2017从市场供求关系理论看当今中国房地产市场

学校：上海开放大学嘉定分校学号：1631001251184姓名：秦海林上海开放大学嘉定分校西方经济学小论文题目：从市场供求关系理论看当今中国房地产市场班级：16秋工商管理（本）姓名：秦海林学号：1631001251184辅导老师：郭鹏主导老师：祝小兵学校：上海开放大学嘉定分校学号：1631001251184姓名：秦海林从市场供求关系理论看当今中国房地产市场开放大学嘉定分校16秋工商本秦海林主持教师:祝小兵辅导教师:郭鹏【摘要】住房问题是关乎国计民生的大事，影响着老百姓的生活成本和幸福感;但是，近年来，中国房价居高不下，完全超出老百姓可以承受的程度，刚毕业的大学生更是在如今这种高房价的各个城市过着蜗居的生活。对于房价高的各种评论不绝于耳，到底谁应该对高房价负责，人们也是众说纷纭。在此背景下，本文仅从微观经济学中的市场供求关系理论的角度来对此问题加以分析，剖析高房价背后隐藏的经济本质，并提出改进措施。【关键词】房价;供求;税收近年来，高房价一直困扰着不少人，也给人们的生活带来不少的烦恼，即便国家出台各种政策来抑制房价，但都没有起到明显效果。房屋空置率高和百姓居无住所成为当前面临的严峻问题，两者的矛盾发人深省。本文就是从房地产市场面临的现状出发去发现现象背后的本质，从而为健全房地产市场提出自己的建议。一、房地产市场现状随着国家政策的出台，通过控制房价、调整住房供应结构、信贷控制等措施，对于土地和房屋的开发投资增速在放缓，但是供需矛盾仍将继续存在，房地产价格仍然呈现上升趋势。目前我国国民经济高速发展，居民收入也在持续增加，但是房价的增长速度远远超过居民收入的增长速度;房地产市场商品房空置率很高，房价过高;房地产市场融资结构单一，过度依赖银行贷款。二、基于供求理论的分析微观经济学中的市场供求理论认为，当商品的供给等于需求时，市场达到均衡，从而得到的就是均衡数量和均衡价格，在此情况下，实现帕累托效率。但现在的高房价主要由供需不平衡所致，下面就分别从需求和供给两方面加以分析。首先，住房需求方面。住房可以看成是一种普通商品，即随着市场价格的上升需求量下降。需求曲线如图一所示：从微观经济学的角度看，房地产市场的需求主要由自主性即刚性需求、投资和投机需求组成。但随着政府调控力度的加大，比如限购令的实施、提高首付比例、取消贷款优惠政策等，来最大限度地抑制投资和投机需求。如今，这些举措取得了较为显著的效果，房地产市场的投资和投机需求得到基本遏制，因而，刚性需求基本覆盖整学校：上海开放大学嘉定分校学号：1631001251184姓名：秦海林个住房需求。并且随着居民收入水平的提高，以及中国人对于产权的偏好，使得对于住房的需求较高，并且在缺乏弹性的情况下，对购房者来说并不是一件有利的事情，在下面的分析中读者可以知道为什么对于购房者来说不利。其次，住房供给方面。由于住房是普通商品，随着价格的上升供给也会随之增加;虽然在短期内供给数量是固定的，但长期来看，随着价格上升以及土地资源的国家垄断性和投资商的投资惯性使得住房供给也是呈现上升趋势，但增速在放缓。三、高房价的原因1.供给角度首先，房地产开发商对于房屋的供给量在下降。原因表现在：首先，房地产市场是个寡头垄断的市场，供应商为了实现垄断利润的最大化会减少房屋数量的供给，加之购房者对于住房需求的弹性缺乏使得供应商的“阴谋”得逞;其次，随着国家限购令的出台，一方面遏制了需求者对于住房的投资和投机需求，但是另一方面也会使得供应商试图减少新住房的供给来维持原有的价格，二手房的供给量也在下降。其次，建造住房成本的上升，主要体现在土地成本增加上;还有住房供给结构不合理和供给的户均面积不断扩大也是房价上涨的原因。因为垄断是房地产价格居高不下的根本原因，那么主要将住房供应量减少归咎与垄断，再加上购房者对于住房的刚性需求，从而可以看出为什么房价会提高。但是，房屋供应商凭借其垄断地位，不会将其所拥有的全部房屋出售出去，并且在需求不变的情况下实现其利润的最大化。价格的上升就会给购房者传递一个信号，使得购房者认为房地产市场前景良好，就会高估其市场价值，产生很大的房地产市场泡沫，一旦泡沫破裂将会产生不可想象的后果。2.从政府的税收政策角度在市场供求条件下，国家在北京、上海、深圳、重庆等试点征收房产税会将税负大部分转移给购房者，这对于购房者来说不利，对房地产开发商来说并没有起到很好的遏制作用，可以看出由于需求曲线的价格弹性较小，征收房产税对需求的影响不会太大，但是会减少供应商的房屋供应量，即为购买者支付的价格，即为房地产开发商收到的价格，使得购房者多支出的数额多于开发商少得到的数额;并且由于供给量的减少还存在着净损失，这都是市场低效率的表现。因此，个人认为国家试点征收房产税，虽然能在一定程度上起到减少供应商垄断利润的作用，但是相比起来，购房者受到的限制会更大，只能减少需求者的投资和投机的需求，但是自住需求的刚性现状使得购房者税负更重，不能很好的解决房地产市场的供需矛盾。学校：上海开放大学嘉定分校学号：1631001251184姓名：秦海林四、建议个人认为，通过房地产市场供需两方面的分析可以看出，房价居高不下的原因在于整个房地产市场需求和供给不均衡，存在着矛盾。在住宅需求刚性的限制下，如何做才能有效解决供需矛盾实现房价能合理体现房屋价值，让人们有房可住，也是当下很多学者在讨论的问题。国家也在出台一系列措施，比如上文提到的限购令、抬高首付比例、取消贷款优惠政策、房产税等流转费用的增加等都在一定程度上稳定了房价，但背后也存在着隐患。个人认为，在中国这种现实情况下，有效的缓解市场供需矛盾的一个措施是建立合理的房地产供给结构，建立一个社会保障性住房体系和市场化的商品房运作体系并行的细分化的房产供应市场。参考文献：[1]西奥多·C.伯格斯特龙，哈而·R.范里安.微观经济学：现代观点.[2]张占录，张远索.我国房地产现状与可持续发展研究[J].经济问题探索.