北京望京商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告

-本资料来自北京望京商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司市场部-本资料来自项项目目市市场场调调研研一．区域总体环境分析..............................................51、望京区域规划...................................................52、望京区域环境发展趋势...........................................63、望京产业发展布局...............................................64、望京区域写字楼物业状况及分布...................................75、望京地区交通状况总体分析......................................116.人口状况分析...................................................17二、区域商业市场环境分析.........................................271、区域商业市场发展历程..........................................272、区域商业市场现状分析..........................................273、区域商业市场未来发展趋势......................................30三、本项目周边的状况分析.........................................381、项目区位及研究范围............................................382、本案交通状况分析..............................................393、本案周边住宅状况分析..........................................41-本资料来自项项目目定定位位及及可可行行性性研研究究四、市场初步定位.................................................571．业态定位......................................................572．租售价格定位..................................................603．终端客户定位..................................................67五、项目操作性分析...............................................711．市场面分析....................................................712．技术面分析....................................................733．经济面分析....................................................75六、经济模型部分.................................................781.成本部分核算...................................................782.额度比例核算...................................................793.租赁现金流分析（静态）.........................................824.租赁现金流分析（动态）.........................................825.项目租售同步操作现金流状况.....................................83七、可行性分析结论...............................................89-本资料来自一．区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。11、、望望京京区区域域规规划划望京地区总用地规模为17.8平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里)，规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心；8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。-本资料来自、、望望京京区区域域环环境境发发展展趋趋势势望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢，被称作“睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。33、、望望京京产产业业发发展展布布局局望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。2004年5月31日，北京奥运经济重点推介项目—加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户望京。随后世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的望京，2004年12月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：望京科技创业园-本资料来自和中国北京(望京)留学人员创业园。截止2005年望京高新科技产业园区内的电子信息类产业已达73.45%，望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发展，同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。望京外资企业在建物业面积比例图单位:平米从望京的产业园的发展方向来看，“十一五”规划期间，朝阳区重点发展目标之一就是把望京打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提升。随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。44、、望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布4.1望京写字楼物业供应情况望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。摩托罗拉,100000北电网络,55000爱立信,42000西门子,60000安捷伦,288000100002000030000400005000060000700008000090000100000摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦系列1-本资料来自望京写字楼物业项目统计表项目名称体量（m2）租金(元/日/m2)档次爱慕国际210002.5乙级博雅国际中心27000（规划）待定甲级众运大厦196002.6乙级叶青大厦500003甲级中辰大厦174002.8乙级洛娃科技大厦155002.8乙级鑫佳泓大厦175003甲级博泰大厦240003.15甲级博泰国际650007000元/m2商住望京科技创业园700003甲级星源国际220002.5商住娜丽莎大厦50002.3商务Loftel170008500元/m2商住望京大厦358003.2甲级佳境天成650002.8商住鹿港写字楼50000规划嘉美风尚37000规划人济大厦56000规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积(含未来规划)整体供应量超过61万平方米(此数据不包含外资企业自建物业面积)。单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。-本资料来自望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地一些SOHO族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。望京地区写字楼及跨国企业总部分布图-本资料来自望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物