质量安全评估体系（PDF52页）

质量安全评估体系调整宣讲2017年3月总述当今房地产市场竞争日趋激烈，为客户提供优质的产品是房地产企业在竞争中立于不败之地的基石。客户对产品质量效果的认可要求我们必须持续不断的强化质量意识，提升质量管控水平。质量安全评估是做好质量管控工作的一项重要管理手段，分为过程评估和交付评估两阶段内容，过程评估强调质量的过程监控，交付评估强调最终质量效果呈现，最终达到质量效果提升、客户满意的目的。在过去质量安全评估工作的基础上，2017年进一步优化、完善过程评估、交付评估的评估指标，使其评估更为合理、有效，质量更能满足客户的需求。我们的目标是让中海地产的质量管控水平位于行业前列，捍卫“工科中海”的美誉。目录CONTENT第一部分第二部分质量安全评估体系概述质量安全评估体系调整宣讲第一部分质量安全评估体系概述一、适用范围及取样总则二、评估体系的模型设置（过程评估、交付评估）三、评估体系的层级设置四、评估体系的核心组成五、评估体系的目标（宏观目标、微观目标）六、评估体系的演变过程一、评估体系的适用范围及取样总则1、适用范围《中海地产质量安全评估管理手册》适用于中海地产所有在建工程，包括全资项目以及非全资但中海负责经营管理的项目。2、取样总则1）随机原则：各质量安全评估取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。2）可追溯原则：对质量安全评估的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。3）即时原则：质量安全评估目的是为了反映当前施工过程质量、安全现状，以对后续施工进行及时纠偏，因此要求针对在施工序进行全面实测。4）效率原则：在选取质量安全评估套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高评估效率。二、评估体系的模型设置-过程评估自查施工单位周评估项目部、监理月度评估区域、地区综合评估第三方巡检评估总部结果运用：项目的过程评估结果最终均落实到各项目中去，实现质量安全过程管控。工程量工程系统时间频率管理行为通过5级评估+4个维度建立起项目过程评估管理模型每天，100%每周一次每月一次每季度一次不定期自查3.检查时间频率周评估月度评估综合评估巡检评估4.管理行为的评估对象施工单位监理单位项目部地区周评估√√月度评估√√√√综合评估√√√√1.工程量的评估抽样周评、月评对象是新增工程量，月度2套房，周1套房。综合评估不分新旧工作面，5套房。2.工程系统评估范畴各分项工程抽查的指标：周评估月度评估季度综合评估≥总部巡检评估。（周评估内容较为系统全面）二、评估体系的模型设置-交付评估通过时间横轴贯穿项目交付评估管理模型。交付前90天35天15天以内地区区域总部区域、总部质量评估进度评估交付评估交付复查视情况而定三、评估体系的层级设置总部区域地区项目部、监理施工单位四、评估体系的核心组成1234周评估——主体：地区月度评估——主体：区域组织、地区参与交付评估——主体：总部组织第三方评估管理组成综合评估——主体：总部组织第三方双零检管理导向：1.通过五级管理设置的抽样总量差异发布，逐渐强化承建商、监理部、项目部、区域地区四位一体化管理，最终实现总部零检的理想管理目标。2.运用多种检查模式：自检、复检、交叉检、各地区之间联合检、总部抽检，最终使得各项目工程质量达到零检品质理想目标。五、评估体系的目标：宏观目标-双零检承建商项目部监理地区区域总部复检复检复检复检五、评估体系的目标：微观目标-指标达成以提升工程质量效果和客户满意度为目标，2017年指标确定如下：综合评估不低于88分，交付评估：毛坯不低于76分，精装不低于78分；集中入伙期间户均问题数：毛坯交付不大于1条/户，精装交付不大于3条/户；维修期维修指标：指标第一次考核第二次考核第三次考核后续考核期移交客关之前当月5日（含）前完成入伙当月5日后完成入伙销项率90%下月开始第一次考核95%95%98%98%销项及时率95%90%95%98%98%备注：1、报修问题的数量统计，从上月19日至当月20日，作为一个月度考核周期；2、当月5日（含）之前入伙的项目，在当月考核销项率和销项及时率；当月5日之后入伙的项目，报修的质量问题在下月考核销项率和销项及时率；六、评估体系的演变过程2013年：实测实量开始，只有混凝土、砌筑抹灰，安全文明风险提示。质量安全评估体系是一个从无到有，从有到优的体系；随着外部形势及内部环境的变化，它必须不断调整、完善、发展，2014年：升级综合评估体系，建立质量安全管理体系。2015年：完善综合评估体系和质量安全管理体系。2016年：调整综合评估体系的内容：调整实测指标权重；增加淋水检查；增加结构闭水；调整交付评估的部分内容。2017年：调整了过程评估的原则；调整了交付评估的体系。本次调整的过程评估为V4.0版本次调整的交付体系为V3.0版新的评估体系自2017年4月执行。第二部分质量安全评估体系调整宣讲一、评估体系调整概述二、综合评估调整内容二、交付评估Ｖ3.0调整内容一、评估体系调整概述一、评估体系调整概述1、过程评估V4.0：1）周评估、月评估：评估原则不变，沿用以前的指引、记录表格等。2）综合评估：调整原则如下表原综合评估调整后综合评估检查模式固定检查：实测实量+安全文明+管理行为+关键指标固定检查+飞行检查：固定检查：实测实量（安排日程通知项目）；飞行检查：安全文明+管理行为+关键指标；只在拟检项目前一天中午12点之前通知项目，做好闭水、淋水准备工作。实测实量测区选2套房，检查新工作面测区选5套房（4套新工作面+1套旧工作面）关键指标A级风险不扣分，总计扣9.5分A级风险扣0.2分，总计扣12分；增加精装修施工工艺关键项指标。2、交付评估V3.0：调整原则如下表原交付评估调整后交付评估评估时间30天15天以内功能检查功能检查分散增加专项功能检查，并将功能检查集中分类：增加渗漏专项、水专项检查（地下室水功能+园区水功能）、机电功能专项检查计分原则精装：观感70%+实测20%+园林10%毛坯：观感60%+实测30%+园林10%精装：观感70%+实测10%+园林10%+专项功能10%毛坯：观感60%+实测20%+园林10%+专项功能10%专项功能：渗漏30%+水专项30%+机电功能40%二、综合评估调整二、综合评估调整变化点：1、实测实量测区抽选不区分新旧工作面；每个标段随机抽选5套房，新工作面4套、旧工作面1套；2、每套房可测分项指标测点满测，当测点不足按照“上下左右楼层户型”原则补测；无变化点：1、将以往测量总点数平均分配至5套房；2、测量方式不变，严格按照操作指引进行测量；3、可测最新工作面定义不变，主体结构拆模不少于2层楼层，砌筑/抹灰除样板楼层外不少于2层；4、实测合格率计算方式：5套房合格点数除以5套房实测总点数。1、实测实量优化毛坯实测调整前后实测总点数对比10261025调整前总点数调整后总点数2、实测实量点数调整二、综合评估调整调整实测分项点数：混凝土工程：防水工程：2、实测实量点数调整二、综合评估调整调整实测分项点数：砌筑工程：设备安装工程：2、实测实量点数调整二、综合评估调整调整实测分项点数：抹灰工程：2、实测实量点数调整二、综合评估调整调整实测分项点数：装饰工程：门窗及外墙工程：2、实测实量点数调整二、综合评估调整精装实测调整前后实测总点数对比768715调整前总点数调整后总点数2、实测实量点数调整二、综合评估调整调整实测分项点数：精装修工程：2、实测实量点数调整二、综合评估调整调整实测分项点数：门窗及外墙工程：2、实测实量点数调整二、综合评估调整3、管理行为指标调整1）、质量过程管理中【桩基工程检查项】，分值由之前的29分减少至20分；2）、质量过程管理中增加【叠图过程行为检查项】，分值为21分，故质量过程管理分值为96分；3）、组织管理中，工程管理部管理行为分值由之前的42分减少至30分。二、综合评估调整3、管理行为指标调整1）、质量过程管理中【桩基工程检查项】，分值由之前的29分减少至20分；2）、质量过程管理中增加【叠图过程行为检查项】，分值为21分，故质量过程管理分值为96分；3）、组织管理中，工程管理部管理行为分值由之前的42分减少至30分。二、综合评估调整管理行为增加内容扣分标准叠图过程行为30分机电综合管线叠图过程资料30分1、机电综合管线叠图启动沟通会议记录（项目经理组织）；2、叠图管线碰撞、问题等记录及优化调整会审确认表（应有设计院、设计部、合约、项目签字确认）；3、成果图纸会审确认表（应有设计院、设计部、合约、项目签字确认）；4、成果图电子档发总部备案邮件截图；5、室内部分，根据项目施工节点进度情况，机电管线通道需按照综合管线叠图精确位置预留预埋，施工时间是在结构主体施工同步配合。因此要求楼盘机电叠图完成时间不得晚于桩基础开挖完成时间，包含审图通过时间在内。同时满足各机电工程招标使用。室外部分，室外综合管线叠图优化时间在室外综合管网招标前10天完成。1、机电综合管线叠图启动沟通会议记录（项目经理组织）未记录的扣3分；2、叠图管线碰撞、问题等记录及优化调整会审确认表未会审确认扣5分；3、成果图纸会审确认表未会审的扣5分；4、成果图电子档发总部备案邮件截图未发送扣3分；5、室内部分未按要求施工的扣5分。3、管理行为指标调整-增加叠图过程行为二、综合评估调整关键指标增加内容扣分标准A级B级C级精装修施工工艺1、墙地砖/石材墙地砖：存在断裂、划伤、破损；1-3处4-6处7处及以上石材：存在色差、空鼓、开裂、破损、返碱或者锈斑；抛光砖上墙:背面未清理干净、背面未滚涂界面剂或粘接剂、未采用粘接剂铺贴；2、洁具（台盆、马桶浴缸等）表面破损、划痕、断裂；马桶使用痕迹及异味；浴缸存在安装不牢固、破损、修口设置不合理；1-3处4-6处7处及以上3、木地板基层：木地板基层找平不平整（＞3mm）或起沙或存在渗漏；1-3处4-6处7处及以上起鼓、异响、冒灰、拼缝过大（＞0.5mm）、破损及划伤；工序：木地板已安装区域存在乳胶漆修补、打磨的或存在湿作业施工；4、入户门\室内门\门窗入户门安装不牢固、启闭不严、异响、变形、破损；1-3处4-6处7处及以上户内门安装户内门基层木板未作三防处理，卫生间门套线未落在门槛石上，户内门不牢固、启闭不严、异响、变形、破损；门窗启闭不严、异响、变形、破损、玻璃划伤、外窗有渗漏痕迹；5、卫生间地面门槛石或挡水坎未先铺、或未采用湿贴工艺，或门槛存在渗漏；1-3处4-6处7处及以上干湿分区卫生间，淋浴区挡水坎未先施工；4、关键指标增加-精装修施工工艺二、综合评估调整变化点：区分A级风险B级风险C级风险调整前不扣分-0.3分-0.5分调整后-0.2分-0.3分-0.5分1、A级风险纳入正常扣分范围；2、增加精装修施工工艺5个检查分项；3、关键指标累计扣分增加至12分。无变化点：1、【关键指标】测区选择/检查方式与之前保持不变；5、关键指标记分原则二、综合评估调整变化点：1、【安全文明】、【关键项指标】、【管理行为】采用单独飞检方式；2、飞检项目采用前一天中午12点之前电话通知做好相关闭水、淋水准备工作，不再提前编排发布行程计划；3、4个及以上项目的城市公司2次飞检完成，4个以下项目的城市公司1次飞检完成；4、飞检项目安排原则：优先安排关键工序施工的项目，即：城市公司中某个项目或标段进行“地下室防水／后浇带隐蔽、卫生间／阳台防水、外窗安装及塞缝、屋面防水”施工及隐蔽时为该城市第一个飞检项目。无变化点：1、【实测实量】评估检查模式与之前保持不变，仍然提前编排及通知项目实测计划。6、启用飞检制度二、综合评估调整二、交付评估V3.0调整内容1、防渗漏专项检查2、地下室水功能专项检查3、园区水功能专项检查4、机电工程专项检查交付评估体系调整的目的：为进一步提升工程质量效果，提升客户满意度，在《工程质量交付评估手册》（V2.1）的基础上，调整交付评估体系，本次调整为V3.0版关注维度：重点从房屋渗漏和机电功能两方面调整交付评