2009龙湖地产与万科地产产品分析报告

“全心全意全为您”的物业服务精细化万科欢快明亮的展示区井盖上的LOGO，冰箱上的留言生活氛围的营造花盛香醍花盛香醍滟澜山香醍漫步精细化的绿化理念龙湖：精致景观返回物业物业物业物业龙湖物业，秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，进而形成美誉度万科物业，以“全心全意全为您”的服务理念，使万科具有很高的客户忠诚度，保持在行业内的领先地位返回他山之石万科、龙湖策划部09年1月关于北京万科、北京龙湖北京万科
公司历史：北京万科企业有限公司成立于1987年，是万科集团的全资子公司；2006年1月，万科集团受让朝阳开发公司下属企业朝万中心60%的股权，双方组建北京市朝阳万科房地产开发有限公司。
公司业绩开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发面积超过280万平米万科金色诚品1140914.9万8.15万17亿招标2007.10.25西大望路27号地金隅万科城144353.5万20万7.65亿07年2月金隅招标2007.8与金隅合作昌平区科技园区万科红狮320718.4万7.78万5.9亿招标2007.7.19丰台区宋庄路万科假日风景398641.65万21.47万16.6亿招标2006.4.25万恒家园二期万科公园5号__9.6万3.8万__该地块原属朝开2006.1.18朝阳公园南侧万科金阳国际公寓__2万1.25万__该地块原属朝开2006.1.18石佛营三期万科东第__6.5万1.4万__该地块原属朝开2006.1.18六里屯17号楼万科四季花城120023万18万2.75亿招标2005.12.8顺义望泉寺地块万科紫台360011.5万4.3万3.36亿摘牌2005.5.20丰台区小屯路万科西山庭院__10.6万9.8万__协议出让2003年海淀区天秀路万科青青家园__28.6万25万__协议出让2001年朝阳豆各庄乡万科星园__3611.23__协议出让1998年亚运村万科城市花园__28万27万__协议出让1993年顺义后沙峪镇项目名称楼面地价（元/平方米）建面（万平方米）地块面积（万平方米）土地价格（元）取得方式取得时间地块位置万科取地2——620020000————2300021000————收盘价格(元/平米)——————71007500————14000（三期紫苑）26000元在售价格(元/平米)——620017000500085001600010000900025000开盘价格(元/平米)20092008-3-12007-6-232008-3-222008-6-152006-9-92007-5-122007-3-262008-10-18开盘时间——31.381.462.93.562.51.932.5容积率14.9320.721961.456.511.5309.6建筑规模（万平米）朝阳区西大望路丰台区东铁匠营朝阳区石佛营东里顺义区顺西路昌平区南环路朝阳公园南丰台区岳各庄西长安街玉泉路口朝阳公园南地理位置万科万科万科万科金色金色金色金色城品城品城品城品万科红狮万科红狮万科红狮万科红狮项目项目项目项目(限限限限价房价房价房价房)万科金阳万科金阳万科金阳万科金阳公寓公寓公寓公寓万科四万科四万科四万科四季花城季花城季花城季花城金隅万金隅万金隅万金隅万科城科城科城科城万科东万科东万科东万科东第第第第万科紫万科紫万科紫万科紫台台台台万科假万科假万科假万科假日风景日风景日风景日风景万科公万科公万科公万科公园五号园五号园五号园五号项目名称项目名称项目名称项目名称北京龙湖
北京龙湖地产成立于2002年12月，隶属于龙湖集团，2007年，龙湖入京后首轮推出的龙湖·滟澜山别墅、龙湖·香醍漫步别墅、龙湖·香醍别苑相继得到市场认可
龙湖业绩08年有7个项目在开发，总规模在200万平米左右蔚蓝香醍574070000招标12.197.31住宅、商业服务业通州区梨园镇2008.1.14唐宁ONE11573206000招标17.815.66F1多功能（包括2500平方米公交场站用地）、消防站海淀区中关村甲3号2007.12.19大方居（两限）、花盛香醍2164148000招标68.427.36住宅兼容商业服务业通州区半壁店2007.10.15香醍漫步、香醍别苑190828900招标15.1531.64居住顺义区牛栏山镇2006.12.26颐和原著681090022.94挂牌13.2215.38居住及商业海淀区西苑2006.4.24滟澜山640070400挂牌1124.29住宅及配套顺义区后沙峪镇2005.12.22暂定“名城天街购物中心”一级开发约38约14万住宅、商业、办公顺义东风商场2005.3.24开发项目开发项目开发项目开发项目楼面地楼面地楼面地楼面地价价价价（（（（元元元元/平方平方平方平方米米米米））））成交价成交价成交价成交价（（（（万万万万元元元元））））交易交易交易交易方式方式方式方式建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积(万万万万平方米平方米平方米平方米)土地面积土地面积土地面积土地面积(万平方米万平方米万平方米万平方米)规划用途规划用途规划用途规划用途地块位置地块位置地块位置地块位置时间时间时间时间龙湖取地2777788889999名城天街名城天街名城天街名城天街17000收盘价格收盘价格收盘价格收盘价格5000033000-80001000032000现状价格现状价格现状价格现状价格4500030000未定-1400098001700026000开盘价格开盘价格开盘价格开盘价格4800预期价格预期价格预期价格预期价格未定2008.82008.12.6未定20082008.52007.1112007.92007.9开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间1.353.82.22.50.90.67容积率容积率容积率容积率3813.2217.812.268.415.1511建筑规模建筑规模建筑规模建筑规模(万平米万平米万平米万平米)顺义区仁和海淀区西苑海淀区中关村甲3号通州区九棵树西路通州区梨园镇顺义新城2008水上运动场馆西侧顺义区后沙峪地理位置地理位置地理位置地理位置名城天名城天名城天名城天街购物街购物街购物街购物中心中心中心中心龙湖颐龙湖颐龙湖颐龙湖颐和原著和原著和原著和原著龙湖唐龙湖唐龙湖唐龙湖唐宁宁宁宁ONE龙湖龙湖龙湖龙湖蔚澜蔚澜蔚澜蔚澜香醍香醍香醍香醍龙湖大龙湖大龙湖大龙湖大方居方居方居方居（（（（两两两两限房限房限房限房））））龙湖花龙湖花龙湖花龙湖花盛香醍盛香醍盛香醍盛香醍龙湖香龙湖香龙湖香龙湖香醍别苑醍别苑醍别苑醍别苑龙湖香龙湖香龙湖香龙湖香醍漫步醍漫步醍漫步醍漫步龙湖滟龙湖滟龙湖滟龙湖滟澜山澜山澜山澜山项目名称项目名称项目名称项目名称他山之石，可以攻玉
土地
产品
溢价
融资一、土地万科万科万科万科2007.10.252007.8与金隅合作2007.7.192006.4.252006.1.182006.1.182006.1.182005.12.82005.5.20时间万科金色诚品1140914.9万招标西大望路27号地金隅万科城144353.5万07年2月金隅招标昌平区科技园区万科红狮320718.4万招标丰台区宋庄路万科假日风景398641.65万招标万恒家园二期万科公园5号__9.6万该地块原属朝开朝阳公园万科金阳国际公寓__2万该地块原属朝开石佛营三期万科东第__6.5万该地块原属朝开六里屯万科四季花城120023万招标顺义望泉寺地块万科紫台360011.5万摘牌丰台区小屯路项目名称楼面地价（元/平米）建面（万平方米）取得方式地块位置
长期合作关系：万科与中粮地产在深圳、广州、北京合作开发多个项目万科与凯德置地签署长期合作协议，由凯德置地负责万科所开发项目的商业部分
合作拿地：与金隅合作开发昌平项目收购朝阳开发下属公司朝万中心股份成立朝阳万科取得土地
高价地计提存货减值准备西大望路地块在08年三季报中已计提减值准备1.2亿元万科万科万科万科
龙湖
在公开的土地交易市场以招拍挂的形式获取高价土地蔚蓝香醍5740招标12.19通州区梨园镇唐宁ONE11573招标17.81海淀区中关村甲3号颐和原著6810挂牌13.22海淀区西苑滟澜山6400挂牌11顺义区后沙峪镇开发项目开发项目开发项目开发项目楼面地价楼面地价楼面地价楼面地价（（（（元元元元/平米平米平米平米））））交易交易交易交易方式方式方式方式建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积(万平方米万平方米万平方米万平方米)地块位置地块位置地块位置地块位置
公开市场竞争拿地代价高昂
合作方式拿地相对能够规避公开的土地市场的激烈竞争
采取多种合作方式与政府合作与有政府北京的公司合作与有土地储备的公司合作借鉴二、产品
万科
以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产
核心理念：用20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的产品
用20%的精力做80%的产品：用少量的精力将已经成熟的经过市场检验的原创的经典产品大量地克隆,快速开发项目,尽可能多的占有市场份额,赢得商业化效益
用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位
万科
产品标准化提出背景通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左右的时间，缩短至一年半的时间“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题
建立原创经典品牌根据各地区不同的气候特征、市场情况开发适应性产品,积累大量的经过市场检验的万科原创的经典产品
逐渐形成产品系列城市非中心项目：万科假日风景、万科紫台城郊项目：万科四季花城、万科城市花园城市中心项目：万科金阳国际公寓自然人文系列项目：万科西山庭院
万科项目图纸标准化
包括4个部分:总图装置标准化、户型标准化、构配件标准化、住宅性能标准化
以户型标准化为例：万科针对集团项目中占总数79.1%,面积在80－150平米，低、多层户型进行定性，形成标准
万科特征
单体户型楼型由万科提供,设计公司充当描图的作用，创新体现在针对不同地区的市场产品理念,不同地段的规划、环境景观的设计
对细节充分重视规划、建筑单体、环境景观设计方面,标准图纸的细节表达十分到位墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分的人性化的细节考虑
万科万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住宅产业化研发中心
工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗
细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决方案
龙湖
以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原则基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模块组合出不同的产品建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统一又具个性化的产品
北京龙湖产品系列别墅系列：滟澜山、香醍漫步、香醍别苑洋房系列：颐和原著、花盛香醍城市高层系列：唐宁ONE
龙湖
龙湖内部有自己的一套成熟产品库，龙湖称之为标杆项目项目90%采用标准化产品，10%自行创新全集团售楼处只有5种标准，风格、立面等方面不允许随意改变，实现快速复制标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制花盛香醍售楼处花盛香醍售楼处花盛香醍售楼处花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步连排别墅香醍漫步连排别墅香醍漫步连排别墅香醍漫步连排别墅滟澜山连排别墅滟澜山连排别墅滟澜山连排别墅滟澜山连排别墅标准化产品缩短项目运作周期
标准化产品及成熟的运作模式使项目能够实现快速复制，迅速的投入开发建设、销售，从而缩短整个项目的运作周期，加快回款，实现循环开发项目
运作周期缩短，降低财务费用2008.92007.10花盛香醍龙湖2008.122007.5开盘时间2007