不动产登记问题处理探讨

不动产登记历史遗留问题处理王润莲2018年12月一、关于房地不一历史遗留处理二、关于高速公路不动产确权登记历史遗留问题处理三、关于不动产登记存量数据整合一、关于房地不一历史遗留问题处理——《操作规范》出台背景——《操作规范》总体思路——《操作规范》取得效果（一）关于房屋已登记土地未登记的问题不动产统一登记前，对房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的，购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理，并分情形办理。因原开发建设单位办理国有土地使用权初始登记的，不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定，按程序办理不动产权证书或不动产登记证明，不再办理土地使用权首次登记。（一）关于房屋已登记土地未登记的问题对房屋建设单位在国有建设用地开发中，存在而未办理国有土地使用权登记，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。（一）关于房屋已登记土地未登记的问题登记时，应将上述情况书面相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。同时，建议当地政府或相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续。如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的，不动产登记机构应在本地主流媒体上，期满无异议，不动产登记经办机构将公告留存并归档。（一）关于房屋已登记土地未登记的问题对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任。”（一）关于房屋已登记土地未登记的问题对2014年12月31日前竣工并投入使用，已取得国有土地使用证但未进行房屋登记的各类住房，各级不动产登记机构可依据《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》（晋建房字〔2015〕215号）文件规定，遵循“尊重历史、厘清原因，简化程序、便民利民”的原则，分类办理不动产统一登记。（二）关于土地已登记房屋未登记的问题对土地已登记、购房人所购商品房已竣工，由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的，不能配合购房人办理房屋登记的，不动产登记机构除执行晋建房字〔2015〕215号文件有关规定外，还应在当地主流媒体上公告六十日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的，无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记，购房人均可申请办理个人的房屋所有权登记。（二）关于土地已登记房屋未登记的问题房地坐落不一致房地权利人不一致房地用途不一致房地范围不一致（三）关于房地登记信息不一致的不动产登记问题1、房地坐落不一致对原房屋、土地登记发证机构不属于同一行政区域的，原则上由原房屋登记机构所在行政区域的不动产登记机构受理，原办理土地登记的机构应将土地登记档案资料移交给相应的不动产登记机构，特殊情况也可由上级不动产登记机构指定办理。房屋、土地坐落在同一行政区域，房、地两证记载的坐落不一致的，以地名文件为准，对于无地名证明文件的，按照房屋所有权证的坐落记载。2、房地权利人不一致对已办理土地房屋登记手续、房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记、但未及时申请办理土地变更登记、造成房地权利人不一致，现房屋权利人申请房地一体登记的，不动产登记机构应核实情况，尊重房屋交易事实，按规定将两证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地证作废，再办理房地统一登记手续。3、房地用途不一致不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变，但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。3、房地用途不一致不动产统一登记后，土地批准用途与实际用途不一致，或房屋实际用途与规划用途不一致的，土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）二级类填写，其中商服用地可按一级类填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写，规划用途不详的，依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。4、房地范围不一致对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设，已取得房屋所有权证，购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的，不动产登记机构应当受理，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因，存在违法用地行为的，依法处理。房屋未登记的，应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后，方可申请办理不动产登记。二、高速公路不动产登记指导意见基本原则基本程序操作要求相关规定（一）基本原则依法合规、急办快办的原则尊重历史、分类处置的原则“一路一县一证”的原则1、依法合规、急办快办的原则对用地手续齐全且供地批准范围与实际用地一致的，按照“依法合规，急办快办”的原则加快登记，有条件的地方可开设绿色通道。2、尊重历史、分类处置的原则对供地手续齐全且已建成投入使用的高速公路，如供地批准位置与实际用地位置局部不完全一致，且不涉及基本农田的，按照“尊重历史、分类处置”的原则可先行予以登记，如实记载，待根据有关规定完善手续后，再行变更登记；凡涉及占用基本农田的，在用地手续未完善前一律不予登记。对于未批先建、批而未供等情况，待省政府出台相关政策处置后，按照“依法依规、能办则办”的原则予以办理。3、“一路一县一证”的原则鉴于高速公路具有跨越多个行政区范围的特点，为规范登记和便于管理，高速公路不动产登记以“一路一县一证”为原则。高速公路穿越市辖区的，市辖区内的高速公路不动产登记由市级负责，坚持“一路一市一证”的原则。（二）基本程序申请主体的确认不动产权籍调查申请登记受理、审核与登簿发证1、申请主体的确认高速公路申请主体必须具备独立的法人资格且实际享有路产路权，申请主体与批准供地文件主体不一致的，由省级高速公路管理部门以正式文件确认。2、不动产权籍调查简化手续，充分利用已供地图件资料进行土地权属调查。高速公路及有关设施界址均在供地批准范围之内的，按供地界址认定，不再重新进行土地权属调查。对于施工过程中位置发生变化，但高速公路沿线相邻权利人已经按照实际界址重新进行权属界址调查，且总面积不超过供地面积的，可利用重新签字盖章的权籍调查成果进行土地权属界址确认。3、申请登记高速公路申请人办理不动产登记时，需向所在地的市或县不动产登记机构提出书面申请。申请材料除按照《不动产登记操作规范》的要求提供一般性材料外，申请人办理首次登记时还需提供高速公路建设用地的批复文件、《国有建设用地划拨决定书》或《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属来源材料。4、受理、审核与登簿不动产登记机构收到申请人提交的申请材料后，按照《不动产登记操作规范》等要求进行查验，对权籍调查成果进行审核，符合要求的予以受理；不符合要求的，不动产登记机构应予以一次性书面告知。不动产登记机构受理登记申请后，应按《不动产登记操作规范》等要求对有关证明材料进行审核，符合条件的予以登簿。5、发证不动产权证书由高速公路所在县级不动产登记机构颁发，涉及市辖区的，可由市级不动产登记机构颁发。（三）操作要求不动产单元设定及编码登记范围确定关于路、桥交叉路段的技术表述1、不动产单元设定及编码针对高速公路的特殊性，高速公路以市级或县级行政辖区为界，同一权利主体的同一条路设定为一个不动产单元，单独划分地籍区，编码用“999”表示，不划分地籍子区，其编码以“000”补齐，在一个市级或县级行政辖区内有多条高速公路的，按照登记的先后顺序，以“00001、00002、00003、…”顺序编制宗地号，高速公路的定着物特征码用“Q”表示，其余编码规则参照《不动产单元设定与代码编制规则》。1、不动产单元设定及编码以太原市阳曲县为例编制高速公路不动产单元代码如图所示：2、登记范围确定高速公路的主线用地登记范围以批复的供地范围为准。3、关于路、桥交叉路段的技术表述高速公路沿线有路、桥交叉或涵洞、隧道等路段，可不分割宗地，但应在宗地图上用虚线表示并文字注记。（四）相关规定关于批占位置不一致情况的登记处理关于主线与服务设施用地的登记处理关于本次不动产统一登记与原颁发证书的处理1、关于批占位置不一致情况的登记处理对于有合法用地手续且已建成通车的高速公路，在实际施工中位置发生变化，沿线的权利人已按实际界址重新签字盖章进行权属调查的，各不动产登记机构可依照“尊重历史、分类处置”的原则予以登记。登记时，要将批占位置不一致的情况在不动产登记薄和不动产权证书备注栏中如实进行注记。2、关于主线与服务设施用地的登记处理对土地报批时主线用地与经营性服务设施用地已细分的，应分别登记。对土地报批时主线用地与经营性服务设施用地未细分的，不动产登记机构在办理不动产登记时，应分步实施。即先以划拨方式统一办理不动产登记，待条件成熟后，再依据有关出让合同办理变更登记手续。加油站、服务区内建筑物、构筑物具备条件的，原则上一并登记。3、关于本次不动产统一登记与原颁发证书的处理已领取的各类高速公路不动产证书执行“不变不换”原则，但涉及“一路一县一证”或“一路一市一证”原则办理高速公路不动产统一登记的，原证书收回注销。三、关于不动产登记存量数据整合（一）要求（二）意义（三）问题（一）不动产登记存量数据整合要求1、底清数明2、支撑登记3、满足查询（二）不动产登记存量数据整合意义1、摸清底数、主动发现2、积极应对、分类处置3、有序推进、逐步完善（三）不动产登记存量数据整合问题1、无房未注销（无效数据清理）2、有房未登记（内部管理）3、档案资料不全（关键字段缺失）（三）不动产登记存量数据整合问题4、档案、数据库与实地三者不符如登记住宅，实际商业等5、独门独院等个人住宅，已有土地手续，由于未取得规划、房屋竣工验收等手续，房屋难以登记等谢谢！