兴隆太阳河温泉花园度假村地产营销推广方案(DOC-36页)

更多资料在资料搜索网()海量资料下载0兴隆太阳河温泉花园度假村营销推广构思更多资料在资料搜索网()海量资料下载2009年7月9日更多资料在资料搜索网()海量资料下载1兴隆太阳河温泉花园度假村营销推广构思一、市场营销环境分析2009年初至今，海南房地产一改去年下半年房市的萎靡，正持续、全面的回温，并稳中有升。年初，全省房地产开发即以大同比增幅开局，之后节节攀升。1、房地产市场整体态势良好2009年上半年海南房地产市场呈现持续快速发展的良好态势，全省房地产开发完成投资及其余各项技术指标也实现高位增长。同时，省外资本大举抢入海南房地产市场；浙江、北京、东北、山西等地的置业资金也大量涌向海南。2、海南旅游房地产发展的大势已成，国际旅游岛品牌效应日趋明显海南省确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，这为启动旅游房地产市场打下良好的基础，其典型的旅游经济结构造就了旅游房地产项目发展的大势。这里独特的热带风光和日渐完善的度假设施吸引着各地的游客，特别是拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源市场；北方城市冬天气候恶劣，老年人来海南过冬养老、热爱大自然的人们宋海南定居已成时尚；这些，都显现出海南旅游房地产有着巨大市场潜力。目前海南更多资料在资料搜索网()海量资料下载2的旅游房地产项目雄风重振，接连开盘，面向全国和海外发售。不断的宣传推广，海南国际旅游岛的品牌效应，已经日趋明显，目前海南楼市呈现出的鲜明投资性质，让各路地产大鳄再次云集海南。北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长，这些项目总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸，甚至海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。国际旅游岛的发展思路，让海南房产呈现出勃勃向上的生机，随着国际旅游岛概念的日趋完善，海南楼市或将重回巅峰。3、国际金融形势下的中国经济应对政府调控策略政府为了抵御经济危机给国内经济带来的威胁，出台了拉动内需十大政策，房地产消费是其中一个较重的环节。为了刺激消费，下一步的策略极有可能是通过有度的通货膨胀来引导国内百姓的住、行消费，房地产当为消费首选产品。这一利好应当在下半年的房地产市场上得到近一步的验证。4、目标客户消费功能特定因为海南清新纯净的空气，灿烂的阳光，醉人的椰风海韵生态人居环境来海南的购房者占据了相当大的比例。加之海南政府及各房地产开发商们岛外宣传力度的加大，来海南置业将会在全国更广泛的范围得到认可，岛外的房产消费巾场会进一步扩大，他们已经成为了海更多资料在资料搜索网()海量资料下载3南房地产市场重要的购买力量。5、低总价、功能全的天然水景房受青睐从市场需求的角度来看，目前来海南置业的消费者多以投资、度假、养老为主要需求，多为短期居住，住房投资不会过人。因此低总价、单位面积小、功能齐全的天然水景房十分受岛外消费者的青睐。二、项目态势分析(一)项目特征描述因以下特点在(修建性详细规划方案9中均有明确表述，在此不再重述。1、地理位置：略。2、地理条件：略。3、气候条件：略。4、旅游条件：略。5、资潭条件：略。6、交通条件：略。7、周边配套：略。8、园林特点：略。9、建筑特点：略。更多资料在资料搜索网()海量资料下载410、户室比：略。11、户型特点：略。(二)SOWT分析1、优势(S)◇中国最知名的“温泉之乡”。◇带有南洋风格的“侨乡文化”小镇。◇海南最美的滨海景观生活地带。◇毗邻石梅湾、分界洲岛，东环城市轻轨从旁经过，交通便利。◇兴隆是海南第二大旅游区。◇兴隆的温泉、鱼疗、热带植物园、华侨农场、兴隆咖啡、红艺人表演等蜚声海内外。◇兴隆是亚洲最大的高尔夫运动基地之一。◇没有工业污染的纯生态天地。◇个性、时尚、现代的建筑。◇热带海岛风情休闲园林景观、低建筑密度、高绿化率。◇多种建筑类型的结合。◇小区内设有高档酒店，同时可作为小区配套使用，提升居住品质。2、机会(O)◇区域市场对“高品质、高附加值居住物业”需求旺盛。更多资料在资料搜索网()海量资料下载5◇海南省政府对房地产岛外市场重视程度的提高。◇兴隆行政管辖权回归万宁市给兴隆在房地产开发上带来了前所未有的机会。◇海南已经成为全世界的知明品牌，“旅游岛”、“健康岛”、“生态岛”。◇一线城市房价涨幅较大，会有更多的岛外消费者被分流到下面的二、三线城市。◇政府拉动内需应对经济危机会给房地产的发展带来机会。3、劣势(W)◇兴隆一直是作为旅游城市，实现度假功能尚需很长的时间、很大的人力、很多的资金才能完善它的生活配套功能。◇周边同类别项目启动较早，消化了相当一部分购买力。◇离现经济、生活中心略远，交通设施尚不便利。◇项目周边比较荒凉。◇项目一期现仍处在施工准备阶段，施工道路还未完成。4、威胁(T)◇市场容量在客观上是有限的。◇区域市场竞争激烈，周遍项目(尤其琼海一些项目)瓜分相当多的消费人群。◇同城项目中将有更多的知名房地产品牌介入。更多资料在资料搜索网()海量资料下载6◇市场未知因素的影响。(三)项目分析总结1、传播解决劣势远离城市、不便利的交通、生活配套等劣势是本项目一个不争的事实，应该在开发建设及营销传播上努力化解这些劣势。我们所界定的目标消费群都有属于有产阶级(含小资到中产)，相对而言某种缺点正是他们区别普通人生活的象征，是他们身份的表现。远离城市等于远离污染、喧闹，远离他们日益乏味的都市生活。例如：从北方大城市来海南的大城市度假，只能是远离了一种污染、喧闹而选择了另一种或另一种程度上的污染、喧闹，这并不是真正的度假。所以，我们要把远离城市等不利的因素通过我们的营销包装，变成是与都市项目竞争的最大卖点之一。所以，在我们的传播执行中，我们会以以上策略来引导消费者的感官误区。即：强调本项目的度假式生活是对传统生活方式的升华，尽量减弱距离对消费者的影响。本项目将为所有厌倦都市生活，希望给自己给家人提供一个更好生活空间的消费者建筑一个高档次的社区；为有需求及购买能力的候鸟老人一个冬季温巢；为投资者展现一个最佳投资产品。2、威胁的解决更多资料在资料搜索网()海量资料下载7解决上面提到的威胁是引导消费者对兴隆购房度假的认知。利用营销各种方式结合政府对兴隆开发的一些政策。向消费者传达兴隆是未来海南发展重点的消息，是未来旅游城市发展的热点。(四)竞争对手及广告推广分析1、竞争个案分析●兴隆温泉高尔夫度假公寓项目用地位于海南省万宁市兴隆镇，北临新康乐大道、西临兴梅大道，总用地面积约68亩。该用地与兴梅大道以西的老榕树山顶温泉度假村隔路相望，占据温泉之乡“兴隆”门户的显要位置。用地位置及条件该项目用地位于新康乐大道与兴梅大道的交叉口。场地西低东高，坡度较缓，南面及东面局部较陡。用地景观条件良好：新康乐大道的北侧为亚洲风情园和金日酒店等项目，兴梅大道以西为老榕树山顶温泉度假村，东面及东北方向可见康乐园高尔夫球场。设计原则1、发挥用地位置优势，突出热带建筑特色。2、注重绿化及环境设计，创造良好的区域环境。3、注重景观视线设计，让住户拥有良好的自然景观视线及园林景更多资料在资料搜索网()海量资料下载8观视线。4、注重结合本地气候特点，解决好建筑内的通风采光及日晒问题，提高居住空间的舒适感。5、解决好停车、人流、交通问题，实现人车分流。6、坚持高起点、高标准、高质量的设计原则。兼顾环境和社会效益，创造环境优美、安全舒适、风格高雅、品质独特的住宅小区。绿化景观系统1、由建筑围合而成的两个中心花园是本工程绿化系统的主体，主要布置以热带植物为主的景观园林及可供用户活动的环境小品。2、建筑平面的有机组合不仅围合成较大的花园，同时也形成了多种富有情趣的景观空间，让每套户型的住户都有超值享受。3、8号楼首层会所外廊的空间与中心花园绿地、水景相互渗透，形成一体的绿化体系。4、顶层住户的露台布置成屋顶花园绿化，提高小区的整体环境品质。建筑设计(一)总体设计1、小区共有住宅8栋，分别由1个单元、2个单元、3个单元组合而成，共894户。更多资料在资料搜索网()海量资料下载92、建筑间除满足消防间距外，最大限度考虑通风采光及景观视线要求，保证每户均有良好的舒适的居住环境。(二)单体设计1、遵循功能第一、实用经济、美观大方的原则，充分考虑地块特征，主体单元平面呈Y型等边布局，结构合理经济。2、考虑景观视线，每户均设宽大阳台，使所有房间拥有开阔的景观视线。3、注重建筑的节能环保，综合考虑采光、通风及遮阳，并控制住宅的日照间距及卫生视距，保证居住空间的舒适性及私密性。4、户型设计以小户型为主，采用酒店式布局，时尚、简约，结构布局合理，户型之间可灵活组合形成套型，满足不同需求。5、住宅首层入口设计巧妙，三个方向均可进入，且通风采光良好。6、住宅每层电梯厅位置均设置宽大的休息平台，直接提高了住户的生活品质。7、每个单元设计有观光电梯，多层住宅住户享受“高层”待遇。8、屋顶采用退台处理，布置花架及屋顶绿化，丰富体型。9、每产阳台均设有温泉泡池，符合小区高品质定位的要求。(三)造型与色彩1、建筑造型设计上采用现代风格，大方、简洁。立面设计以标准更多资料在资料搜索网()海量资料下载10阳台开间做为外观构图元素，通过水平玻璃栏板与竖向百叶的组合，形成整体韵律、挺拔流畅的外形，且光影变化丰富。2、建筑外墙饰面材料主要为石材、面砖及外墙涂料，色彩以古典赭红、浅灰蓝及浅米黄色为主，局部搭配白色线条，外观简洁、明快。玻璃选用灰绿色，与外墙形成明暗虚实对比，衬托主体结构的力度。开发商：万宁香格里拉房地产开发有限公司投资商：海南金手指房地产开发有限公司广告推广解析◆定位明确，以“五星级度假庄园”为品牌定位。◆广告宣传上，能有效地突出楼盘环境和位置的优势，与同类产品有一定差异。●豪城哈瓦那豪城哈瓦那，地处海南兴隆国家级旅游度假区中心板块，扼守海南东海岸旅游观光带，总占地面积30亩，容积率1.62，总户数554户。宣传侧重：兴隆度假区全产权温泉酒店式公寓，以其惊叹世界的热带旅游风光和“片区唯一70年产权住宅用地”的地利价值，契合海南东海岸投更多资料在资料搜索网()海量资料下载11资浪潮，以及东环轻轨建设的天时大势耀世降临，成就您的海南假日传奇。豪城哈瓦那，地处海南兴隆国家级旅游度假区中心板块，扼守海南东海岸旅游观光带，总占地面积30亩，容积率1．62，总户数554户；兴隆温泉旅游区、兴隆热带植物园、兴隆热带花园、东南亚风情村、东山岭风景区、石梅湾、月亮湾、神州半岛等数十个著名景点星罗布棋，尽享世外桃源诗意假日；北离海口139公里，南距三亚112公里，距亚洲博鳌论坛90公里，真正理想第二居所。假日哈瓦那始终以“度假·舒适·生态”为主题，针对侯鸟人群生活特点打造社区每个角落。在环境营造上，汲取哈瓦那浪漫休闲元素，配合近百种热带植物花卉和喷泉、流水、雕塑、木栈道、温泉泡池、休闲广场等数十个景观节点，倾情打造加勒比海风情亲水园林；在规划布局上，采用组团式布局手法，楼与楼之间分隔出不同的生活组团，并根据不同的组团设计安排不同的景观和功能配套，社区生活丰富多彩；在休闲配套上，开引地下近千米天然温泉，室内私家温泉泡池入户，室外推出原味、中药、花浴等休闲养生特色泡池。同时结合室外泳池和会所，全力打造独有的全龄段休闲系统，泡汤、健身、桑拿、更多资料在资料搜索网()海量资料下载12会客、交友就在家门口。在产品设计上，酒店式公寓物业配合主题式精装小产，轻松拥有，宜家宜租；在居家服务上，巨资引进知名专业酒店管理公司，在外为业主提供专业的房屋委托(托管)经营管理服务；在内以酒店式人性化服务为标准，提供全方位的居家、旅游服务。广告推广解析◆定位明确，重点突出“片区唯一70年产权住宅用地”的地利价值这一维一特性。◆广告宣传上，能有效地突出楼盘