工程经济学概述、投资估算-第八章-KC09151201-o13概要

第八章房地产开发项目经济评价•第一节房地产开发项目概述•第二节房地产开发项目效益和费用的识别•第三节房地产开发项目财务报表及其编制•第四节房地产开发项目经济指标返回第一节房地产开发项目概述•房地产开发项目经济评价.是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分.是房地产开发项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展.减少房地产投资的盲目性.提高房地产业项目经济评价质量.原建设部于2000年9月18日发布了《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号).作为进行房地产开发项目经济评价的试行指南。•对于一般的房地产开发.建设完成的物业就是房地产开发公司的产品.房地产公司通过出售和出租经营这些物业来获取主要收益。对于一般的工业建设项目.建设完成的房屋及其他设施主要是为产品提供生产和办公的空间.厂房和办公楼等固定资产投资通过折!日等方法计人总成本费用。有鉴于此.无论是从会计制度.还是从经济评价方法.都需要将房地产开发与一般的工业项目建设区别对待。下一页返回第一节房地产开发项目概述•房地产开发项目一般应根据社会经济发展需要和城市总体规划要求.运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法进行经济评价。•房地产开发项目的分类•由于不同类型的房地产开发项目.市场调查和预测的内容、方法以及收入和费用测算的方式不同.应根据房地产开发项目的类别对房地产开发项目进行经济评价。•(一)按未来获取收益的方式分类•1.出售型房地产开发项目•2.出租型房地产开发项目•3.混合型房地产开发项目上一页下一页返回第一节房地产开发项目概述•(二)按用途分类•1.居住用途的房地产开发项目2.商业用途的房地产开发项目•3.工业用途的房地产开发项目4.特殊用途的房地产开发项目•5.土地开发项目•二、房地产开发项目的特点•与一般工业项目相比.房地产开发项目具有以下特点。•1.房地产开发项目完成的建筑产品是项目的最终产品•2.房地产开发项目的产品具有很强的地域性•3.房地产开发项目对投资效益影响大•4.房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价上一页下一页返回第一节房地产开发项目概述•三、房地产市场调查与预测•地域性是房地产开发项目与一般工业项目的重要差别之一。•一般来说.要根据房地产项目的用途、末来获取收益的方式及所在地区的具体情况.就地域性的投资环境.房地产的供求状况、价格、租金和经营收入以及开发和经营成本、费用、税金及其支付的标准和时间等进行深人调查和认真预测。•1.房地产市场调查与预测的内容•2.房地产市场调查与预测的方法上一页下一页返回第一节房地产开发项目概述•四、房地产开发项目策划•房地产开发项目的一个重要特点是.在法律上允许、技术上可能的前提下.通过系统的项目策划.可以形成和优选出比较具体的项目开发经营方案.获得尽可能高的经济回报。•房地产开发项目策划的具体内容见表8-1。上一页返回第二节房地产开发项目效益和费用的识别•对于房地产开发投资活动.投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量.是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要索.也是进行投资分析最重要的基础数据。•一、投资与成本费用•(一)投资的含义•房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。•房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始.经过规划设计和施工建设等过程.建成可以满足人们人住和使用需要的房屋及附属物.然后将其推向市场进行销售.转让给新的投资者或使用者.并通过这种转让来收回投资.实现获取投资收益的目的。下一页返回第二节房地产开发项目效益和费用的识别•(二)投资与成本费用的构成•1.开发项目总投资•开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用;经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。开发项目总投资构成如图8-1所示。•2.开发成本•开发成本包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费和开发期间税费.见表8-2上一页下一页返回第二节房地产开发项目效益和费用的识别•3.开发费用•开发费用属于间接费.包括开发企业的管理费用、销售费用、财务费用等.见表8-3。•二、经营收入、利润和税金•(一)经营收入•经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入.包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价.出租收入=出租房屋建筑面积X房屋租金单价.自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。经营收入是按市场价格计算的.房地产开发投资企业的产品(房屋)只有在市场上被出售、出租或自我经营.才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。上一页下一页返回第二节房地产开发项目效益和费用的识别•因此.经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。•(二)利润•利润是企业经济目标的集中表现.企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式.其营业收入扣除经营成本、期间费用和营业税金后的盈余部分·称为投资者的经营利润(或称盈利).这是劳动者新创造价值的一部分.要在全社会范围内进行再分配。经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收.作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者.作为其可分配利润、企业发展基金、职工福利基金、职工奖励基金、后备基金等。根据财务核算与分析的需要.企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、净利润和可分配利润等四个层次。上一页下一页返回第二节房地产开发项目效益和费用的识别•经营利润=营业(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-营业税金(8-1)•利润总额=经营利润十营业外收支净额(8-2)•净利润=利润总额-所得税(8-3)•可分配(应付)利润=净利润-(盈余公积十末分配利润)(8-4)•(三)税金•税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式.具有强制性、无偿性和固定性的特点。税收不仅是国家和地方政府获得财政收入的主要渠道.也是国家或地方政府对各项经济活动进行宏观调控的重要杠杆。上一页下一页返回第二节房地产开发项目效益和费用的识别•三、房地产投资经济效果的表现形式•1.置业投资•对置业投资来说.房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入.而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现.也可在以钊对物业的再融资行为中实现(如中请二次抵押贷款)。•置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。个人或企业进行置业投资的目的是要获得预期的经济效果.这些预期经济效果在没有成为到手的现金流量之前.仅仅是一个模糊的期望。上一页下一页返回第二节房地产开发项目效益和费用的识别•因此.置业投资经济效果的表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型.在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前.经济效果是无法定量描述或量测的。•2.开发投资•房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入.其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。上一页返回第三节房地产开发项目财务报表及其编制•一、财务评价报表•房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中.这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力分析、财务清偿能力分析及资金平衡分析。•1.基本报表•基本报表一般包括全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表、投资者各方现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。基本财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置;非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置.可参照独立法人项目进行.但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。下一页返回第三节房地产开发项目财务报表及其编制•2.辅助报表•辅助报表主要有项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与营业税金及附加估算表、出租收入与营业税金及附加估算表、自营收入与营业税金及附加估算表和投资计划与资金筹措表。•二、财务报表的编制•房地产开发项目财务报表之间的关系如图8-2所示。•财务报表的编制一般可以手工计算.也可以采用MicrosoftExcel软件进行编制。上一页返回第四节房地产开发项目经济指标•房地产开发项目的财务评价包括盈利能力分析和偿债能力分析.盈利能力分析又有静态盈利能力分析和动态盈利能力分析。•一、静态盈利能力指标•房地产开发项目主要以销售为主.静态盈利能力分析指标与一般建设项目略有不同.主要区别在于房地产开发项目一般不考察年投资利润率指标.而主要考察总投资利润率指标。•1.总投资利润率•总投资利润率是项目利润总额与项目总投资的比率.即:•总投资利润率=项目利润总额/项目总投资X100%(8-8)下一页返回第四节房地产开发项目经济指标•若对项目进行融资前分析.则可采用“全部投资利润率”指标.即:•全部投资利润率=(项目利润总额十利润总额)/项目总投资(不含利息)X100%(8-9)•2.自有资金净利润率•自有资金净利润率是项目税后利润总额与项目自有资金出资总额的比率.即•自有资金利润率=项目税后利润总额/项目自有资金*100%(8-10)•二、动态盈利能力指标•一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期.而以销售为主的房地产开发项目的建设期与生产经营期往往无法截然分开.一般不再划分为两部分.而是统称为建设经营期。项目计算期从工程正式开工算起.到产品全部销售完毕为止。上一页下一页返回第四节房地产开发项目经济指标•房地产开发项目的动态盈利性分析指标一般选用财务净现值(FNPV)和财务内部收益率(FIRR)。由于以销售为主的房地产开发项目为非长期经营性项目.投资回收期指标的分析计算无太大的实际意义.且投资回收的速度取决于项目的营销计划和销售价格。销售方案一经确定.投资回收期也就确定了.无须再另行计算分析。•三、清偿能力分析•1.项目长期偿债能力分析•长期偿债能力是指项目在长期借款使用期内的还本付息能力或长期借款到期后的归还借贷本金的能力。长期偿债能力分析是通过项目的资产负债率、负债经营率、资本负债率等指标来描述的。上一页下一页返回第四节房地产开发项目经济指标•资产负债率是期末负债总额(包括长期负债和流动负债)与期末资产总额之比.即:•资产负债率=期末负债总额/期末资产总额X100%(8-12)•资产负债率的倒数反映了单位负债对资产总额的“分摊”.体现了对债权人资金偿还的保障程度.故称其为债权人投资安全系数。一般而言.房地产开发项目的盈利率较高、资金周转快.所以可承受的资产负债率也高些.可达70%~80%•负债经营率是长期负债总额与所有者权益(自有资金总额)之比.即:•负债经营率=长期负债总额/所有者权益X100%(8-13)•房地产开发项目一般都有很高的负债经营率。上一页下一页返回第四节房地产开发项目经济指标•资本负债率又称自有资金负债率.是期末负债总额与所有者权益之比.即:•资本负债率=期末负债总额/所有者权益X100%(8-14)•2.项目短期偿债能力分析•短期偿债能力是指项目用流动资产和营业利润归还各种一年内到期或超过一年的一个营业周期内到期的流动负债的能力。短期偿债能力通常用流动比率和速动比率等指标来描述和评价。•流动比率是项目流动资产与流动负债之比.即:•流动资产=流动资产/流动负债(8-15)•流动比率描述的是项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力、流动比率的合理水平因