932、可销售房屋面积B（m2)95606.21072.1其中住宅可销售面积B190806.2107住宅平均售价C1（元/㎡）34002.2其中商业用房面积B2（㎡）4800商业用房平均售价C2120002.3可销售车位数B3（个）594车位销售价C3(元/个）100000二、土地取得税费0.04V4%三、销售税费（万元）2362.8632两税一费合计S15.55%四、销售费用（万元）851.4822广告宣传代理费合计S22.0%五、土地增值税（预征）851.4822土地增值税预征率2.0%六、建安综合成本（万元）16363.6106(1)建筑安装工程费14432.1720a1地上部分建筑安装成本单价（元/m2建筑面积）1150地价=开发完成后的价值-（建安综合成本+专业费用及各种规费+不可预见费用+管理费+利息+利润+税费）契税土地剩余法测算过程计算公式：备注V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3依据规划确定B-B2根据对当地房地产市场的调查确定土地价值设定这Va1*A1+a2*地下室建筑面积V1*s2A1-不可售面积(不可销售面积包含物业管理用房有社区配套用房，按1%计)依据类似房地产开发项目规划设计测算，按平均每户130㎡，配套一个车位，其中地上计停车位为20%.（A1/130）×（1-20%）根据对当地房地产市场的调查确定依据估价经验及待估宗地实际情况综合确定根据对当地房地产市场的调查确定参照同类建筑物造价确定V1*s1根据现行规定，营业税、城建费、教育费附加合计(1)+(2)《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（浙江省地方税务局公告2010年第2号）规定，按销售价V1*土地增值税预征率a2地下室建筑安装成本单价（元/m2建筑面积）1600地下室建筑面积（㎡）20790(2)小区配套费1931.4386b小区配套费单价（元/m2建筑面积）200七、专业费用及各种规费（万元）982.8890(1)图纸设计、勘察、监理费等577.2869c费率4.0%(2)墙改费、白蚁防治、散装水泥等405.6021d费用标准（元/m2）42八、不可预见费（万元）520.395不可预见费率e3%九、管理费（万元）357.3379+0.0208V管理费费率g2%十、投资利息（万元）2186.9079+0.252096V(1)正常建造期T（年）3(2)年利息率i8.0%十一、投资的利润（万元）5467.2698+0.63024V年投资利润率R20%十二、土地总价值V（万元）6500土地总面积S（㎡）27591.98十三、评估单价（元/m2)2356A1*b参照同类建筑物造价确定根据地下车位测算地下室建筑面积（地下室不计入容积率），根据类似项目地下车位一般面积约为30-40㎡/个，本次按35㎡/个设定.B3*35参照同类项目确定[V+(二）+(六)+(七)+（八）]*费率g土地使用权价值及购买税费按一次性投入，开发成本按均匀投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+（七）+（八）+（九）]*i*T/2年利率(1)+(2)建筑安装工程费*费率c参照类似规模房地产建造期确定（一）-[（二）～（十一）]V/S登记面积A1*d[(六）+（七）]*费率eV*R*T+[（二）+（六）+（七）+（八）+（九）]*R*T/2根据房地产开发平均投资利润率确定其年投资利润率地价=开发完成后的价值-（建安综合成本+专业费用及各种规费+不可预见费用+管理费+利息+利润+税费）契税土地剩余法测算过程计算公式：备注V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3依据规划确定B-B2根据对当地房地产市场的调查确定土地价值设定这Va1*A1+a2*地下室建筑面积V1*s2A1-不可售面积(不可销售面积包含物业管理用房有社区配套用房，按1%计)依据类似房地产开发项目规划设计测算，按平均每户130㎡，配套一个车位，其中地上计停车位为20%.（A1/130）×（1-20%）根据对当地房地产市场的调查确定依据估价经验及待估宗地实际情况综合确定根据对当地房地产市场的调查确定参照同类建筑物造价确定V1*s1根据现行规定，营业税、城建费、教育费附加合计(1)+(2)《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（浙江省地方税务局公告2010年第2号）规定，按销售价V1*土地增值税预征率管理费1管理费2357.33790.0208V投资利息1投资利息22186.90790.252096V投资利润1投资利润25467.26980.63024V等式右侧等式左侧12629.87381.943136VA1*b参照同类建筑物造价确定根据地下车位测算地下室建筑面积（地下室不计入容积率），根据类似项目地下车位一般面积约为30-40㎡/个，本次按35㎡/个设定.B3*35参照同类项目确定[V+(二）+(六)+(七)+（八）]*费率g土地使用权价值及购买税费按一次性投入，开发成本按均匀投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+（七）+（八）+（九）]*i*T/2年利率(1)+(2)建筑安装工程费*费率c参照类似规模房地产建造期确定（一）-[（二）～（十一）]V/S登记面积A1*d[(六）+（七）]*费率eV*R*T+[（二）+（六）+（七）+（八）+（九）]*R*T/2根据房地产开发平均投资利润率确定其年投资利润率