从地下车库停车效率分析看成本优化

从地下车库停车效率分析看成本优化近期因工作关系，我有机会拓展思路对地下车库设计作了一番调研，同时也查阅了同行们的相关资料。结合股份公司正在如火如荼开展的成本优化活动，我越发觉得地下车库的经济性对项目的成本优化起着极其重要的作用，希望本文能起到一个抛砖引玉的作用。地下车库作为建筑物的附属建筑，已成为建筑物必不可少的配套设施。地下车库造价较高，合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲，车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；而且车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府相关部门的规划要求。于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量多排车位，是每一个开发商所追求的目标。根据目前龙湖地产各项目建设情况看，地下车库建造成本占项目总建造成本的20%~30%左右。一般地下一层现浇井字梁车库成本约1600元/平米，人防地下室约2200元/平米；地下两层车库造价每平米约2200元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平米约2500元。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。因此国内各家领军房企如万科、中海、龙湖等企业无不对住宅地下车库的经济性下大力气研究并优化，同时还规定了具体的控制指标--地下车库停车效率。一、国内领军房企的地下车库停车效率指标地下车库停车效率（地下总建筑面积除以总停车数，总建筑面积不包括自行车库面积且不包括因特殊条件或地域情况而设的设备房）是反映一个地下车库停车效率的最直观数据，也是判定一个项目地下车库设计是否最优化的一项最直观指标。影响地下车库停车效率的因素既有项目固有因素，如项目规模、人防面积等详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响；又有设计技术因素如直接受设计师设计经验及技术水平影响的：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。一般来说，高层住宅的结构设计采用剪力墙直接落地的方式处理，由于高层住宅各房间的尺寸限制，在上部落地剪力墙间做停车位不是一种经济的做法。通常，上部落地剪力墙间的空间作为设备用房、人防、自行车库、物业管理用房等，汽车库一般采用独立车库方式来解决。下表是中海与万科住宅地下车库的停车效率控制指标：住宅地下车库停车效率控制指标表中海地产万科地产有人防地下车库25%地下室总面积＜人防区面积＜33%地下室总面积35平米/辆34平米/辆33%地下室总面积＜人防区面积＜50%地下室总面积37平米/辆36平米/辆人防区面积＞50%地下室总面积39平米/辆38平米/辆无人防地下车库26平米/辆32平米/辆注：上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的1/3时，表中数值加1。山地建筑可增加0.5平米。同时还规定，停车效率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，应力求达到停车效率最大，很多较大型项目能做到30平米/辆以下，如东莞万科公司的金域华府1期是29.99平米/辆（地下车库:13586平米/453辆）。当然因项目不同也会有些特殊情况，例如：1、当地下车库占地面积小于5000平米，同时建筑居中布置时，停车效率值难以控制。2、当地下车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车效率值能轻松做到25平米/辆以下。二、我公司的地下车库停车效率指标下面我们来看看银亿房产近期几个项目的停车效率指标：住宅地下车库停车效率指标钰鼎园东岸周巷上府云龙上郡总建筑面积124565359004126560137501地下室总建筑面积372711132603216635750可剔除的自行车库和特殊设备房面积35651177827253800地下车库总车位数8322378778815人防面积占总面积比616317%2312420%--1305436.5%有人防地下车库40.5平米/辆42.7平米/辆-39.2平米/辆无人防地下车库--37.8平米/辆-领军房企对应指标35平米/辆35平米/辆32平米/辆37平米/辆从上面的汇总表中，首先我们发现一个共性的问题，我们很多项目的人防区面积占地下室总建筑面积的比例均小于20%，以至于我们都无法在万科、中海的停车效率控制表中找到对应数值。在每个项目人防区面积是相对固定值的条件下，说明我们至少比万科、中海的住宅项目多造了5%的无效地下室面积（它们的人防区面积至少大于25%地下室总面积）。常规一个10万平米规模的楼盘，按3万平米地下室面积计，按照地下室综合造价单价约3000元/平米(包括直接造价、土地出让金、设计及监理费、招标代理费、房产测绘费、招投标交易服务费加印花税、节能费利息、资本化利息等)，我们至少多花了：3000元/平米x30000平米x5%＝450万元。如果再以万科、中海的停车效率值来作对比，那么我们的差距也很大。以周巷上府项目为例，按照万科无人防地下车库32平米/辆的控制指标，上府项目可减少37.8-32=5.8平米/辆。可减少地下室面积=5.8平米/辆x778辆=4512平米，可减少地下室造价=3000元/平米x4512平米=1354万元。东岸项目对比中海的控制指标，停车效率应该小于35平米/辆（不过因为东岸项目不但有住宅，还有商业和办公业态，而且东岸项目定位高端，指标可以适当放宽，不能完全套用）。但如果我们能将停车效率优化到35平米/辆，则可以少造2378*（42.7-35）=18311平米的地下室，可减少地下室造价=3000元/平米x18311平米=5493万元。不可想象吧，我们地下车库有很大的优化空间。以云龙上郡为例，按照中海有人防地下车库37平米/辆的控制指标，我们的项目多了39.2-37=2.2平米/辆。可减少地下室面积=2.2平米/辆x815辆=1793平米，可减少地下室造价=3000元/平米x1793平米=538万元。不过云龙有一个亮点是人防面积占比达到了36.5%，达到了较高的地下车库设计优化程度。再看钰鼎园项目，按照中海有人防地下车库35平米/辆的控制指标，我们的项目多了40.5-35=5.5平米/辆。可减少地下室面积=5.5平米/辆x815辆=4483平米，可减少地下室造价=3000元/平米x4483平米=1345万元。分析钰鼎园的地下室，可以发现它利用塔楼区的地下部分做夹层给设备房和自行车库用，但设备用房面积过大。三、国内领军房企对地下车库成本优化的几个关键点1、根据项目档次选择地下车库经济型柱网考虑停车效率与工程成本、车型适应范围，综合性价比较优柱网8.1m*8.1m，建议高档项目采用。经济柱网7.6m*8.1m，为节省成本，建议大部分项目采用此种尺寸，如因结构柱截面需要，方可适当放大。同时另设10%大型尺寸停车位，解决大型车停车问题。通常设计柱距为8.1米x8.1米，以每个停车单元停车12部计算，每车位所占停车面积为16.2x8.1x2/12=21.87平米(包括停车位之间的车道面积)。以每个停车单元停车12部计算（典型车位2400x5300，典型车道5500），理论上的停车效率最高极限是经济柱距为7.6米x8.1米，每车位所占停车面积为16.2x7.6x2/12=20.52平米(包括停车位之间的车道面积)。注：柱宽取400mm是由于小于该值时，混凝土施工质量不容易保证，具体尺寸应根据荷载情况由计算决定，总的原则是越窄越好。若结构计算柱宽需大于400mm时，可取经济柱网为7.8米x8.1米。当然，地下室的柱网设计受到上面层的剪力墙或转换柱位的限制，不能随意发挥，这些被约束的场所，主要由结构需要而定，这里仅就一般性停车库和不受上部结构约束的特定情况下，论述柱网布置的一般要求和寻求合理的柱网设计。所以，我们优化地下车库的目标是无限接近20.5平米/辆的最高理论值。常规项目我们若将8.1m*8.1m的柱网调整到7.6m*8.1m，每个车位可节省1.35平米的车位面积，以常规十万平米楼盘配800个地下车位计算，光这一项可节约成本约1.35平米/个x800个x3000元/平米=300万元。2、地下车库总平面布置优化总图规划时需兼顾楼栋的间距，前后楼栋尽可能平行布置，不宜设置不必要的转向。楼栋平列时，楼栋水平间距需大于13.25米，或增大至16.1米可提高停车效率。楼栋前后布置时（一栋停车，一栋自行车库），楼栋最小经济间距27.05米，扩大模数为16.2米；若两栋都是自行车库，则楼栋最小经济间距32.4米，扩大模数为48.6米；若两栋都可停车，则楼栋最小经济间距37.9米，扩大模数为54.1米。3、地下车库面积优化设计(1)使用效率最高的高效停车单元进行组合设计。高效单元是经设计研究优化的车道面积最小、停车效率最高、面积是4000平方米（一个消防分区）的设计模数单元。方案规划设计阶段，增加地下车库适应性方案比较，使用地下车库停车标准，进行地下车库概念方案设计，调整住宅楼栋间距避免出现车辆单排布置、被动利用塔楼地下空间、支护间距预留不够等等问题。(2)停车库端头优化停车布置设计：尽端式停车布置，在尽端的两跨比循环式布置可多停车7辆。因此，在满足规范50辆停车分组及防火间距要求的情况下，应尽量采用尽端式布置。(3)谨慎设置地下室边界范围，地下室轮廓线应平直方正，减少无效建筑面积。(4)充分利用地下车库角部空间，布置机房及竖向交通口。(5)在满足分组（50辆）布置停车的情况下，尽量减少竖向通道数量（一般间距不要小于50米，并尽可能与汽车坡道发生关系）；鱼骨状排列为最经济布置方式，避免行车道靠外墙布置。(6)地下室车辆停靠方向应垂直于建筑面，避免布置平行或斜向车位，并尽可能不转变方向。(7)人防口部设施应布置在不影响停车的地方。(8)关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用），主楼户型和结构墙柱布置适当考虑停车可能性。(9)严禁车道单向停车，严禁车道宽度大于5500（交评有特殊要求除外）。(10)设备房、疏散楼梯及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位，应设置在塔楼区和停车低效率区，设备房面积勉强够用即可，不能有富余：一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左右。另外：a、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；b、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房。4、地下车库层高优化设计合理的设计，可降低车库综合成本约200元/平米。影响车库层高的4个因素：(1)柱网：跨度直接影响梁高，合理的柱网跨度，有效控制梁高，应首先满足高效停车要求。(2)顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为1.0米。覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%，约16kg/平米，每平米土建造价减少70~80元。层高每降低100mm，每平米土建造价减少8~10元。(3)管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。车库必须做管线综合，避免出现最不利点。可有效降低设备层高度200mm左右；使车库管线整洁、富有逻辑美；避免混乱交叉导致净高不够。a、排管设计以尽量避免或减少管线交叉为原则，且所有主管线尽可能集中在地下车库公共区域内排布，以方便维修。b、风管应尽可能按直线布置，减少转弯和分流，以减小风管尺寸。c、采用标准长度的直线管段，将各种变径管和接头的数量减至最少；只要安装空间范围允许，建议采用螺旋圆风管。d、建议低成本项目，采用镀锌铁管穿线，明装强、弱电管线，投入成本最低且便于检修和维护。(4)机械通风设备：风管、风机会占到400~1000mm的空间；地下车库采用通风采光窗或庭院设计，通过自然补风，可以减少或取消机械补风系统设置，并可进一步减小机房面积。一般通风面积为地下车库地面面积的1%，或每个防火分区40平米。自然补风设计结合诱导风机系统，可最大限度地减少成本投入和维护费用。别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟通风，顶板开洞变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风。可节约风管约400mm高空