渝价[2004]778号

重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知渝价[2004]778号各区、县（自治县、市）物价局：由于新的《重庆市物业服务收费管理办法》还在研究制定之中，为了便于正常工作，要求各区、县（自治县、市）物价部门仍按《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价[1999]398号文）执行，以下简称《实施办法》。并根据《实施办法》的有关规定，针对执行中各地反映的物业服务及其收费中存在的问题，作如下补充通知，请一并遵照执行。一、2005年2月28日前已按新的《重庆市物业服务收费管理办法》审批的，仍按其规定执行；2005年2月28日后，继续按《实施办法》执行。二、物业服务收费实行等级综合评定制度。即根据物业具备的条件和物业管理企业提供的服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。物业服务收费按建筑面积计算收取。经考评达到101分以上为特级；90至100分为一级；80分至89分为二级；70分至79分为三级；60分至69分为四级；60分以下为等外级。物业服务收费等级标准见附表。三、别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案（主城九区报市物价局，其于区县、市报当地物价局）。四、物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。五、物业共用部位、共用设备设施日常维修养护费实行专款专用，按栋建帐，不得挪着它用，并每年向业主公布一次，接受业主监督。六、由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。七、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。八、住宅小区内停车场的物业服务费：对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。普通停车场收费标准30-80元/车位、月；特级停车场收费标准50-100元/车位、月。停车场属物业服务费以外的单列的经营性收费，成本费用不得列入物业服务收费成本之中。九、为了明确审批权限和减少审批环节，物业服务收费只按物业服务收费等级确定收费审批主体。收费标准（以住宅为准）在二级以上的由市物价局审批；二级收费标准（不含二级）以下的由区、县、市物价部门审批。并按分级管理权限，由谁审批物业服务收费标准，就由谁审批该小区或大厦的停车场收费标准。十、价格主管部门对业主或业主委员会与物业管理企业从发生纠纷之日起三个月内不能达成一致意见的物业服务收费，应及时作出裁定或处理。十一、关于《实施办法》附表“普通写字楼、商场物业管理服务收费指导标准”中“清洁卫生室内外全方位服务”和“清洁卫生只负责业主进户门外公共地段”作如下解释：1.“清洁卫生室内外全方位服务”的范围是指写字楼、商场室外和楼内的门厅、梯间、公共通道（包括整层楼产权为一个业主所有的公共通道）、公共卫生间（含整层楼产权为一个业主所有的公共卫生间，不含公寓式写字楼办公室内的卫生间）的清扫、垃圾清运以及经常性的保洁服务。2.“清洁卫生只负责业主进户门外公共地段”的范围是指写字楼、商场室外的清扫、垃圾清运以及经常性的保洁服务，不包括楼内的门厅、梯间、公共通道、公共卫生间的清扫和保洁服务。十二、以前有关规定与本通知相抵触的以本通知为准。二00四年十二月三十一日重庆市物价局渝价[2004]778号文附表：物业收费表表一：重庆市住宅、商住楼、写字楼、商场等物业服务内容、质量标准（软件）分值表（60分）序号提供的服务内容及标准分值备注1依法取得物业管理资质2分2签订有物业服务合同并执行2分3企业内部管理制度（岗位责任制、财务制度等）健全并落实2分不完善的相应扣分4物业档案资料齐全（含住户档案），查阅方便3分5服务体系完善并执行ISO9000标准2分6无违章建筑物、外观保持好，共用通道、走廊等无乱堆放和占用2分7房屋完好率达95%以上3分每个百分点增减0.5分8公共设备设施维护保养好，完好率达95%以上，保养记录齐全6分每个百分点增减0.5分9零星维修及时率达95%以上，合格率达98%以上，维修记录齐全6分每个百分点增减0.5分10公共区域卫生每天拖扫、干净整洁、生活垃圾日产日清8分标准下降相应减分11窨井、排污（水）管、生化池按有关政策规定清浚3分12绿化专人管护，花、草、树等生长良好、无病虫害、无杂草、杂物，并定期浇灌、施肥、松土、喷药等，及时修剪整型，补种及时。5分视管护水平减分13小区主出入口（大门）24小时安全值守，重点部位每2小时至少巡查1次，站式服务，对外来人员询问或登记，文明礼仪，对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序运行、停放，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。8分14重大事项回访率在95%以上2分15实行定期业主评议，业主与公司关系融洽，对服务工作满意率在90%以上3分每个百分点增减0.2分16重大节日布置和开展社区文化活动三次以上3分17其它备注：1、房屋完好率：指在所管理的全部房屋中，完好房屋与基本完好房屋所占的百分比。房屋完好率=完好房和基本完好间数（或平方米）/房屋总间数（或平方米）×100%。完好房：结构构件安全可靠，整体性好，装修及设备完整且无破损，能保证正常使用的房屋。基本完好房：结构构件安全可靠，装修及水电卫生设备个别部位有轻微破损，但整体现状基本良好，尚能保证正常使用的房屋。2、房屋零修工程及时率：指报告期内住户要求进行房屋小修零修项目的户次中，物管部门能够及时进行修理的户次所占的百分比。零修工程及时率=小修工程及时修理户次数/住户要求小修项目总户次数×100%。及时修理标准：专有部分的维修自住户报修之日算起，室内水电零修不过夜，土建零修三日有结果。小修工程：为修复房屋局部构件的轻微破损，保证正常使用而进行的修缮项目。包括：整修门窗、疏通下水道、排除水电故障，修补地面、屋顶、墙面等。表二：重庆市住宅、商住楼环境及公共设备设施（硬件）维护养护分值表（40分）序号考评内容分值备注1人均公共绿化面积2平方米。4分未达到条件的按比例扣减。每超出1平方米增加1分。名贵花草、树种加1-3分。2物业管理用房(2分),业主活动用房(2分)。4分低于应配面积的，按比例扣减3游泳池（1分）、网球场（1分）。2分有偿使用。4羽毛球场（1分）、篮球场（1分）或其它（如足球场、门球场等）运动场地（1分）。3分不另收费。每增加一项运动场地增加1分。5健身活动区（2分）、儿童娱乐区（2分）4分不另收费。健身活动区、儿童娱乐区各不得小于50平方米。6喷水池（2分）、流动水景（2分）。4分水不喷扣1分，水不流动扣1分。7精装修进户门厅（15—50平方米）。1分有大堂（50平方米以上）加1分；摆放植物、有地毯另加1—2分。8小区实行人车分流。2分不含单体楼。9公共卫生间。1分不另收费。专人管理加1分，设盥洗盆加1分。10电子门禁系统。2分有电视监控、户外周界等智能化系统的，每增加一种加2分。其余（背景音乐、巡更系统）加1分。只有电子对讲扣1分。11消防栓。2分中央监控室（手动联网）加3分、有烟感、喷淋再加2分。12电梯轿厢装修。1分电梯运行费按规定计收。13双回路电源或自备发电机。4分14二次供水（含消毒、杀菌、检疫费）。4分运行费按规定计收。15维修机具设备、现代办公设备配置齐备。2分16其它。有偿使用不作为加分条件。表三：重庆市写字楼公共设备设施运行、日常维护养护分值表（40分）序号考评内容分值备注1双回路电源或自备发电机。4分2二次加压供水。4分3进口或国产优质电梯，并且每层具备4台电梯或每层每350平方米内具备1台电梯（含消防电梯）。10分每减少1台扣2.5分。4中央监控消防设备。6分其中：有中央消防监控中心、烟感、喷淋（6分）；有手动联网报警装置（4分）；有消防栓（2分）。5中央监控防盗设备：电视监控防盗中心、摄像探头、24小时录像、录像带保留半月。5分6中央空调。3分不含中央空调所耗水、电费。7物业管理用房(1分),活动用房(1分)。2分8每层楼均有公用的卫生间(2.5分)，卫生间设盥洗盆(1分)、烘手机(0.5分)。4分9门厅、过道等公共地段楼地面敷设大理石或高级石材，且置放有绿色植物。2分10其它：如设备设施超出上述条件等。有偿使用不作为加分条件。表四：重庆市商场公共设备设施运行、日常维护养护分值表（40分）序号考评内容分值备注1双回路电源或自备发电机。4分2二次加压供水。4分3进口或国产优质电梯、扶梯，并且每层电梯、货梯、观光梯、电扶梯共具备4台或每层每300平方米内具备1台（含消防电梯）。10分每减少1台电梯（货梯、观光梯）扣3分；每减少1台电扶梯扣2分（不含电扶梯电费）。4中央监控消防设备。6分其中：有中央消防监控中心、烟感、喷淋（6分）；有手动联网报警装置（4分）；有消防柱（2分）。5中央监控防盗设备：电视监控防盗中心、摄像探头、24小时录像、录像带保留半月。5分6中央空调。3分不含中央空调所耗水、电费。7物业管理用房(1分),活动用房(1分)。2分8每层楼均有公用的卫生间（2.5分），卫生间设盥洗盆（1分）、烘手机（0.5分）。4分9门厅、过道等公共地段楼地面敷设大理石或高级石材，且置放有绿色植物。2分10其它：如设备设施超出上述条件等）。有偿使用不作为加分条件。表五：重庆市物业服务收费等级基准价标准单位：元/平方米、月（建筑面积）一多层住宅物业服务费一级物业服务费0.40二级物业服务费0.33三级物业服务费0.26四级物业服务费0.20日常维修养护费一级日常维修养护费0.12二级日常维修养护费0.12三级日常维修养护费0.12四级日常维修养护费0.12高层住宅(商住混合楼)物业服务费一级0.45二级0.37三级0.27四级0.19日常维修养护费一级0.20二级0.20三级0.18四级0.18特级住宅物业服务费0.50-0.80日常维修养护费:多层住宅0.15--0.40；高层住宅0.25--0.70等外级住宅（不含电梯房）物业服务费0.07--0.15日常维修养护费：0.07二写字楼物业服务费一级5.50-7.00其中：含日常维修养护费40%二级4.20-5.20其中：含日常维修养护费40%三级3.00-4.00其中：含日常维修养护费40%四级1.80-2.80其中：含日常维修养护费40%三商场物业服务费一级7.00-8.00其中：含日常维修养护费40%二级5.50-6.50其中：含日常维修养护费40%三级4.00-5.00其中：含日常维修养护费40%物业服务费四级2.50-3.50其中：含日常维修养护费40%四门面物业服务费：无烟感、喷淋设施：0.30—1.00；有烟感、喷淋设施：0.50—1.50。其中，含日常维修养护费40%。备注：1、本表所列住宅物业服务收费标准中不含电梯费，电梯费包括：电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费、电梯司机工资等。住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘座电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定（原则上一个物业管理区域选择一种收费方式）。月票票价：（1）按层计算；张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次票票价：