质量通病防治

一、房屋交房前主要质量投诉重点1.门牌、可视对讲机、门铃、猫眼洞——是否齐全、有效？2.入户门安装——地面标高、变形、刮花、门锁、风动、闭合等3.铝合金门——推拉滑轮受阻、上下左右缝大、封条、风响等4.铝合金窗——玻璃、拉手锁扣、闭合、封条、不闭音、堵缝等5.预埋供水管——沙眼、接头、事后破坏引发渗漏不止6.排水管——堵塞、无回水弯、检查口，管根渗漏等7.卫生间防水——上下左右渗漏等8.电气——灯罩、插座、开关损坏，电压不稳9.燃气——气管堵塞、位置等10.预埋管道标记线——划线错位、不明等11.配电箱——安装部位、负荷正常12.渗漏——屋顶、外墙、门窗、卫生间等A:毛坯房入伙投诉重点：A:毛坯房入伙投诉重点：13预埋管道标记线——划线错位、不明等14阳台——栏杆油漆、玻璃不符、夹子生锈、地面积水或堵塞等15墙面、天棚、地面——平整度、裂缝、空鼓、起沙、涂料不匀16室内尺寸——标高线、阴角方正线、对角线、空间距离等17屋面、外墙——裂缝、空鼓，螺杆洞、设备安装等处渗漏18预留洞口——门洞、空调洞、排烟洞等19结构混凝土——厚度尺寸、标号、结构裂缝等20排气孔、空调孔——方向、位置，是否向外倾斜等21煤气报警器——完好、无缺损等22水管标示——冷水（兰色）热水（红色）23水表、电表——要求准确等24建筑面积误差——小于3%、大于3%的、3%以内的1.木地板——变色、变形、拼缝不匀等2.木制内门——风动、闭合、门锁变形、材质变形等3.木装修——变色、受潮、翘起、变形、木踢脚线脱落等4.卫生间——积水、浴缸、马桶、洗脸盆，镜面有问题等5.空调——不制冷、排水管破口渗漏、铜管不保温、无遥控等6.消毒柜——不灵活、用电不稳定、跳闸等7.燃气灶、微波炉——点火不匀、气管道堵塞等8.网络、电视线、电话——未装进客厅、卧室等9.电气——灯泡不亮、跳闸、电压不稳定、配件不齐全等10.涂料——有锈点凸底、变色、裂缝、脱落等11.下水道——管道外漏管内堵塞，无通气道、检查口、回水弯等12.烟道口——堵塞、不畅通等B、样板房装修房投诉重点（除上述问题外）：B、样板房装修房投诉重点（除上述问题外）：13铝合金窗——刮花、玻璃漏腻子、锁扣、防水胶等14铝合金门——刮花、滑轮、门锁坏、压条松弛、胶条脱落等15地砖、石材——拼缝不匀、平整度、缺棱少角、颜色不匀等16晾衣架——锈迹、不顺畅，17预埋主管、分管——是否畅通、有渗漏？18所有购买物件---是否是与图纸相符等19渗漏----屋顶、门窗、卫生间等20厨房----是否能正常生活？21生活阳台---门是否能进洗衣机？22大阳台和漏台----是否可承受10年一遇特大暴雨？23油漆----是否颜色鲜明、脱落、透底、变色？1.小区内外的道路是否畅通？2.小区的大门围墙是否安全？3.小区内的保安、清洁工是否配齐？4.园内临水处、临高处的栏杆是否安全？5.园内有危险处、是否提醒顾客注意?6.小区各项设施是否挂牌公示?7.小区内停车场与广告数是否相等?8.小区内的绿化与广告是否相等?9.小区内的人性化服务是否到位?10.小区的会所是否已经安排完善？11.小区的垃圾屋、垃圾箱是否按图设置…….C、小区公共场所投诉重点13.小区的防雷系统是否完善？14.小区的洪涝灾害报警系统是否有效？15.小区的设备噪音是否已经控制？16.小区的停电防御系统是否完善？17.小区的别墅摄像头避免窥视私家隐私！18.小区主要路口、大堂入口、车库出入口及电梯轿箱应安装摄像头！19.小区的音乐应悦耳、但不应产生噪音！20.小区区域性绿化的风水问题是否已经考虑？21.小区的会所建筑应适布局！22.小区的游泳池设施应完善！23.小区的消防系统应接受消防常规检查！24.小区的儿童游戏、老人活动应有场所！25.高层房屋应在房顶设挂钩设备26.小区已作好了人车分流27.小区的交通标、栋号标示、环境标识应到位28.排水管道应分污水、自然水道排出29.排水管井应避开行人、车道主线30.排水管道应做通球试验检查31.单元进口门口应有雨棚或遮雨板32.地下室要考虑进水或洪涝灾害33.污水井避免设置靠近房屋阳台附近34.井盖避免进入私家花园35.北方地区应考虑外露管道冬季防冻36.小区的电气设施电井是否灌水地下室？37.配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯38.配电间、电梯间等设备间要考虑通风、严防小动物爬进的措施39.消防中心与监控中心合并（不能放在地下）40.小区要考虑单车\摩托车出入口\停放位置二、房屋工程质量维修部分案例案例目录1、屋面主要质量问题(7例)1.1屋面楼板结构裂缝导致渗漏1.2屋面女儿墙无凹槽导致渗漏1.3屋面负荷承压过重破坏防水导致渗漏1.4二次装修引发楼下严重渗漏1.5屋顶花池高于原防水线导致渗漏1.6瓦屋面渗漏1.7屋面防水改造2、外墙主要质量问题(2例)3、卫生间主要质量问题(3例)案例1.1屋面楼盖裂缝导致渗漏案例特征从不少新楼盘了解，屋面钢筋混凝土楼板出现不规则的裂缝（见图），有的顺裂缝渗漏，由此引发许多业主的强烈不满；有提出要求退楼，有提出要求索赔，也有业主要求维修处理的；由于做了装修，其维修施工难度、维修费用都是较大的。屋面顶板中的裂缝、渗漏情况原因分析„混凝土塌落度的失控，是屋面板裂缝的重要原因。如果屋面混凝土施工中，出现塌落度过高，加上天气出现的情况，较容易出现水饱和现象，造成成品裂缝。„混凝土的养护不当是屋面板裂缝的主要原因。屋面是昀后一道混凝土结构施工，无法利用循环用水来保养，如保养期内出现疏忽，就会出现裂缝现象。„预埋管线位置不当，容易导致屋面板裂缝。预埋在混凝土中的水管、电线管过多，集中在一个地方排放，特别是在结构的受力面受到影响，非裂缝不可。„设计失误导致屋面板裂缝原因。此类原因很多，如受力配筋、屋面板厚或其他失误有可能造成屋面板裂缝。维修处理„纤维网补强法。在0.2mm以内的裂缝，剔除抹灰面后，在板的双面用环氧树脂贴纤维网1—2层，干后做各自的装修。„注浆补强法。对于0.3mm的裂缝，剔出抹灰面（200mm宽）后，做裂缝封闭并设通气孔，采用注浆机挤浆法。„碳纤维补强法。在0.3mm以上较严重的裂缝，剔除板的双面抹灰面后，采用注浆机挤浆法；用结构胶粘贴碳纤维，然后做原有装修层。„钢结构补强法。裂缝较大时,根据计算结果，制定用结构胶粘钢材的措施，进行处理。案例反思„施工思考„施工中注意对天气情况的了解，不同的时段做好混凝土塌落度的调整；在高层屋面施工中，必要时采取二次振捣的办法来控制裂缝！„施工中强调屋面混凝土的保养，要与楼层板区别开来，屋盖楼板保养要格外到位，增加屋面覆盖物等措施；„施工中注意水、电等管线在混凝土中的分布，并做好楼板裂缝的设防控制；„设计思考„注意钢筋的布放位置，保障楼板厚度的满足。案例1.2屋面女儿墙修建不当导致渗漏„某大厦的二楼裙房屋顶，在屋面女儿墙的阴角部位，有长达30多米渗漏带（见图），使楼下室内窗顶边缘的天棚污染（宽0.5米左右），漏水污染到内墙面、有的还污染到墙边的窗帘，使楼下证券公司８间大户室的用户深受其扰。案例特征致漏原因„由于瓷片和地砖的砂浆标号过低（沙浆手捏即碎），或屋面冲洗时用力过大（使用过消防龙头），屋面女儿墙阴角的结合部，嵌缝砂浆大部脱落，有的已深达50mm以上，被破坏的防水卷材依稀可见，破坏了防水卷材是致漏的主要原因。„女儿墙高出屋面1.1米，女儿墙立面的防水卷材顶端，均没有防水凹线，防水卷材无收口保护。久雨时，女儿墙上瓷片缝的渗漏水，会渗透到室内的窗顶和楼板。维修办法„拆除女儿墙(阴角)瓷片和屋面地砖各400mm，至防水卷材结构层处，在屋面顶离女儿墙立面300mm处凿30*30的线槽，做混凝土的防渗后，贴防水卷材或防水涂料；„在该阴角部位，加固2层防水卷材（或厚度为2倍的911防水涂料等），经存水试验三天后不漏，为合格；„在加固的防水卷材外挂钢丝网，抹C10聚合物防水沙浆20mm保护层；„作好卷材后，恢复屋面原装修瓷片和地砖面层；处理室内因渗漏污染的天棚和墙面等装修。案例反思施工思考„施工前看清图纸,国家标准图在此部位一定有凹进防水槽。这道防水线，是对防水卷材保护和分流雨水起主要作用的，不得随意变更。„在处理女儿墙的阴角时，阴角抹灰要做成圆弧型。圆弧处的防水卷材要增加层数，外部保护层的聚合物防水砂浆应达M7.5以上。„施工屋面装修层时,靠阴角的地砖，应稍高于其它部位,不得存水,以保护瓷片、地砖的沟缝砂浆，和防水卷材保护层砂浆的持久完好。案例1.3屋面承压过重破坏防水导致渗漏案例特征：事例1：露台装修超重致漏写字楼的９层露台，该处原设计为普通屋面平台，为不承重的上人屋面。该楼承租后，使用单位进行了装修，现改作露台花园、建水池、造假山、砌水墙以及安装大型空调室外机组（见下照）。由于承重较大，使屋面保温层局部受压，破坏了原楼顶露台的防水层，使积水进入陶粒层中，渗透结构楼板，造成8层天棚多处漏水，虽从下部将漏水点处理，由于上部屋面防水破坏未根本治理，所以出现漏水点转移，处理难度很大。案例特征事例2：屋面绿化种植超重致漏某楼座的屋顶，原设计为上人屋面，而后建造了屋顶花园。由于直接在原屋面的装饰层面上砌筑花池（见图），填土种花植树。大大超过苯板及陶粒等保温层的承受能力，造成屋面防水的破坏，雨水渗入陶粒层中，导致顶层部分业主投诉屋顶漏水。案例特征事例3：景观平台装修超重致漏某社区服务中心屋面、即天桥上景观区域。其结构上面的陶粒层厚达400—900mm不等。在平台陶粒层上建立了高尔夫球训练场、种植了大、中型乔木园林、以及大型雕塑等景观物。由于超重，使高厚度的陶粒层变形，破坏了防水层，产生了积水。打开陶粒，积水深达250mm以上，使天桥下的精装修大面积渗漏污染，一度影响了景观形象；同时也无形的增加了天桥的荷载，存在着严重的安全隐患。中心屋顶、天桥上陶粒保温层中积水照片松散陶粒和积水致漏原因由于上人屋面或平台局部因种植增加荷重，大大超出了苯板、陶粒层的承受能力，使保温层压缩变形，导致了屋面上部防水构造的破坏。上层防水被破坏后，陶粒层中大量进水，外部高温时产生的膨胀压力，会局部破坏下部的防水层，从而渗透结构楼板，造成多处渗漏。维修处理„如果在露台、平台或屋面上，进行拆除现装修、隔热层和被破坏的防水层，再重新处理防水层，恢复隔热层、装修及设施等，可以根治。但施工周期长，维修成本高，而且精美的景观环境，一般不允许大面积破坏，只适应在小范围内施工。„在渗漏的平台、屋面结构底部或侧面多处抽芯，安ＰＶＣ排水管，将陶粒层中的水导出来，能起到了排水、减压作用，许多漏水不治自愈。某庭的Ａ型屋面、天桥以及写字楼９层露台上，采用这一方案，已取得良好效果。设计思考：1.上人屋面部分地带设计为屋顶花园，屋面装修过重时必须重新考虑，防水层下作结构加固，如增加承重柱、梁等结构措施。避免破坏隔热、防水层后，引发渗漏。2.有种植物、装修过重的部位，只要结构承重允许，取消苯板和陶粒隔热层，在结构层上做好防水及保护层后，直接可以砌筑花池、置放设备或装修假山等。3.要作好防水和排水\排气等设施，屋面漏水隐患是可以避免的。案例反思施工思考：1.屋面防水施工，应特别注重结构阴阳角、预埋钢构件、预埋水电管线等部位的加固处理。工序交叉施工时，更要作好成品保护。封闭前要做48小时存水试验。以上哪一道工序的疏忽，都有可能造成今后的渗漏隐患。2.陶粒层的施工要按设计要求级配进行。3.许多有露台和私家花园的业主，做二次装修时，有可能破坏原有的防水设施。二次装修时，一定要恢复并加强防水的处理。封闭前留出下水通道，一定要作好存水试验，保证48小时无渗漏。案例反思一个国际性的花园式城市，建造屋顶花园是一个必然趋势。但许多房地产商为此交过沉重的学费，一个楼盘，已入住的20余幢屋顶花园，因严重渗漏在整改、拆除、翻修至结构楼板后重新做屋顶花园，其工程之难，耗资之大可想而知！为此，对照上述案例，相关部门应予高度重视，引以为戒。案例1.4二次装修引发楼下严重渗漏渗漏特征某9#楼共10层，98年竣工后入伙，99年9层装修。2