建筑2009-002绿地集团中高端高层住宅技术导则

绿地集团技术标准建筑/2009—002绿地集团中高端高层住宅技术导则（试行稿）2009年2月发布2009年2月试行绿地集团房地产技术管理产品研发部目录前言第一章规划景观篇第二章住宅户型篇第三章住宅立面篇第四章住宅结构技术及成本控制篇第五章住宅机电技术篇第六章住宅公共部位装修技术篇绿地集团中高端高层住宅技术导则1前言编制目的针对集团中高端高层住宅项目相关技术标准的制定，是为了配合集团树立产品品牌形象，进一步提高项目开发的效率，确保项目在高速开发状态下的品质保障。本技术导则对规划、景观、户型、立面、结构及优化成本控制、机电、公共部位装修各项技术设计的配置要求和设计具体的作法提出关键要求，并尽量做到量化的表达。同时对设计中选型和施工中较多或可能出现的问题给出了指导性建议。本导则为基本品质保障标准，部分章节提供了建议配置要求，各事业部在确保基本质量标准的情况下，可根据项目特殊情况进行提高调整。适用范围本技术导则作为绿地集团各房产事业部(公司)、各产业集团在各地区开发中高端高层住宅项目技术标准手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合绿地以往房地产住宅开发的实践经验，对住宅设计中的要求和标准，进行必要地明确、补充和完善后编制的。本导则适用于绿地集团各房产事业部(公司)、各产业集团在各地区开发“集团中高端高层住宅”项目设计与施工。编制原则本导则对于初次进行集团中高端高层住宅项目开发具有指导性，对于提高集团中高端高层住宅项目的品质具有参考性，对于集团中高端高层住宅开发的昀低标准具有强制性。同时也可作为设计任务书的辅助部分提给相关设计单位。本技术导则为《集团中高端高层住宅建筑技术图册》、《集团中高端高层住宅户型图册》以及《集团中高端高层住宅立面标准参照图册》的有效补充，可结合使用。随着市场在不断发展，标准化工作是动态进行的，该产品标准也将不断补充和完善。感谢各事业部技术条线在资料收集中的大力支持，希望我们的工作能给各事业部的工作带来帮助，同时也希望大家能在使用过程中多提宝贵意见，我们将会在后续工作中不断改进，谢谢！（注解：集团中高端高层住宅特指集团在开发新里、海珀项目的高层住宅及其它集团与新里、海珀对应档次的高层住宅。）绿地集团技发部2009年2月绿地集团中高端高层住宅技术导则2第一章规划及景观篇一、中高端高层住宅项目选址原则中高端高层住宅项目对应的城市为国内二线城市和经济发达的三线城市（如无锡）。集团中高端高层住宅项目选址理念是以具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为城市主流中高档住宅区聚集区域，主要选址为城区及城市导向区域。城市导向区域指城市中心以外，居于城市发展延伸轴外缘属于城市近郊的区域。具体的区域选择有以下几种类型：1周边城市基础设施完备的城市中心小型住宅社区，如：上海海珀·日晖、成都海珀·香庭、西安海珀·兰轩；2依赖城市周边设施型的小型住宅社区，如：成都集团中高端高层住宅·维多利亚、上海集团中高端高层住宅·崴廉公寓；3自身全面开发型的大型综合社区，如：西安·仕嘉公寓、长春集团中高端高层住宅·世纪城；4城市再开发区域型的住宅社区：如：合肥集团中高端高层住宅·海顿公馆；5城市郊区型的住宅社区：如：无锡集团中高端高层住宅·波士顿公馆二、产品对应的客户及成本分析1定位城市新兴中产阶级及城市富裕阶层城市新兴中产阶级主要对应集团集团中高端高层住宅系列，城市富裕阶层主要对应集团海珀系列。中高端住宅项目客户定位的城市新兴中产阶级包括：市区的中高收入阶层；二次置业者；大学教师；基地周边富裕居民；省内市外投资客户等。2定价和成本销售基本定价在当地处于中等偏上水平。成本约占售价的70%左右，在满足较高品质要求的同时，成本控制压力较大。三、产品定位模式的描述1生活模式的描述1.1中端集团中高端高层住宅的生活：依赖汽车出行；闲适放松的家庭生活；注重家庭价值；注重艺术品位；注重社区的配套设施的完善和品质；对外内敛、幽雅；对内追求精致、温馨的家庭生活；服务性和自主性兼顾的的生活方式。1.2高端海珀的生活：依赖汽车出行；外在形象注重奢华感、品质感；注重酒店式服务和私人管家型物业管理的生活方式。2物业管理模式的描述绿地集团中高端高层住宅技术导则32.1强调人性化、服务性的物业管理模式——多级物业管理：小区入口大堂——组团公馆——单元入口门厅直接对外的组团公馆——单元入口门厅2.2强调共享空间与私人空间的严格区分：公共区域：酒店式服务；半公共空间:单元入口门厅刷卡式门禁管理。四、社区基本构成单元——新邻里单元的规划设计1新邻里单元的构成元素建筑（住宅、大堂）；环境景观；道路及停车2新邻里单元的规模高层新邻里单元的规模：500—800户，开发量约6—8万㎡小高层新邻里单元的规模：300—600户，开发量约5—6万㎡多层新邻里单元的规模：200—500户，开发量约2—3万㎡新邻里单元内从单元公馆到住宅门厅步行距离控制在120m~150m左右为宜。3构成元素的布置方式1.1住宅单元布局：平行式：适用于日照要求、朝向要求均严格的地区。围合式：适用于日照要求、朝向要求较为宽松的地区，可以形成尺度良好的院落空间，增强组团的私密性和品质感，从而形成由开放——半开放、半私密——私密的空间过渡，如成都海珀。半围合式：依托配套商业等公建设施，形成半围合式空间，如西安魏玛公馆。1.2新邻里单元公馆1.2.1公馆分类：小区型公馆（一级管理模式）：直接面向小区出入口设置、适用于规模不大的组团式小区，如西安海珀、成都海珀。组团型公馆（两级管理模式）1.2.2公馆功能：交通功能——人车分流的关键要素，以便小区或组团内形成花园式、完全步行化的空间环境；提供进入小区或组团之前的缓冲空间；形象功能——为业主提供室内化交流空间、提高社区品质感。管理功能——可加强小区的管理。1.2.3公馆形式：绿地集团中高端高层住宅技术导则4单大堂形式——设置于组团入口起始处，结合道路走向、住宅平面布局，分为平行于住宅山墙布置、垂直于住宅山墙布置两类。（图1）双大堂形式——适合于规模较大的组团，结合组团周边道路设置双大堂，达到较佳的使用均好性。（图2）1.2.4公馆布局特征：独立式布置（独立于住宅建筑外部）（图3）并入式布置（位于住宅底层，设大堂）分布于组团出入口处、便于规模较大的小区分片管理各组团，如长春南部新城。（图4）1.2.5公馆前部交通处理：酒店式出入口形式——在公馆大堂入口大门前设置车型坡道，便于车辆停泊、下客。（图5）广场式或街道式出入口形式（演变形式）——仿官式建筑，前部设置一定进深感、具有空间引导作用、且两侧布置适当商业休闲功能、绿化景观设施的序列入口空间，强调进入公馆前的礼仪性和尊贵品质感，同时展现社区的休闲生活特性。（图6、7）图1单大堂形式图2双大堂形式图5酒店式出入口形式图6广场式出入口形式1图7广场式出入口形式2绿地集团中高端高层住宅技术导则5车辆回转形式——在公馆的步行区之前设绿化带或环境小品隔离进出车辆，形成进入和离开车辆的道路分离和回转场地，提高车辆行驶的安全性和效率性。（图8）4新邻里单元的组合方式1.3基于空间形态的组合方式：新邻里单元之间透过小区重要的开放空间加以联系，而开放空间内部借助于地面硬质铺装、绿化小品、休闲设施等元素，共同组合成小区重要的内部交流场所，加强了组团之间的空间、人际联系，提升了小区的生活品质，并且使小区形成疏（广场）密（建筑）有致的空间形态。（图9）1.4基于道路系统的组合方式：新邻里单元之间充分借用小区道路加以组合，通过采用这种硬性分隔系统，使道路的设置天然成为划分邻里单元的要素，显现出小区组团规划和道路规划的有机性。新邻里单元之间道路为人车混行路，并通过技术手段将车速控制在15km/h以内，以协调人车关系，并在一定程度上增加了针对小区停车位的弹性空间。而新邻里单元内部通过将消防通道景观化处理，内部道路图9小区重要开放空间的组合方式图8车辆回转形式绿地集团中高端高层住宅技术导则6几乎全部为步行系统景观路。（图10）1.5基于景观系统的组合方式：新邻里单元之的分隔依靠小区中心绿化（一级景观）或组团绿化（二级景观）系统得以实现，借助于这种软性的分隔，可以提升组团绿化环境品质。（图11）五、中高端高层社区其它构成要素及公共节点的规划设计1社区景观的规划1.1景观系统的分级：明确多层次的景观等级：小区级景观（一级景观）、组团级景观（二级景观）、宅间级景观（三级景观），形成完整而有序的景观系统。1.2景观的组合方式：各居住组团多以半开放和开方的方式与以开敞的景观绿化带相联系，同时通过绿化或半地下车库与其它区域相分隔。分为以软景为主的组合、以硬景为主的组合，提倡以软景为主的组合1.3集团中高端高层住区景观设计控制要点：景观重点处理的部位：小区出入口景观、道路景观、单元出入口景观、公馆入口景观。具体设计控制要点：1.3.1景观设计设计风格应与小区建筑规划相呼应，以绿化种植为主，强调自然起伏的地形堆坡和绿化造景。1.3.2结合建筑朝向和采光要求，通过景观绿化和地形塑造组织小区内自然通风。1.3.3原则上提倡曲线构图组织区内景观道路系统，避免“直线型”一通到底，可采用大曲线小直线来处理小尺度的空间转换。1.3.4对人行、车行道路系统进行梳理，考虑入户交通、景观视线、健身路径等相互关系，并留出足够的活动场地。通过合理布局和绿化堆坡，尽量减少机动车、停车场对住户的影响。1.3.5拉大道路与堆坡完成面的高差，结合灌木等中间层次绿化加大种图10基于景观系统的组合方式图11基于道路系统的组合方式绿地集团中高端高层住宅技术导则7植密度，遮挡高围合的建筑群体，弱化高层建筑带来的视觉压力。1.3.6绿化种植应强调本地乡土树种和经济型树种的运用，力求快速营造景观效果，并注意落叶与常绿树种的搭配。1.3.7有条件地区可利用外部或基地内的自然水系或河道景观，否则尽量减少大型水景的设计。2社区道路及停车的规划2.1道路交通规划：2.1.1规划原则：在满足消防规范的前提下，尽量减少道路的设置，尽可能借用小区外部城市道路形成小区的环路，以便节省造价、减小道路对小区步行交通系统的干扰，提高小区环境品质感。2.1.2功能作用：联系城市道路——小区车行出入口——小区地下车库出入口。满足总平面规划防火要求。2.1.3城市道路内化：对穿越小区的城市道路，加强其绿化景观、路面铺装的特殊化处理，使之在视觉形象上内化成为小区内部道路的一部分，并提高道路的景观可赏性。2.2停车规划：2.2.1住户停车：小区尽可能以地下或半地下停车方式解决住户停车问题，以维护小区环境的安全性和高品质性。2.2.2住宅机动车位建议配置标准：现阶段大于等于0.6，小于等于1.2。其中地面停车数占总车位配置指标的10~15%。2.2.3外来访客停车：小区配有少量地面停车位，供外来访客停车需要。此类停车位可设置于小区出入口，或者沿小区道路、结合绿化景观设临时停车位。3社区商业设施的规划3.1社区商业的业态类型和规模：3.1.1社区商业的业态类型：3.1.1.1纯商业型：餐饮一条街（饕界）、农贸市场、精品街、主力店和大型超市3.1.1.2商务型：办公楼、酒店、酒店式公寓、创意LOFT等居住、办公混合用途物业3.1.2社区商业的规模：3.1.2.1底商的规模控制：层数控制在三层及以下，单面底商进深控制在12m以内，双面底商进深控制在24m以内，3.1.2.2集中商业的规模控制：小于等于10~12万平米绿地集团中高端高层住宅技术导则83.2社区商业的空间形态：3.2.1街区式（图12）3.2.2MALL（图13）3.2.3街区式与MALL的混合（图14）4社区公共节点的规划4.1公共节点的组成内容：小区出入口、会所4.2公共节点的规划布局：4.2.1小区出入口规划布局：4.2.1.1直接临城市次干道4.2.1.2临城市主要干道的辅道：干道开口数量的控制4.2.1.3沿街商业纵深布置小区出入口4.2.2会所售楼处规划布局：4.2.2.1沿街布置：沿小区的外部城市道路布置，常常设置于两条或多条道路的交汇处，形成鲜明的形象和地标，便于