平顶山房地产市调研报告(2017年11月)

平顶山房地产市场调研报告2017年11月章节目录Part1平顶山城市概况Part2房地产市场情况Part3代表性楼盘调研Part1城市概况地理区位：平顶山，别名鹰城。位于河南省中部，中原经济区重要的能源和重工业基地，豫中地区的中心城市。境内丛林叠嶂，山峦起伏，有国家5A级石人山（尧山）风景旅游区、石漫滩国家森林公园、白龟山风景旅游区、白龟湖国家湿地公园、昭平湖风景旅游区。行政区划：平顶山辖新华区、卫东区、湛河区、石龙区、舞钢市、叶县、鲁山、宝丰、郏县4区5县，总面积7882平方公里，总人口438.8万（2016年政府公报）。平顶山市区面积90多平方公里，人口102万。平顶山管辖的汝州市2014年被划为省管市。故本报告大数据选取平顶山2014年后大数据。一、城市区位二、城市宏观经济2014年2015年2016年GDP（亿元）1289.301335.401425.88GDP增速8.40%6.10%7.20%8.40%6.10%7.20%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%1200.001250.001300.001350.001400.001450.00平顶山2014—2016GDP及其增速2016年，平顶山市全年经济运行总体呈现稳中有进、稳中有好的增长态势，2016年全市完成生产总值1425.88亿元，按可比价格计算，比上年增长7.2%。在全省经济排名中相对靠后。注：2014年平顶山下辖汝州市化为省直管市，为保持城市大数据精确性，本报告大数据选取平顶山2014年后数据。三、城市三产9.70%50.80%39.50%平顶山2016年三产占比第一产业第二产业第三产业9.80%51.80%38.40%平顶山2015年三产占比第一产业第二产业第三产业平顶山市是一个以第二产业为主导的资源型城市，经济与煤炭资源开发息息相关，2016年城市一、二、三产业的结构由上年的9.8:51.8:38.4变化为9.7:50.8:39.5。第一产业比重下降了0.1个百分点，第二产业比重下降1.0个百分点，第三产业比重上升1.1个百分点，总体来看，城市转型缓慢，第二产业占比高达50%以上。四、城市人口增幅2014年2015年2016年总人口（万）433.4436.3438.8常住人口（万）402.7404.2404.8380390400410420430440450单位：万人平顶山城市人口2016年末全市总人口438.8万人，常住人口404.8万人，城镇化率52.5%。总体来看，该市人口基数稳定，城市总人口在435万左右，近三年人口增量约在2—3万/年，常住人口400万，其中市区人口约100万。五、人均可支配收入城乡居民经济差异较大，近年城乡可支配收入均保持稳定增长。注：2014年平顶山下辖汝州市化为省直管市，为保持城市大数据精确性，本报告大数据选取平顶山2014年后大数据。2014年2015年2016年城镇居民人均可支配收入（元）243932559227102农村居民人均可支配收入（元）94891045011244050001000015000200002500030000单位：元平顶山人均可支配收入地理区位：规划市域城镇体系空间结构为“一心、两卫、四极点”和“X型双轴发展”组成的点轴布局结构。六、城市发展规划“一心”：指平顶山市（中心城区）为中心，按照“发展西部新区，优化东区功能，完善老区环境”的发展思路，完善中心城市职能，着重增强城市的区域竞争力、辐射力、带动力。“两卫”：叶县、宝丰县城为中心城区的卫星城，为中心城区的进一步发展提供空间。“四极点”：舞钢市、汝州市、郏县、鲁山县城为四个经济增长极，发展成特色突出的县（市）域经济和文化中心。“X型双轴”：沿焦枝、漯宝、平舞和洛界、许南等干线公路及洛平漯高速公路，以汝州市区、宝丰县城、平顶山中心城区、叶县县城、舞钢市区等城市为主要节点的城镇发展主轴线；沿311国道西段及郑尧高速公路，以鲁山县城、宝丰县城、郏县县城等城市为主要节点的城镇发展次轴线。主城区定位：中部经济区以平顶山中心城区为中心，以能源化工、装备制造产业为基础，强力推进工业化进程。七、中心城区发展方向中心城区优化土地利用结构，新区建设与旧区改造并举。通过西部新区建设，增强城市经济发展动力，同时为旧城改造拓展空间，提升城市整体建设水平。城区西扩南移。主城发展方向：八、平顶山新城规划平顶山新城区的规划：总用地面积约15.6平方公里。其中工业用地面积约277.21公顷，占总建设用地的18.08%；居住用地面积415.81公顷，占总建设用地的27.13%；公共服务设施用地298.50公顷，占总建设用地的19.48%。规划到2015年，新城区产业集聚区建成区面积达到1149公顷，工业生产总值达到700亿元以上，就业人口7万人。2020年，新城区产业集聚区建成区面积达到1565公顷，工业生产总值达到900亿元以上，就业人口10万人。从功能布局上看，东居住、北产业、南服务、中心行政，目前作为起步期的行政中心片区已经成熟。规划建设区正在南部综合服务业最为集中的区域。商务金融办公CBD、产业转型园区宝德未来城、中兴科技产业园等居住、教育，全方位优势配套，将会成为平顶山新的代名词。小结城市自然环境——平顶山是一个资源型城市，城市整体环境受制于前期矿产资源的开发的影响，居住环境相对较差，随着资源型城市经济发展受限，平顶山城市转型面临巨大的挑战。城市宏观经济——平顶山经济、人口呈现稳中有进的增长态势，经济发展增速减缓，人口相对稳定。城市主导产业仍然以第二产业为主导，且第二产业占比高达50%以上，近年来第三产业占比有小幅增长，但增速较慢，2016年第三产业比重增加1.1%，第三产业整体约占三产的近40%。城市封闭，流动性小——近年来平顶山城市人口基数稳定，外来人口较少，多以当地就业为主；铁路大交通不便，未能享受高铁经济带来的红利；近年来煤炭行业经济下行，以煤炭为主要经济来源的居民经济收入有限，城市处于转型阶段，目前暂未形成较为有利的新的经济增长点。这也是近年来该市楼市较为平淡、稳定的主要原因。小结城市发展方向——平顶山目前分为三个发展板块：市中心、新城区、湛南新城。为了缓解老城区发展压力，改善区域人居环境，在老城区向西、向南发展两个新城，平顶山新城区和湛南新城。目前湛南新城还在规划启动阶段，水电气暖等配套设施还未完全配套到位，西侧新城是政府发展的核心区域，市政府已经搬迁至新区，但发展十余年，仍然繁华欠佳。且平顶山新城区与老城区之间有较大空置空间，为资源开采下沉区。Part2平顶山房地产市场概况一、土地市场地块编号面积（亩）用途成交价（万元／亩）区域平XC（2017）022号105.33商服用地150新城区平ZH（2017）008号A130.70住宅兼容商用190新华区平ZH（2017）008号A270.98住宅兼容商用150新华区平ZH（2017）008号A360.90住宅兼容商用160新华区宗地二（1）8.24住宅用地330卫东区宗地一（1）11.96商服用地331新城区宗地一57.53住宅兼容商用159新城区宗地二146.03住宅兼容商用505卫东区宗地三126.38住宅兼容商用309湛河区331万/亩331万/亩150万/亩190万/亩330万/亩505万/亩309万/亩平顶山土地市场2017年前三季度共计供地16块地，其中住宅供地8块，住宅供地主要在湛南新区，住宅地价在300—500万/亩左右，但供地面积普遍较小，几十亩至100亩左右。一、土地市场2016年平顶山土地市场交易活跃，城市化进程速度加快，新城区市场土地供应将成主流，综合体类、尤其是商务和商业类产品竞争将日趋激烈。2016年，全市房地产土地购置面积28.81万平方米，同比减少15.20%；土地成交价款8.29亿元，同比增长12.40%；土地交易契税0.08亿元，同比减少46.38%。2016年度平顶山市区国有建设用地使用权挂牌出让13批次，共计44宗土地，共计112万平方米（合1680亩）；最终成交土地39宗，成交面积104.8万平方米（合1572亩），成交金额24.58亿元人民币，土地成交均价为156.35万元/亩，成交均价最高的是河南鹰城集团有限公司获得的一宗位于卫东区建设路与康复路交叉口西北角的商业用地地块和位于卫东区康复路东侧的一宗住宅即商业用地地块，成交价分别为626.3万元/亩和612.4万元/亩，其次是碧桂园集团所属的平顶山碧海置业有限公司获得的建设路中段一宗住宅及商业用地地块，成交价为454万元/亩。2016年度在土地方面投入最高的是碧桂园集团所属的平顶山碧海置业有限公司，土地投入金额4.84亿元人民币，其次是河南鹰城集团有限公司，土地投入共计4.56亿元人民币；大连万达商业地产股份有限公司以196万元／亩获取了建设路中段路南一宗面积为46157.64平米的商业用地，土地出让金共计1.36亿元人民币。平顶山市房地产开发投资呈现出逐年递减的趋势。2016年，全市房地产开发投资完成138.2亿元，同比减少28.94%。其中：住宅开发投资完成100.08亿元，投资金额占整个房地产开发投资总额的72.44%；商业营业用房及办公楼开发投资完成21.34亿元，占投资总额的15.45%；其他投资完成16.47亿元，同比增长110.2%，占投资总额的12.12%。二、房地产开发投资2014年2015年2016年投资额（亿元）238.70194.50138.200.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00单位：亿2014—2016年平顶山房地产投资额三、近三年房地产供销情况（市区）195.06210.86300.76155.8140.4248.42050100150200250300350201420152016平顶山房地产近三年供销情况（市区）单位：万方供应量成交量近三年，平顶山整体房地产市场较为稳定，但对于市区而言，2015年在供应量稳步上升的情况下，由于煤炭经济下行，伴随2015房地产销量有所下降，降幅达9.9%。2016年随着全国房产形势大幅上涨，平顶山楼市供应量和成交量也均呈现两位数涨幅。2016年，全市商品房2016年全市商品房上市38065套、417.83万平方米，同比分别增长21.50%和14.24%。其中：市区商品房上市26877套、300.76万平方米。2016年全市商品房共销售34929套、402.10万平方米，其中：市区销售22387套、248.42万平方米，同比分别增长68.98%和76.94%；县域销售12542套、153.68万平方米。可见平顶山商品房的供销主力仍在市区。四、2016楼市情况五、房地产市场格局房地产市场格局：目前平顶山房地产开发板块主要划分为新城区板块（新城区），建中板块（新华区），南部板块（湛河区），北部板块（矿工路以北卫东区域），东部板块（卫东区）。新城区板块建西板块建中板块湛河新区板块北部板块建东板块五、房地产市场格局新区板块：政府着力规划的区域，多为新开发楼盘，社区绿化面积较大，住房品质较高，有良好的人居氛围，新区现处于建设期，此区域的生活配套和商业配套仍未完善。代表楼盘有建业十八城、恒大御景半岛等，楼盘价格也相对较高，单位均价为6700元/㎡—7700元/㎡（精装）区间。新城区板块建西板块建中板块湛河新区板块北部板块建东板块五、房地产市场格局建中板块：是指以建设路中段和中兴路为中心辐射的大部分老城区区域，目前此区域又以鹰城广场为核心的凌云路附近最为活跃，代表楼盘为金石九天城、名门世家、百合金山、佳田新天地等，区域价格差异大，基本在在5000—8000元/㎡区间，目前片区竞争处于白热化，产品同质化较为严重。新城区板块建西板块建中板块湛河新区板块北部板块建东板块五、房地产市场格局南部板块（湛河区）:主要是市区南部沿神马大道周边区域，此区域也是老城区南扩的部分，是市政府重点打造的湛南新城项目区域，周边配套正在完善，开发潜力较大。代表