长租公寓专题分享2017.11.28

长租公寓专题分享010203市场现状与趋势国外长租公寓模式国内长租公寓模式•开发商模式•品牌运营商模式•高端服务式公寓模式2市场现状33中央层面：长租公寓政策支持鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位,明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业九部委税务总局财政部国务院国务院国务院住建部住建部发改委住建部要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税国常会：2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持。15年1月15年11月16年3月16年4月16年5月16年11月17年2月17年4月17年7月16年6月15年12月规范租赁市场:加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管国务院提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。2016年5月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。3地方层面：支持长租公寓政策地图支持长租公寓、商改住并开展REITs试点支持长租公寓、商改住未开展REITs试点暂无支持政策只支持长租公寓省份时间商改住(REITs)试点税收优惠金融支持四川2016.01●（限制条件）●●支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。甘肃2016.08●兰州开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权质押贷款。河北2016.09●●●支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产证券化产品等。辽宁2016.09●●●支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交易发行资产支持证券山西2016.11●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品安徽2016.11无否无无江西2016.11●否●探索开展住房租金受益权质押贷款业务。宁夏2016.11●●●支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品吉林2016.11●●●搭建投融资及租赁业务经营平台。福建2016.11●●●探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。湖南2016.12●否●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。河南2016.12●郑州、洛阳开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。内蒙古2017.01●无●支持金融机构为企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场贵州2017.01●●●支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券，持支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品广西2017.01●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品广东2017.01●●●支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。云南2017.02●●●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。湖北2017.03●武汉开展●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品青海2017.04●无●差别化信贷政策天津2017.06●无●支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品3长租公寓政策支持具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。租购同权、租售并举6月16日济南对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申请落户。6月27日扬州外来人员租住国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部门办理租赁登记备案的租赁房屋，只要拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年，本人及其配偶、未成年子女即可申请迁入市区。7月5日郑州在县(市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。7月17日广州“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。两类人租房有机会入读义务教育阶段公办学校。一类是有户籍或政策性照顾借读生，没有自购房产；一类是符合市或区积分入学政策条件的，没有户籍的随迁人员子女按照积分高低统筹安排入学。”7月26日浙江浙江省公安厅印发《浙江省居住出租房屋消防安全要求》，明确了长租公寓行业的消防要求。7月28日山东省培育和发展住房租赁市场。建立健全购租并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务，落实提取住房公积金支付房租政策，鼓励新市民通过租房解决居住需求。7月28日无锡9月起取消购房落户政策，凡在该市房产管理部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加社保满五年的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。8月3日北京8月3日，北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》，《办法》规定，各区人民政府根据共有住房需求等情况合理安排共有产权住房用地。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。8月3日成都8月3日，成都市城乡房产管理局、市经信委、市人社局有关领导举办“成都产业新政50条”系列发布会的第六场发布会，在会上正式公布“成都市促进产业发展的住房保障政策措施”，其中规定，租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。8月14日北京北京市住建委称，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。扶持租赁企业7月7日上海《上海市住房发展“十三五”规划》出台，预计2020年新增供应租赁住房70万套，通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。7月20日广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。增加租赁用地8月7日上海《张江科学城建设规划》经公众意见征求后，已由上海市政府正式批复，根据规划，科学城内部将通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万用于租赁住宅。8月11日上海上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。上海住建委回复中称“类住宅”整治中未销售项目可考虑转为租赁住房。分类时间地区政策内容政策红利：国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举2016.11.16北京住宅100%自持835493601730.21%万科2016.11.16北京住宅100%自持855843622034.09%万科住总2016.11.16北京住宅100%自持519712716748.19%中铁房地产集团北方有限公司2017.04.26杭州商业100%自持20656941870.01%招商地产2017.04.28广州白云区住宅50%自持6392829382-万科2017.04.28广州白云区住宅55%自持4160019862-万科2017.06.09佛山住宅100%自持5500015300-万科2017.07.10天津宝坻区自持住房建造面积1.29万平方米210006097-中交地产2017.07.182017.07.24北京丰台区西铁营村上海浦东新区张江南区自持商品住宅54%100%自持，租赁住房656006500762510556950%-世茂/金茂/国瑞联合体上海张江(集团)有限公司2017.07.242017.07.26上海嘉定区嘉定新城上海青浦区徐泾镇100%自持，租赁住房商业物业自持80%285133380759508075-0.97%上海嘉定新城发展有限公司正荣/杉杉控股/宏臻农业科技/世纪新晨/蚪三实业2017.07.26上海闵行区浦江镇自持商办物业100%10300160000%中骏置业2017.08.14杭州转塘40%住宅532641820370%杭州世腾2017.08.14杭州之江43%住宅408841969570%德信时间位置自持情况面积㎡楼板价元/㎡溢价率竞得企业土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展上海于7月24日拍出的两块全自持用地是上海租赁市场的一个重大转折点，这两块地明确的表明用于租赁住房，按“只租不售”的模式进行管理，预计为实现上海“十三五”规划中的2020年新增租赁住房供应70万套，后续在近郊区域这类全自持的纯租赁土地供应会继续出现，这为上海长租公寓的发展提供了充足的土地供应。5市场份额：租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达1.8亿，全国住房租赁市场规模已超万亿67.30%23.80%8.60%廉租房和公租房租住私房在现居住地购房其他（宿舍、工地工棚、生产经营场所）2013年末全国流动人口居住方式超过2/3源于租住私房0.30%租房人口预测方法一：2015年底全国流动人口2.47亿，租房人口约1.66亿，加上常住人口，比如高校毕业生等租房群体，假设有50%租房，则约有0.17亿人口，总计达1.83亿。方法二：第六次人口普查获取285个地级市家庭户租房总人数月1.26亿人，集体