高端住宅项目营销报告销售推广方案(PPT-108页)

唐山西山道项目营销报告阳光胜道至诚服务目录1、市场2、市调3、客户4、产品5、营销6、推广—市场—金九银十近几年来，唐山市区商品房销售价格基本保持不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。发展中国家房价收入比在4-6倍之间比较适宜。但2009年上半年，唐山市区城市居民人均可支配收入为9226元，按户均3人计算，年户均可支配收入约27678元，同期唐山市区商品住宅销售均价为4876元/平方米，单套住房建筑面积按90平方米计算，则每套房438840元，房价收入比达到了7.9倍，高出了房价收入正常比值。从紧缩到放松作为河北省的经济龙头，唐山的经济实力不容小看。2008年，唐山第一次跻身“全国GDP3000亿元俱乐部”，2009年，唐山GDP全国名列第十九，总量逾3800亿元，增长11%，稳定快速的增长势头再次凸显了唐山强大的经济实力。唐山雄厚的经济总量引起了商家的广泛关注，众多商业巨头纷纷将橄榄枝抛向唐山。商业地产巨头不断入驻，带动了新商圈兴起。小结国家开始执行适度放松的货币政策以应对全球性的经济危机，扩大内需保持经济增长成为当前宏观层面上的大的基调，各个地方开始相续出台房地产救市政策，但效果还没有显现出来或不足以扭转当前的局面。传统房地产市场交易的金九银十已经过去，成交量持续萎靡，没有出现期盼已久的井喷或回升。—市调—房地产市场分析唐山市2010年7月份商品房成交情况市中心区（路南、路北、高新）新建商品房成交情况成交套数7月份市中心区总成交1215套，较去年同期下降了31.66%。其中：住宅成交995套（路北区669套、路南区196套、高新区130套）；非住宅成交220套（路北区45套、路南区76套、高新区99套）。成交面积7份市中心区总成交12.36万平方米，较去年同期下降了28.01%。其中：住宅成交9.91万平方米（路北区6.9万平方米、路南区1.72万平方米、高新区1.29万平方米）；非住宅成交2.45万平方米（路北区0.67万平方米、路南区0.81万平方米、高新区0.97万平方米）。成交均价7月份市中心区商品住房成交均价为6223元/平方米。其中：路北区商品住房成交均价为6337元/平方米，路南区商品住房成交均价为6190元/平方米,高新区商品住房成交均价为5658元/平方米。7月份住宅成交价格区间统计价格区间（元）套数面积（平米）比例30万以下19310629.0548.74%30万-40万794879.7419.95%40万-50万584109.9514.65%50万-60万332879.488.33%60万-80万202142.115.05%80万以上132333.833.28%7月份住宅成交面积区间统计面积区间（平方米）套数面积（平米）比例60以下1859335.6146.72%60-801439755.6836.11%80-90151288.583.79%90-100181708.884.54%100-140242763.76.06%140以上112121.712.78%09年9月份到10年7月份商品房成交价格走势图市场概况：1、区域位置：唐山地处环渤海湾经济圈中心位置，临渤海，依燕山，与秦皇岛市接壤，借势北京、天津，是联接华北、东北两大地区的过度环节和走廊。现辖2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海）6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区）。总面积13472平方公里，人口约750万左右。交通运输：京沈、唐津、唐港、西环四条高速公路在唐山境内全长达到288公里，构筑成Ｏ＋Ｘ型的高速公路主骨架，高速公路密度达到每百平方公里2.12公里，达到世界发达国家和地区水平。市区周围有唐山北、唐山东等8座大型互通式立交桥，位于环城高速的八个方向，从市区任何方向出发，都能很快进入全国高速公路网，真正实现了四通八达，方便快捷。高速公路网的崛起，一改城市之间的时空概念。从唐山进京（北京）一个半个小时，到卫（天津）、出关（东北）1个小时，下海（京唐港）40分钟，极大地促进了唐山与这些地区间人流、物流、信息流的沟通，改善了唐山的投资环境。城市区域划分：唐山市辖17个市辖区、其中下辖2个县级市。面积13206平方公里，人口735万（2009年6月）城市规划：2008年起，以“四大功能区”建设(曹妃甸国际生态城、凤凰新城、南湖生态城、空港城)为重点的现代化大规模基础设施建设格局已经形成。唐山曹妃甸国际生态城（唐山与瑞典意大利荷兰新加坡等合作，全国只有上海浦东中英生态城，天津滨海新区中新生态城可以与之相媲美）到2020年，将累计投资一万亿元，建成一座120万人的世界一流的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市，这座由智慧的唐山人民建设起来的国际生态大都市，回答了未来100年甚至2020年后世界城市发展的方向！唐山市高新区路北区路南区开平区渤海湾经济发展趋势五星级酒店：唐山锦江国际饭店，5唐山渤海国际会议中心（渤海国际大酒店）。四星级酒店：唐山昌盛国际酒店、唐山锦江贵宾楼饭店、唐山新华大酒店、唐山海澳大酒店。三星级酒店：如家快捷唐山新华东道店、唐山饭店。二星级酒店：格林豪泰唐山胜利桥店。经济型酒店：唐山世博商务酒店、唐山金槟酒店、唐山如玉酒店、唐山凯源饭店、唐山锦峰商务大酒店、唐山爱时特套房酒店等共计22家。交有影响餐饮酒家：鸿宴饭店、松子芋泥、外婆桥川味自助火锅、好伦哥比萨、开滦大酒店、京唐宾馆、御粥坊，凤凰园美食城火锅，东来顺火锅，不少于100家。KTV、酒吧：亨利KTV、银座KTV、天上人间，蓝妮儿酒吧，亨利酒吧等娱乐场所TV、酒吧共计24。大型商业中心：三利、唐山百货大楼、华联、远洋城MALL、艾特、等共计7家。茶楼：唐山六福茶艺楼、金泽园茶艺楼、碧露轩茶楼等12家茶楼；咖啡店：两岸、上岛、乐可可共6家咖啡店。消费场所唐山市居住用途基准地价图唐山市商业用途基准地价图相关数据来自唐山统计部门的数字，2009年1至11月，我市房地产开发投资完成188.21亿元，同比增长1.2倍，同比增幅已连续9个月保持在1倍以上，增幅比1至10月回落10个百分点。其中，商品住宅开发完成投资140.83亿元，同比增长1.1倍，增幅比1至10月回落6.8个百分点，占全市房地产开发投资的74.8%。其中，90平方米以下商品住宅完成投资76.66亿元，占商品住宅开发投资的54.4%。商业营业用房完成投资19.60亿元，占房地产开发投资的10.4%。1至11月，全市房地产开发企业完成土地购置面积264.49万平方米，同比增长23.9%；完成土地开发面积207.62万平方米，同比增长40.5%。1至11月，全市房地产开发房屋施工面积1413.62万平方米，同比增长1.1倍。其中，商品住宅施工面积1187.20万平方米，同比增长93.8%；房屋新开工面积763.75万平方米，同比增长1.3倍。全市房屋竣工面积157.57万平方米，同比增长47%，其中，商品住宅竣工面积144.93万平方米，增长47.6%。—在售项目—个案分析项目名称均价户型范围主力户型优惠政策新天地鹭港7000元/平米8100元/平米(精装)一居52-76二居80-100三居106-153跃层145-186二居一次性97.5折凤凰世家8000元/平米(尾房)14200元/平米(别墅,暂定)一居：61-65平米二居：70-103平米三居：114-117平米二居无梧桐大道8500元/平米二居：89-115平米三居：130-190平米四居：246平米三居一次性95折荣泰尚都8000元/平米22000元/平米(商铺):一居55平米二居87-102平米三居139平米跃层189-220平米72-177平米(商铺)二居一次性96折按揭98折军创凯旋城6500元/平米(尾房)一居77平米二居87-88平米三居112-138平米二居无万达广场8900元/平米50000元/平米二居88平米四居193-231平米三居114-139平米三居一次性91折按揭93折金色和园6700元/平米二居88-90平米三居113-143平米二居一次性96折按揭98折个案分析解读竞争项目树立本案核心路北区新天地鹭港物业类别住宅项目特色宜居生态地产,景观居所建筑类别小高层、高层装修状况毛坯,精装修物业地址路北兴源道和翔云道之间，光明路两侧交通状况乘坐46路、20路、77路鹭港小区下车或乘坐38路、56路鹭港小区下车，向西走1000米路西占地面积:572800平方米建筑面积:859200平方米容积率：2绿化率：39%物业费：约1.5-2.0元/平米.月总户数:3000户开发商:唐山新天地房地产开发有限公司均价：7000元/平米，8100元/平米（精装）户型范围:一居52-76,二居80-100,三居106-153,跃层145-186主力户型：两居80-100平米优惠政策：一次性97.5推广方式：户外、围档、报广、网络优劣势分析：优势：1、项目景观设计好。由庭院园林、景观步行道、中心公园，点、线、面构成的立体化园林景观体系，四季有景，移步移景。2、项目配套完善且有会所。3、项目安全系数高。全面引入了先进的智能化管理系统，如可视对讲带室内安防系统；小区闭路电视监控系统；背景音乐及公共广播系统；无线巡更系统；车辆出入口管理；门禁及一卡通管理系统；周界防盗报警系统；防雷接地系统等。劣势：1、项目规模大，物业管理难度大。2、户型设计不人性化，部分户型——厅的设计采光不好。凤凰世家物业类别住宅、高档住宅、别墅、花园洋房项目特色特色别墅,豪华居住区,宜居生态地产建筑类别高层、小高层、多层、别墅装修状况毛坯物业地址路北友谊路与兴源道交叉口西交通状况46路、77路凤凰世嘉站下车，30路38路德源里下车西行100米开盘时间2009-08-08（住宅），别墅未开盘入住时间现房（住宅）占地面积:268398平方米建筑面积:560000平方米开工时间:2008-10-10容积率2.20绿化率32.80%物业费1.50元/平方米·月物业公司唐山永和物业管理有限公司开发商唐山市兴盛房地产开发有限责任公司均价：8000元/平米（住宅尾房），14200元/平米（别墅）主力户型：两居70-103平米（一居：61-65，三居：114-117）优惠政策：暂无推广方式：户外广告、围档、网络优劣势分析：优势：1、小区景观设计好。由大型中心组团景观、内庭园林组成，创新的采用枯山水的设计理念，打造了一个以水为主题的水社区。为了能够使社区四季有景，运用了丰富的树种以及景观小品。2、小区做到了真正的人车分流。车位空间让位于步行空间，每个组团独立的地下停车场真正做到了使人车分流。3、建筑设计人性化。建筑全部采用规则方正的建筑形体，以控制建筑体形系数，减少空调和采暖的能源消耗。住宅外墙面采用100厚的挤塑聚苯板保温，屋面采用115厚的挤塑聚苯板多层保温体系，保证达到国家最新要求的65%的节能指标；中空玻璃断桥铝外门窗，同时以太阳能热水器，太阳能路灯等节电的设备和用具节约电能，降低用电能耗。4、小区安全系数高。为了增强小区的安全性与便捷性，采用车辆管理系统、周界防范系统、电视监控系统、门禁管理系统、居家安防系统、可视对讲系统、智能布线箱系统、背景音乐系统等，全面打造智能化小区。劣势：1、小区为普宅、洋房别墅混合体。人员结构层次不匀衡。2、小区容积率较高，人口密度大。3、社区规模大，物业管理难度大。梧桐大道物业类别住宅项目特色豪华居住区,花园洋房建筑类别高层、多层装修状况毛坯物业地址路北友谊东路东侧，裕华道南路与朝阳道之间交通状况56路、38路梧桐大道站下车即到开盘时间2008-4-26入住时间现房占地面积:187800平方米建筑面积:491100平方米开工时间:2008-01-15总户数:2800容积率2.00绿化率30%物业费2.48元/平方米·月物业公司朗城物业有限公司开发商唐山中冶置业房地产开发有限公司均价:8500元