房地产企业ISO贯标资料(1)

质量纪录控制程序.目的通过对质量记录的控制和管理，为产品符合规定要求及质量体系的有效运行提供客观证据。2.范围适用于公司质量体系运行和项目开发建设全过程质量记录的控制。3．职责3.1工程部负责质量记录的设置，编制质量记录清单，监督检查各部门的执行情况。3.2各部门负责所分管质量活动中质量记录的管理，并按规定进行有关记录的移交。3.3总经理工作部负责公司的档案管理工作。4．控制程序4.1质量记录的设置4.1.1工程部负责对质量体系文件中涉及的质量记录进行汇总，编制质量记录清单和表格样式，具体见Q/TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》。4.1.2当质量记录需要进行增加和删除时，由使用部门提出申请，填写“质量记录变更申请单”，阐明理由，属表格形式的要提供表样，报工程部审批后开始启用。4.1.3工程部负责对批准使用的质量记录进行编号，并将其列入质量记录清单。4.2质量记录的编号质量记录的编号由设置编号和填报编号两部分组成：4.2.1质量记录的设置编号位于记录左上方，其结构为：QRSS-XX其中：QR—表示质量记录SS—XX该记录顺序号4.2.2质量记录的填报编号位于记录右上方，其结构为：MMM—SS—XXX其中：MMM—填报部门代号，各部门的代号见Q/TZH-WI-006《文件编码规定》；SS—填报年号XXX—填报的顺序号4.3质量记录的填写要求做到：a.字迹清楚，表达明确；b.真实、客观、准确、及时地反映活动的过程和结果；c.具备记录人的签字和填写的日期；4.4质量记录的传递4.4.1由各部门资料员负责按照质量记录的传递路线，进行质量记录的传递。4.4.2质量记录的传递，以相关人员在记录上的签字、档案移交记录表、盒内文件清单等形式作为传递过程的记录，必要时，可登记“质量记录发放登记台帐”和“质量记录接收登记台帐”。4.5质量记录的收集、贮存和归档4.5.1各部门资料员负责收集整理质量记录，在专门位置存放，进行保管和维护，以备查阅。4.5.2根据Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的要求，由部门资料员负责对质量记录进行整理归档。4.5.3总经理工作部负责对归档后的质量记录进行管理，保存期限按Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定执行。4.5.4各部门保管的质量记录的保存期限为五年，逾期可自行销毁处理。4.6质量记录的查阅查阅人员需查阅质量记录时，应征得部门负责人同意后，方可进行查阅。当顾客提出查阅要求时，由接待部门征得工程部的同意后，为顾客提供有关的质量记录。5.质量记录5.1QR19-01质量记录变更申请单5.2QR19-02质量记录发放登记台帐5.3QR19-03质量记录接收登记台帐6.支持性文件6.1Q/TZH-WI-006《文件编码规定》6.2Q/TZH-WI-008《档案管理办法》6.3Q/TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》5.管理承诺5.1公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键，公司总经理通过以下活动，以建立和实施质量管理体系，并持续改进其有效性，同时为所做出的承诺提供证据：a)向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性；b)明确管理者代表，在手册中发布任命令；c)主持制定公司的质量方针和质量目标，在手册中以文件形式发布；d)主持组织进行管理评审，并不断寻求改进质量管理体系；e)为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金，保证质量体系的有效运行。f)根据顾客的要求和法律法规的规定，公司总经理要针对每个开发项目，强调项目运作中的重点注意事项，并在项目的信息管理、运作过程的监督、适用的法律法规、项目的论证以及人员配备等几个方面，提供相应的资源配备。5.2以顾客为关注焦点公司的生存和发展依存于顾客，公司总经理将坚持以不断增强顾客满意度作为公司的根本追求，确保：a）将以顾客为关注焦点的意识融入各项质量管理活动中；b）识别并确定顾客的需求和期望，包括公司应尽的责任和义务，以及法律、法规方面的规定要求；c）将顾客的需求转化为具体的质量要求，通过质量体系的运行、与顾客有关过程的控制，达到预期的目标。5.3质量方针公司的质量方针是：服务用户信守合同赢得信誉塑造形象5.3.1公司质量方针的含义是：服务用户——公司的各种开发经营活动，要紧紧围绕客户的利益开展，不断提高服务水平，最大程度地满足顾客的需求。信守合同——在项目开发建设的各阶段活动中，严格履行各种合同、协议和约定的规定，不隐瞒欺诈用户，以信取人，为用户提供良好的投资条件。赢得信誉——通过对公司各项开发经营活动的控制，确保项目运作质量，在房地产开发行业中创建良好的企业信誉。塑造形象——在公司的开发经营过程中，不断总结完善，提高公司各项管理水平，塑造良好的公司形象，不断拓展公司的生存和发展空间。5.3.2公司总经理负责组织制定质量方针和目标，它体现了公司对质量的承诺，是公司质量管理的宗旨和方向，所有员工都要认真贯彻；5.3.3公司将通过宣讲、培训，使职工了解质量方针的内涵，并通过质量体系的有效运行，将质量方针落实到每个员工；5.3.4通过定期的管理评审对质量方针进行评审，确保其适宜性和有效性。5.4策划5.4.1质量目标5.4.1.1公司的质量目标是：a)开发工程项目优良率80%,年递增1%以上；b)顾客满意率95%，年递增0.5%以上；c)合同履约率98%，年递增0.2%以上。d)工程设计文件审查率100%。5.4.1.2质量目标的考核办法是：a)开发工程优良率=（优良工程项目总数÷交验工程项目总数）×100%考核时间为：工程竣工验收后，交付使用前b)顾客满意率=（满意户数÷考核总户数）×100%考核时间：每半年考核一次c)合同履约率=（履约合同总数÷签定合同总数）×100%考核时间：每半年考核一次d)工程设计文件审查率=（通过审查的工程设计文件÷工程设计文件总数）×100%5.4.1.3工程部负责开发工程优良率和工程设计文件审查率、策划营销中心负责顾客满意率、总经理工作部负责合同履约率的统计考核。5.4.1.4公司总经理确保各有关部门和项目部，都要制定本部门的目标和实现目标的措施，具有可操作性和可测量性，并认真组织实施。工程部负责将质量目标的完成情况，提交公司的管理评审。5.4.2质量管理体系策划围绕公司的质量目标，公司按照标准4.1总要求，根据公司的实际情况，对质量管理体系四大过程给予识别，做出了明确的规定，形成了文件化的质量管理体系，公司总经理将带领全体员工不断改进，通过管理评审及时调整质量目标，针对性采取措施，确保质量管理体系的有效性。公司质量管理体系的过程及相互关系见“公司质量管理体系过程图”。当质量管理体系需要更改时，由公司管理者代表组织进行策划，制定更改计划，确保质量管理体系平衡过渡的完整性。5.5职责、权限和沟通5.5.1公司各级人员质量职责1）总经理：对公司的经营管理和工程开发建设全面负责，确保公司所有人员遵守公司的《手册》，保证影响质量的所有活动得到充分控制；负责制订落实公司的发展规划；负责任命公司管理者代表，组织制订公司的质量方针和质量目标；负责主持管理评审，协调所分管开发项目的重大事项。2）生产副总经理：分管工程部，对公司的工程项目施工全面负责，平衡协调各工程项目施工进展计划和有关的重大事项，负责公司的安全管理。3）经营副总经理：分管经营部，对公司的经营管理全面负责，协调公司经营工作中的重大事项；组织进行重大不合格品的处理，监督有关部门采取纠正措施；组织向顾客提供质量保证，处理有关顾客意见。4）总经理工作部经理：负责公司的综合协调工作，传达上级有关文件指示精神，协调各部门之间的工作关系，处理公司的对外联络、接待和外事管理；负责公司的会务管理、发文管理、档案管理、图书资料管理工作；负责公司的人事管理工作和培训工作，制订年度培训计划并组织实施；负责对各部门的工作质量进行检查考核。5）秘书：负责公司领导讲话、会议资料及上报资料等综合性文字的搜集、撰定工作；负责定期编辑出版公司简报；负责公司发文的核稿；负责公司大事记的编写工作；负责公司会议的组织管理；负责公司会议确定事项的督查督办工作；负责公司的音像设备管理及摄像、照相等工作；协助经理抓好指导档案、文书岗位工作；协助经理抓好小车班的管理工作。6）法律事务与合同管理：负责公司的法律事务与合同管理工作；负责提供公司内部法律咨询工作；负责公司经济合同的规范性审查；参与公司重大合同和编制和签署过程；负责公司合同文件的管理工作；负责处理公司法律纠纷及诉讼；负责有关房地产业政策信息的搜集、整理、对内发布工作。7）档案管理：负责公司档案管理工作；负责公司工程档案、文书档案的整理、归档工作；负责对分公司、子公司的档案管理指导工作；负责公司图书管理工作；负责公司保密工作；负责公司办公用品管理工作。8）文书：发文的登记、呈批、承印和分发工作；收文的收签、分阅、批办和催办工作；领导之间传阅文件的管理工作；一切文件的登记、收退及清理工作；文件的缮打、校对和盖印工作；机关收发通信工作；文书立卷工作；有关电话和接洽工作。9）政策信息管理：负责公司信息化建设；负责公司计算机维护及公司网站建设；负责公司固定资产的管理工作；负责公司单身公寓的管理工作；负责驻外公司的后勤服务工作；负责公司的消防、保卫工作。10）小车班长：负责公司车辆的管理工作；负责车辆的调度管理工作；负责车辆的安全管理工作；负责车辆的维护、保养、维修工作；负责有关车辆的对外联系工作。11）驾驶员：做好车辆的维护保养，保持良好车况；遵守交通法规，不发生违章现象；加强安全学习，做到安全行车；做好出车日志，出车、回车及时向班长报告。12）公寓管理员：负责公寓的日常管理工作；负责公寓的资产管理工作；负责住宿人员的管理工作；负责公寓的安全、保卫、消防工作；负责公寓的卫生管理工作。13）财务与资产经营部经理：组织本公司财务核算和经营管理工作，及时准确提供财务信息；协调和理顺公司与税务、审计、金融机构等外部单位关系；负责组织召开公司周例会、月度经营计划会议、季度经济活动分析会议，抓好会议精神的落实与贯彻；负责制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法及各项内控管理制度；负责本公司的财务培训工作。落实部门成员的岗位职责及工作计划完成情况，及时进行检查与考核。部门副经理协助经理做好上述工作。14）财务管理：接受部门经理的领导，组织公司本部及所属各公司的会计核算和财务基础管理工作，及时准确提供财务信息；负责审核公司日常经济业务和会计凭证；负责编制公司合并财务报表、产权报表及统计报表；负责迎接外部税务检查、审计部门审计工作。协助制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法、各项财务开支规定。负责公司财务档案整理、归档及保管工作。15）财务核算：负责公司会计帐务与核算，编制公司会计报表；负责各种收入、成本、费用的核算；负责计提各种基金、税金，并按规定足额上缴；负责登记各种明细分类帐、总分类帐，做到帐证相符，帐帐相符，帐表相符；计算固定资产折旧的提取和低值易耗品的摊销；负责公司社保基金会计核算工作。16）成本稽核与控制：负责制定公司成本管理制度，并组织实施；负责进行项目成本综合分析，并制定降低成本措施；负责公司本部可控费用控制，及时发现执行过程中的问题，提出改进意见；负责公司项目成本的核算，并根据资金计划对各项目成本进行控制；参与公司经济活动分析；负责本部门的合同管理。17）资本运营与资产管理：参与项目开发，提出项目资本运作方案；协助营销策划中心编制项目可行性研究报告；提出项目融资方案，联系贷款单位和办理相关融资工作；负责公司固定资产和低值易耗品等管理工作；负责公司资金管理工作，按月编制公司月度资金收支计划；负责和协调公司债权债务清理工作；关注国际及国内资本运营及资产管理发展动态，探索公司项目融资新渠道，实现公司低成本扩张。18）计划统计：负责公司年、月度生产经营计划的编制，组织有关部门对生产经营计划研讨，以及生产经营计划的制订、下达与调整；负责公司年、月度生产经营计划的落实与考核；负责向统计局、开发办报送房地产生产经营月报、年报；负责健