戴德梁行湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报1595275

Page0湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告Page1发展思路市场调查分析项目分析宏观经济环境分析项目定位项目业态组合及布局项目发展策略Page2整体经济持续发展近6年，湛江市国内生产总值（GDP）和人均国内生产总值（人均GDP）保持持续增长，且增速大幅增加；2007年实现GDP890.56亿元，增长13％，创近十年来的新高；2007年人均GDP达13217元，比2006年增长12%。资料来源：湛江市统计公报宏观经济分析湛江GDP总量和增速（亿元）0200400600800100002年03年04年05年06年07年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%湛江市GDP总量（亿元）增速湛江人均GDP（元）05000100001500002年03年04年05年06年07年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%湛江市人均GDP（元/人）增速Page3零售总额快速增长，餐饮消费趋旺社会消费品零售总额快速增长，显示居民消费力旺盛；餐饮消费成为持续热点，体现居民对餐饮偏好较大；2007年湛江社会消费品零售总额382.2亿元，增长19.5％，餐饮业零售额占消费品零售总额的比重由2000年的14％上升到2006年的20.4％餐饮零售总额的平均增速（17％）高于社会消费品零售总额平均增速（12.7％）资料来源：湛江市统计公报宏观经济分析湛江市社会消费品零售总额（亿元）010020030040050002年03年04年05年06年07年-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%湛江市社会消费品零售总额（亿元）增速（％）餐饮业零售额增速0102030405060702000年2006年2007年0%5%10%15%20%25%餐饮业零售额（亿元）餐饮业占消费品零售总额比重Page4人均可支配收入增加，居民消费时尚化近几年，湛江市居民人均可支配收入大幅增加，2007年达11389元。2007年,湛江居民人均消费支出为8919.09元,增长3.9%。湛江市陆续出现各种品牌店、专卖店等新型零售业态，反映湛江市民消费水平提高，且消费趋向时尚化。资料来源：湛江市统计公报2007年,湛江居民人均衣着支出为512.65元,增长5.5%。居民衣着消费日趋个性化、高档化,这主要体现在居民购买衣着增多、消费单价的提高上。2007年人均文化娱乐服务支出达273.67元，增长18.2％个人美容消费升温，2007年人均美容消费支出25.26元，增长117.8％宏观经济分析湛江市居民人均可支配收入02000400060008000100001200002年03年04年05年06年07年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%湛江市区居民家庭人均可支配收入（元）增速（％）Page5城市地位提升，产业结构优化全省排名城市GDP人口07茂名市930584.0408江门市921410.2909湛江市770668.9512肇庆市526367.6016阳江市347232.1421云浮市246233.99湛江现有的消费总量在粤西处于中上等水平，且保持稳定高速增长。千万吨级的宝钢项目获批，带动经济发展和人口繁荣，促进湛江商贸发展。港口经济发展迅速，物流功能增强：•30万吨原油码头、20万吨级铁矿石扩建和25万吨级航道疏浚“三大工程”相继建成，使湛江港拥有华南地区最深的航道和最大的陆岸码头；•港口经济将进一步带动商流的快速发展。商贸的发展将吸引新的商贸客流，进一步改善消费结构。资料来源：湛江市及各地统计公报宏观经济分析Page6发展思路市场调查分析项目分析宏观经济环境分析项目定位项目业态组合及布局项目发展策略区位环境分析基地现状城市规划周边人口周边配套外部人车流分析Page7项目区位环境分析项目地块位于赤坎金沙湾新区，属于非传统商业区，商业氛围薄弱。地块东南侧一线临海，具备非常好的景观资源，沿海岸线有观海长廊、海滨浴场和大面积绿化带等休闲配套。项目分析——区位环境赤坎传统商圈霞山商圈海湾大桥观海长廊海滨浴场奥运女郎Page8项目所在区域与其他区域相比较赤坎老城区霞山城区开发区金沙湾•城市旧中心区域，发展较为成熟，生活便利；•市民意向：交通、环境杂乱•后续开发用地少，发展受限•城市中心区域，发展成熟，生活便利•市民意向：交通、环境较好•商业供应量大，竞争激烈•政府大力发展的新区之一，目前尚在建设•市民意象：开发区•基础设施缺乏•居住用地量较大•市政府未来所在地，山水景观资源优势明显；•市民意象：区域档次较高•道路规划完善，道路宽敞项目分析——区位环境Page9城东区域发展潜力强，本项目拥有较好发展机遇区域城市发展方向区域形象配套设施自然景观资源交通条件产业发展及规划后续土地供应市民评价大型项目带动综合评价排序赤坎老城区333232133234金沙湾552542454361开发区421333433263霞山城区3444533453525—非常好4—好3—较好2—一般1—差从以上各方面进行综合评价，金沙湾片区是湛江主城区最具发展价值的区域，近期内具有较强的发展潜力，具备良好的房地产开发潜力。项目分析——区位环境Page10项目地势平坦，临街面较长，有利于提高项目的商业价值观海路海湾路基地现状基地现状项目分析——基地现状Page11城市发展总体目标:建设现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市.城市定位:华南地区重要港口城市，区域性交通枢纽城市，粤西地区中心城市发展战略:“工业立市、以港兴市”。近期发展规模:近期湛江市城市人口规模为110万人；城市用地规模为107.4平方公里。项目分析——城市发展Page12城市规划——商业中心规划项目位于赤坎区级商业中心核心区域，发展潜力大。项目分析——城市规划Page13城市规划——商业街规划项目与规划中的周边商业街吻合程度高，联系密切，互动性强。项目分析——城市规划Page14城市规划——项目周边规划本项目位于未来的市政府中心区域湛江行政中心区规划用地面积195公顷，集行政办公、商务会展、金融贸易、文化娱乐、体育休闲、居住生活六大功能为一体。项目毗邻会展中心和五星级酒店，聚集商业、商务客流，带动消费需求。项目周边中高档楼盘开发量增大,将形成未来的“富人区”。项目分析——城市规划Page15城市规划——周边道路规划海滨大道拓宽，项目的交通通达性更强。•海滨大道扩建范围北起赤坎广湛路口，南至滨海居住区海洋路口，全线7.8公里。•由现在的42米宽拓宽至60米，原道路中线不变，道路两边各增加9米宽。赤坎观海长廊延长，带动旅游发展，拉动旅游消费。项目分析——城市规划Page16周边住宅用地的后续供应量大，中高端消费人群聚居地项目周边是湛江近年来住宅用地供应量最大的区域，未来住宅用地供应量达9700亩以上，如右表：序号用地地址规模1深圳京基项目占地500亩，120万M22原三星企业地块政府已收回该地块，占地约3000亩3海湾大桥桥底未出让，占地不详4坡头区占地5000亩5海滨大道与乐山路交界的西面地块占地200亩6龙潮路美食城对面占地200亩7调顺岛200-300亩8海田地块约600亩项目12345678项目分析——周边人口Page17项目周边1公里内人口中高档楼盘云集，估计目前人口数量约2万人，预计未来3-5年内的高端消费人口将新增3万人，人口规模可达5万人。目前零售商业约5000平方米，明显缺乏商业43521项目序号项目名称1万象金沙湾广场2君临海岸3御海园4滨海园5御景名城7金沙湾新城8荣基·翠堤湾项目分析——周边人口Page18项目3公里范围内人口项目周边1公里外范围3公里内人口预计项目名称户数兴华广场住宅1000金山花园200雍景城2500嘉庆·郎晴湾500其他新建小区2000沙湾街办原有居民3000南桥街办居民11000合计20200按每户3.5人计算:约7万人则项目3公里范围内人口预计有7万人口。3公里范围内约有1-2万平方米零售商业项目分析——周边人口Page19项目5公里范围内人口项目周边5公里范围内人口预计项目名称人数项目3公里范围人口70000中华街办35000寸金街办43000民主街办36000调顺街办6000北桥街办25000开发区41000合计约25.6万则项目5公里范围内人口预计有25.6万人口5公里范围内约有14万平方米零售商业项目分析——周边人口Page20项目周边配套项目毗邻未来市政府，一方面有利于项目形象的提升，另一方面也为项目奠定了良好的商贸客户基础。商业配套：地块周边购物娱乐配套设施较为欠缺。但周边不乏大型餐饮如1-4序号所示的大天然、利苑金阁、海洋世界、依记美食城等；政府办公楼、企事业单位：政府、企事业单位云集，如5-15序号所示的邮政所、派出所、会展中心、旅游局、广播电视中心、三星企业、地方税务局、国税局等；市政配套、其他：如16-19所示的沙湾中学、锦华大酒店、南国热带花园、桥西公园等。项目分析——周边配套43521项目678910111312141516171819Page21霞山、开发区赤坎海田、周边县市项目外部车流动线项目人车流动线分析项目外部车流动线分析：项目靠近城市主干道——海滨大道，交通可达性高。项目的西北面主要是赤坎区的车流流入；东北面是海田和周边县市的车流流入；南面主要是开发区、霞山车流流入。项目外部人流动线分析：项目自身居民，周边现有和将建的中高档楼盘居民比较集中，消费需求旺盛；赤坎区、开发区的中高档消费是本项目的主要辐射群体；霞山区中心居民要先经过霞山商圈核心区域，才能到达本项目。项目外部人流动线其中：蓝色圆圈表示现有高端人群聚居地红色圆圈表示将建高档楼盘项目分析——外部人车流Page22项目人车流动线分析消费者进入本项目消费的主要门口有四个：①表示金沙湾附近居民主要进出口，以及与旁边金沙湾广场互动消费的群体；②表示附近行政中心、酒店及旅游群体等主要出入口；③表示公交车、的士等消费群体进出口；④表示地下停车场，自驾车人群出入口。3214项目分析——外部人车流Page23发展思路市场调查分析项目分析宏观经济环境分析项目定位项目业态组合及布局项目发展策略湛江市整体商业状况湛江市在营业商业物业分析湛江市商业业态分析广州主要商家调查消费者问卷市场调查综合分析Page24湛江市商业向综合型购物中心发展从商业发展历程来看，湛江商业可以划分为三个阶段。目前，湛江商业逐渐向第三阶段，向综合型购物中心发展：湛江市整体商业概况90年代中后期。以零散商户为主，只能提供人们日常生活的基本需求，像最初的一些小百货店、小粮油店等，这种模式起点低，资金规模小，交易量小。2000年开始，以大型商场、超市、步行街和专业市场为主，临街商业网点为辅，形成以专业化、规模化为经营特色的商业模式。如国贸、世贸、赤坎步行街、昌大昌超市等。2006年开始，综合型的购物中心出现，逐步向更高级的现代商业发展，本阶段的显著特点是休闲娱乐餐饮的比重加大，购物环境更为舒适。123Page25商品的档次和种类：•商品种类较为齐全。•中档商品品类供应齐全，高档\顶级商品品种较少。1商业设施设计水平显著提升：•外立面设计时尚、现代。•人流动线设计流畅，手扶电梯、垂直电梯充足。•商场内部通道宽敞，购物环境舒适。商业设施的分布和规模：•商业设施相对集中，形成赤坎、霞山两大市级商圈。•霞山商业比赤坎商业更为集中，商业经营环境亦优于赤坎•商业规模大多集中在3~5万平方米之间。23湛江商业整体环境分析湛江市整体商业概况Page264业态多元化发展：•相继出现百货店、购物中心型业态。•大型专业店已形成雏形，如电脑城等。•专卖店发展迅速。如歌莉娅、三星、诺基亚专卖店等。•著名超市进驻。著名零售商沃尔马、好又多等大型超市相继进驻。数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部湛江商业整体环境分析商业供应量加大，竞争日益激烈：•仅2007年就有4家商场先后开业试业，供应量大增。•功能定位雷同，同质化严重，经