房地产交易管理制度与政策 (2)

房地产交易管理制度与政策主讲：梁伟新一、房地产交易的概述1．房地产交易的概念：房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理智能。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。2、房地产交易的基本制度：（1）房地产价格申报制度（2）房地产价格评估制度（3）房地产价格评估人员资格认证制度二、房地产转让的管理1、房地产转让的概念：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。2、房地产转让的分类：（1）依据转让对象分：土地使用权转让/房屋所有权转让（2）依据土地使用权的获得方式分：以出让方式获得使用权转让/以划拨方式获得的土地使用权转让（3）依据转让的方式分：有偿转让（买卖、入股等）/无偿转让（赠与、继承）3、房地产转让的条件：（1）达到下列条件：以出让方式获得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件。同时支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的（3）依法收回土地使用权的（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（5）权属有争议的（6）未依法登记领取权属证书的（7）法律和行政法规定禁止转让的其他情况4、商品房销售管理：(1)商品房预销售实行预销售许可证的制度.(2)商品房预售的条件:已交付全部土地的土地出让金,取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期.开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预售许可证(3)商品房销售的条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书.②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件.③持有建设工程规划许可证和施工许可证④已通过竣工验收.⑤拆迁安置已经落实.⑥供水、供电、供热、供气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付使用日期.⑦物业管理方案已经落实.5.花絮:1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让,受让人所取得的土地使用权的权利.义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致的.2、以划拨方式取得的土地使用权的房地产转让管理有两种处理方式:（1）需办理出让手续.变划拨土地使用权为出让土地使用权.由受让方缴纳土地出让金.（2）不改变原有土地的划拨性质,对转让方征收土地收益金.3、经济适用房的土地使用权全部是划拨供给的,已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的.三、房屋租赁管理1.房屋租赁的概念：是房地产市场中一种重要的交易形式，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.房屋租赁的分类：(1)按房屋所有权的性质分：公有房屋的租赁/私有房屋的租赁(2)按房屋的使用用途分：住宅用房的租赁/非住宅用房的租赁（办公用房租赁和生产经营用房的租赁）3.房屋租赁的政策：(1)公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件，承租人必须持有房屋所在地城市人民政府规定的租房证明和身份证明（法人单位介绍信），私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。(2).承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。(3)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。(4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行4.房屋租赁合同：必备条款：租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、房屋的修缮责任四、房地产抵押管理1.概念：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿.2.作为抵押物的条件:(1).依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押物.(2).以出让方式取得的土地使用权,可以单独设定抵押权.下列房地产不得设定抵押权:(1)权属有争议的房地产.(2)用于教育.医疗市政等公共福利事业的房地产.(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物.(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产.(5)被依法查封.扣押.监管或者以其他形式限制的房地产.(6)依法不得抵押的其他房地产.3.房地产抵押的一般规定：(1)房地产抵押,抵押人可以将几宗房地产一并抵押,也可以将一宗房地产分割抵押.房地产已抵押的,再次抵押前,抵押人应将抵押事实明示拟接受抵押者.（2）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押.（3）以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限.（4）国有企业.事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定.（5）以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工代表大会通过,并报其上级主管机关备案.（6）以中外合资企业.合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,但企业章程另有规定的除外.（7）以股份有限公司.有限责任公司的房地产抵押的,必须经董事会或股东大会通过,但企业章程另有约定的除外.（8）以具有土地使用年限的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限.（9）以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意.（10）预售商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证.(11)、有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的,,所担保债务的履行期限不应超过该企业的经营年限.(12)、以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知债权人,并将抵押情况告知承租人.原租赁合同继续有效.(13)、企事业单位法人分立或合并后,原抵押合同继续有效.其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担.●抵押人死亡.依法被宣告死亡或者被宣告失踪时,其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合通.(14)、订立抵押合同时,不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时,抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容.(15)、抵押当事人约定对抵押房地产保险的,由抵押人为抵押的房地产投保,保险费由抵押人负担.抵押房地产投保的,抵押人应当将保险单移送抵押权人保管.在抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人.(16)、学校.幼儿园.医院等以公益为目的的事业单位.社会团体,可以其教育设施.医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产(包括房屋)为自身债务设定抵押.(17)、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致时,以登记记载的内容为准.(18)、抵押人将已出租的房屋抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效.(19)、抵押人将以抵押的房屋出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力.谢谢!