昆山市柏庐路项目策划方案

昆山柏庐路项目策划方案汇报提纲寻找问题宏观市场研究住宅市场研究商业市场研究发现问题产品规划建议解决问题启示寻找问题宏观市场房地产价格走势•居民购买力增强•外来人口迁入•农村人口迁入市中心•住房观念的转变城市经济水平发展评估•人均国内生产总值从人均GDP水平看，昆山作为一个县级市，在沪宁沿线各大城市中名列前茅，显示出了良好的经济发展态势和城市发展活力。人均GDP水平（美元）53005763499552003150331301000200030004000500060007000上海苏州昆山无锡常州南京沪宁线城市比较昆山城市经济水平发展评估•人均收入水平从沪宁沿线城市比较情况看，昆山在人均可支配收入水平仅次于上海，显示出强大的城市竞争力和居民购买能力；近年来昆山当地居民收入的持续高速增长为城市房地产开发奠定了坚实的基础。人均可支配收入（元）1486712361130341164711307101950200040006000800010000120001400016000上海苏州昆山无锡常州南京人均可支配收入（元）8239867298101080013034020004000600080001000012000140001999年2000年2001年2002年2003年沪宁沿线城市比较昆山近年来发展态势昆山城市经济水平发展评估•居民恩格尔系数恩格尔系数降到40%以下时，即可认为一国或地区的居民生活水平进入“富裕”阶段。从恩格尔系数看，昆山在沪宁沿线城市中为最低，显示出昆山居民生活水平的富足程度。同时，恩格尔系数的逐年降低表明居民的生活水平持续提高，购买力进一步加强。思格尔系数比较37.20%37.80%31.80%39.80%36.20%38.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%上海苏州昆山无锡常州南京思格尔系数变动情况42.30%40.20%38.90%34.10%31.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%1999年2000年2001年2002年2003年昆山城市经济水平发展评估•人均居住面积昆山在沪宁沿线城市中名列前茅，显示出居民的住房需求正逐渐得到满足，住房供需矛盾不明显。昆山近年人均居住面积的逐步增长，既反映了居民住房更新程度的加快，同时也反映了本地居民的住房需求已基本得到满足，客源消费开始进入二次消费阶段。人均居住面积（平方米）13.818.6229.23427.121.10510152025303540上海苏州昆山无锡常州南京人均居住面积（平方米）2425.426.527.129.2051015202530351999年2000年2001年2002年2003年未来走势判断步入2005年，随着房价已处高位运行，市场供应压力不断增加，昆山本地住房消费已渐趋饱和，我们对未来市场走势作出以下判断：•房地产大涨时代已一去不复返，房价将趋稳，市场竞争压力也将日趋激烈。•昆山本地客的住房消费市场已渐趋饱和，外来人员将逐步成为购房主力。住宅市场昆山住宅市场分布格局•发展格局：以老城区为中心，逐步向外围区域扩张。•城南及城北地区为新兴居住生活区•城西地区主要发展以中高档别墅区为主城西片区城北片区昆山经济技术开发区出口加工园区高科技园区民营科技园区本案城南片区城南片区本案吉田国际广场分布主要集中分布在柏庐路沿线产品类型多层、小高层公寓、商业广场、酒店公寓主力价格公寓：3500-4500酒店式公寓：4500-5500商业广场：10000-15000区域特征铁北供应量较大，品质较好。铁南供应量较少，人气略显不足，生活配套设施较为匮乏。城北片区—长江北路板块分布主要集中分布在长江北路沿线产品类型多层、小高层公寓社区、酒店式公寓主力价格公寓：4000-4500酒店式公寓：4000区域特征楼盘分布较为密集，以大盘为主，产品品质较高城北片区—亭林园北部板块分布主要集中分布在花园路、北门路沿线产品类型多层、小高层、酒店式公寓、联体别墅主力价格公寓：3200-4000联体别墅：6000左右代表楼盘希望之城、国际艺术村、绿洲山语等区域特征缺乏统一规划，环境较为杂乱。楼盘以混合型产品居多。城西片区分布主要集中分布马鞍山路沿线产品类型联体、独栋别墅，小高层公寓社区主力价格公寓：4000左右独栋别墅：7000左右联体别墅：6000左右区域特征环境优美，道路系统也较为发达。目前该区域楼盘主要以别墅产品为主昆山未来土地供应分布•未来土地供应区域主要以外围区域为主•从分布来看，主要集中在铁南地区和东北部地区•从拟出让土地规模来看，大部分土地占地均在500亩以上，体量较大。昆山楼市整体印象•楼市开发格局呈现“北热南冷”。•物业总价对去化速度影响较大。•昆山本地客购房偏好依旧“亲多疏高”。•外来人员在昆山购房比例越来越高。•昆山楼市未来将迎来“大盘时代”。项目所在区域目前对市区的人口导入力弱问题一问题二昆山本地住宅消费和投资市场正接近饱和核心问题商业市场昆山商业市场格局中心区城西区城南区城北区商业分布与住宅、产业园区分布紧密相联•区域——偏重于郊区。从近几年的港龙、亿丰、超华项目的开发地点等可见一斑，这与昆山住宅、产业园区的发展是相联系的。•规模——新建商业项目规模较大，多在5万平方米以上，个别项目已经达到十几万、几十万平方米。•行业——新建商业项目的行业基本固定在装饰建材、百货卖场、洗浴中心等基本行业。主要满足居民的基本生活消费。昆山商业市场整体印象•价格——中心区商铺价格集中在10000—16000元/平方米，租金2.1元/平方米·天；郊区约为7000—8000元/平方米，租金约为1元/平方米·天。•涨幅——市中心区域商铺售价年涨幅为约11%，租金年涨幅为8%。售价上涨过快，与租价发展不协调，一定程度上脱离了昆山客观的商业发展。•消化——众多房地产企业纷纷看好大商业地产，不惜重金开发，引发昆山的大超市、大商场、大购物中心过剩的潜在危机。核心问题区域内高消费客层和高消费力行为普遍外流问题二项目所在区域目前商业氛围弱,消费支撑不足问题三竞争项目业态齐备,客户网罗面广,号召力强问题四中心商业档次不高，周边商业日常消费为主，不足以满足中高档消费、娱乐需求问题一问题综述重中之重•宏观背景良好，市场趋于理性，产品差异化优势显著•区域热点尚未形成，市场认可度不高，客源导入难，销售价压大•商业投资售优于租，特色化、高品质服务设施空缺对我们的启示•市场机遇与风险并存，合理把握入市时机，掌握营销节奏•独特的客户定位与产品定位，保障销售业绩的实现•通过差异化的产品规划、构建，切入市场缺口，提高产品竞争力