2013年上半年重庆市主城区房地产市场总结报告20130709

重庆市主城区房地产市场总结报告2013.01-06宏观政策：求稳定314土地市场：抢地忙经济环境：转型期2商品房市场：前期火爆延续33热点组团：供不应求&低价走量356后市预测：渐红火宏观政策：求稳定2013年1-6月宏观政策回顾楼市调控不放松，宏观调控再升级，此次调控目标明确：抑制房地产市场投资投机需求，支撑居民首套自住购房，力保经济、楼市双稳定。1月2月3月4月2月20日，国务院常务会议：坚决抑制投资性购房扩大房产税试点范围“新国五条”3月25日，广州细则出台：关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见限价、限购，20%个税避而不谈3月1日，中央政府网：《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》“新国五条”细则5月4月8日，北京贷款收紧：关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知二套房贷首付比例提至七成3月30日、31日，地方细则密集落地北京、上海、重庆、合肥、济南公布了地方细则和控制目标大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标，未公布具体的调控细则6月5月25日，发改委：《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》扩大个人住房房产税改革试点范围6月19日，国务院常务会议：研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施支持居民家庭首套自住购房上半年宏观环境小结关键词一：新国五条更严厉调控意在扭转看涨预期，为过热的房市降温。但地方细则太过简陋，未来房地产看涨的预期仍然不变，新政反而成为市场的推手，催生短期抢房潮。关键词二：房产税在住房市场供求已经总体平衡的情况下，市场已不再有昨日的疯狂，行政调控政策，一味强调供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。我们的思维应从卖方到买方市场的转换，一个总体上满足了需求的存量为主的市场需要做的是建立扎实有效的长效机制。关键词三：城镇化在新一届政府开展工作之后，将“新型城镇化”列为政府工作的重中之重。思路是将中小城镇，以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的重点，以缓解“大都市病”的蔓延。城镇化发展思路并非做大做强一二线城市，而是发展三四线城市，在一定程度上利好房地产市场。经济环境：转型期宏观经济走势经济环境趋稳，稳健的货币政策并未改变。14.20%11.30%11.00%10.60%9.60%6.60%7.50%8.20%9.20%12.10%11.20%10.70%10.40%9.70%9.60%9.40%9.20%8.10%7.80%7.70%7.80%7.70%6.50%7.10%8.70%8.30%8.50%7.70%7.10%6.30%4.90%4.60%4.00%2.40%1.20%1.00%-1.60%-1.20%-1.50%-1.40%-1.70%-1.80%-1.20%-0.80%-0.50%0.60%1.90%1.50%2.70%2.40%2.80%3.10%2.90%3.30%3.50%3.60%4.40%5.10%4.60%4.90%4.90%5.40%5.30%5.50%6.40%6.50%6.20%6.10%5.50%4.20%4.10%4.50%3.20%3.60%3.40%3.00%2.20%1.80%2.00%1.90%1.70%2.00%2.50%2.00%3.20%2.10%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2007-12-252008-1-302008-3-252008-4-252008-5-202008-6-252008-7-302008-9-162008-9-302008-10-152008-10-302008-11-302008-12-232008-12-302009-2-302009-4-302009-6-302009-8-302009-10-302009-12-302010-1-302010-2-302010-4-302010-5-302010-7-302010-9-302010-10-302010-11-292010-12-202010-12-302011-1-302011-2-242011-3-252011-4-62011-4-302011-5-302011-6-302011-7-302011-9-302011-11-302011-12-302012-2-242012-3-302012-5-182012-6-82012-7-62012-8-302012-10-302012-12-302013-2-30GDPCPI宏观经济走势趋稳银行闹“钱荒”此次救市摈弃一贯手法，坚持优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力的支持经济转型升级。6月20日中国银行间7天拆借利率飙升206基点至两年来最高水平6月19日上海银行间同业拆放利率无一下跌，其中，近期利率涨幅较大，隔夜利率、2周利率飙升，涨幅超过200个基点。1周利率突破8%，创下自2011年6月份以来的近两年新高。国务院发布“金十条”具体政策措施包括：充分发挥再贷款、再贴现和差别存款准备金动态调整机制的引导作用；创新外汇储备运用，拓展外汇储备委托贷款平台和商业银行转贷款渠道，综合运用多种方式为用汇主体提供融资支持；通过探索发行优先股、定向开展并购贷款、适当延长贷款期限等方式，支持企业兼并重组；支持银行开展不良贷款转让，扩大银行不良贷款自主核销权，及时主动消化吸收风险等。商品房市场：延续前期火爆年度商品房市场走势2013年1-6月累计成交1194万方，月均199万方，供销比0.96，商品房整体均价7021元/㎡，同比去年同期上涨5.21%，市场表现与2012年相当，延续12年火爆态势。198318242095209721821143126924352239152522841194399243095962683268057021-5001500350055007500010002000300040005000200820092010201120122013.1-62008-2012年年度市场走势供应量（万方）成交量（万方）成交均价（元/㎡）190万方/月0.950.96199万方/月月度商品房市场走势上半年市场可分为2个阶段，一季度市场延续前期火爆，二季度政策影响显现，市场降温。市场高位运行，核心区域刚需产品带动成交价格稳步上扬。6448614168076675688668097037646966816969700071416393662969557274732476655141196184175209133228303175231256190692552451812037914824418018018717918318518523130222616023322617917012'0112'0212'0312'0412'0512'0612'0712'0812'0912'1012'1112'1213'0113'0213'0313'0413'0513'06供应量（万方）成交量（万方）成交均价（元/㎡）157万方182万方239万方207万方191万方调控延续，持续低迷。无新政策出台，价格新低后，需求逐渐释放，加之春交会助推，市场持续升温。市场全面反弹，年末成交达300万方。市场延续前期火爆成交价格稳步上行新政影响逐步显现市场降温，量跌价涨商品房市场存量1-6月，市场供需相对均衡，存量保持在1100万方，存销比相对稳定，成交价格稳中有升，市场价格具有上行空间。91988183079676076877976581570574779879877883994299510771171119012471285133413591330122411761180117611981152119613141304130312571220112811511170117312060.02.04.06.08.010.012.00100020003000400050006000700080009000库存量建面均价年均存销比4价格快速上涨4-8价格稳中有升8-12房价稳中，小幅下滑4-8价格稳中有升成交结构分析去投资化表现突出，首置类产品占比大涨。55%28%7%10%51%34%8%7%0%10%20%30%40%50%60%首置首改再次改善&TOP投资2012年2013年上半年商品房市场成交结构高层、洋房成交占比上涨，洋房涨幅更为明显。8%6%6%6%5%6%5%7%10%9%10%8%9%10%77%75%76%71%77%72%75%4%5%5%6%5%7%4%5%4%5%7%5%7%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%别墅洋房高层商务商业9%7%7%7%6%7%6%7%11%10%11%8%10%11%84%82%84%82%86%83%83%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%别墅洋房高层商品房市场结构住宅市场结构高层市场成交结构1.新政下，客户一步到位需求更加突出，同面积段下，房型功能有增多的现象，“小面积、多功能”成为新的发展新趋势。2.舒适型四房未来会成为发展新趋势。2%5%8%12%25%17%13%7%4%3%4%3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-1201202%4%12%19%23%17%10%5%2%2%4%2020-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110面积结构（㎡）总价结构（万元）70-80㎡3房占比增加80-90㎡3.5房占比增加60-70㎡主力面积段占比微增2.5房占比增多50-60万元主力总价段60-70万元+4%2房、2.5房占比增加40-50万元-3%洋房市场成交结构1.洋房市场以城郊洋房主导，主力总价段偏低。新区竞争态势严峻，针对高层客户的洋房产品逐渐增多，小洋房占比增加。2.城市洋房产品较少，香港置地约克郡、江与城等项目推盘热销。4%15%17%28%19%5%3%3%6%6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-2002002%12%23%18%14%12%8%5%2%2%2%2%4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240面积结构（㎡）总价结构（万元）60-80㎡+7%2房、2.5房增多100-120㎡-7%主力面积段120-140㎡-4%40-60万元+3%60-80万元主力总价段120-180万元+3%别墅市场成交结构1.政策调控下，市场竞争加剧，催生“同总价、高业态”产品策略，经济型别墅开始瞄准洋房产品客户。2.别墅产品表现2个特征：经济型别墅小型化，竞争激烈；舒适型别墅稀缺化，持续热销。0.1%11%34%19%12%13%6%3%2%100100-150150-200200-250250-300300-350350-400400-4504501%20%18%16%13%9%6%5%4%1%3%5%100100-150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-550550-600600面积结构（㎡）总价结构（万元）100-150㎡+5%150-200㎡主力面积段300-350㎡+2%400-500万元+4%250-350万元+4%100-250万元-7%2013年1-6月商品房市场企业排名序号开发商套数建筑面积（万方）套内面积（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）1龙湖538254.4144.6055.0810122123492保利414939.7031.9330.13758894353融创308830.1224.0029.8399051