鹤壁市2015房地产市场调研报告

鹤壁市2015房地产市场调研报告科达集团房地产事业部--市场部三、鹤壁市住宅市场调研一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年我国国内生产总值初步估算为61.7万亿元，折合美元将首次超过10万亿美元，这是重要的规模变化。主要经济指标处于合理区间内，GDP增长7.3%。经济增速持续下滑，但国际经济环境总体稳定，我国仍具备保持稳定增长的基本条件，主要指标处于合理区间，特别是在经济增速稳中缓降的同时，结构优化效应增强。房地产出现长周期调整的“拐点”。对2014经济下行影响最大的因素是房地产，房市进入长周期“拐点”，拉动投资增长加快下行。1-10月累计，房地产投资同比增长12.4%，比去年同期回落6.8个百分点，这直接拉动投资回落1.5个百分点。房地产“拐点”的形成，主要是因为流入房地产资金流发生了根本变化。过去持续多年的房地产“牛市”正是由于大量过剩流动性高强度资金流入房地产市场所致，但现在完全不同了，资金流发生了逆转，同时，人们对房价上涨预期开始下降，甚至不少人看跌，从而使房地产出现了拐点性变化。由此可见，资金紧缺将会成为制约房地产发展的重要因素。全国宏观经济分析一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2004-2014房地产调控相关政策汇总十年房地产宏观调控经历三轮调控周期，基本上每三年一轮调控周期，在调控政策收紧放松的周期内，本地楼市也经历了“涨两年，跌一年”的周期表现。纵观十余年来的调控，行业政策法规与金融手段并重，行业政策法规影响较为深远，金融手段对市场销量影响更加直接、明显，也是政府反复使用的调控工具。2014年调控措施更多的集中在行政手段方面，但因为属“调控大招”，因此其影响不仅直接，而且力度也大。一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析中国经济持续走弱背景下，国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松，楼市爆发性增长未出现。2015年经济仍处深度调整中，房地产新常态将出现。2014房地产市场调控一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年的调控政策力度最大的限购放松、限贷取消以及降息莫属，这“三大招”重树购房者入市信心，尤其利好改善型需求，降低入市门槛，节约购房成本，促使需求积极释放，同时开发商积极跑量出货，多地购房热情升温，重现“日光盘”。2015中国楼市新常态一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年有8项楼市大政策出台，以限购松动、限贷取消、降息三项政策影响力最大，后期的不动产登记政策、公积金新政也是楼市的一大亮点。2014楼市调控政策盘点一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计2015年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计2015年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。值得一提的是，一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言，限贷放松的效果远远大于限购取消，但对于一线城市，其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性需求也较多，受限购所制，大量实际需求被长期抑制。假若限购取消，需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮，对房地产市场健康发展相当不利。并且，就当前一线城市的楼市来看，成交反弹力度最大，供求关系基本平衡，并无取消限购的必要。2015楼市展望一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素受整体经济下行压力，预计2015年中央将继续放宽资金面，意在扩大固定投资，从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准，这两者出现的可能性非常大。首先，降息和降准可以有效释放资金进入市场，活跃市场。其次，今年国际大宗商品价格持续下跌，直接影响我国物价的持续走低，尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期，这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看，11月份，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1.4%，创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态，为降准和降息打开了操作空间。但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成本，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新，预计2015年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此，对明年能够最终流入房地产市场的资金量，不应过分乐观。整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素三、鹤壁市住宅市场调研一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结二、2014年鹤壁市房地产市场总结鹤壁市位于河南省北部，辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区，总面积2299平方千米。鹤壁市处于太行山东麓向华北平原过渡地带，北距首都北京475公里，南至省会郑州110公里，京广铁路、京港高速铁路、京港澳高速公路、G107、G515、G230、G342等4条国道纵贯全境南北，鹤壁濮阳高速公路东西联通京港澳高速与大广高速公路。国家西气东输工程、南水北调工程西傍城区而过。鹤壁市概况二、2014年鹤壁市房地产市场总结区域人口人口地域：人口地域：鹤壁市辖两县（浚县、淇县）、三区（淇滨区、山城区、鹤山区）和鹤壁国家经济技术开发区，自然资源丰富，近几年来，经济得到快速的发展。人口年龄结构截止2013年末，鹤壁全市总人口161.17万人，常住人口160.90万人。人口总量保持低速增长，出生率稳中有升。近年来，鹤壁市的人口再生产类型稳定在低出生、低死亡、低增长的现代型模式，净增人口明显减少，人口年龄结构不断趋向老化。鹤壁人口二、2014年鹤壁市房地产市场总结经济发展2013年鹤壁市全市生产总值622.12亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值61.04亿元，增长4.0%；第二产业增加值446.26亿元，增长14.7%；第三产业增加值114.82亿元，增长8.0%。三种产业结构为9.8:71.7:18.5，二、第三产业比重比上年提高0.8个百分点。全年全社会完成固定资产投资523.42亿元，比上年增长22.6%。建筑业增加值32.57亿元，比上年增长1.1%。进出口总额26419万美元，比上年增长41.1%。金融业增加值10.90亿元，比上年增长15.4%。城镇居民人均可支配收入21228元，农村居民人均纯收入10608元，分别增长10.1％和13.0％。全年全市居民消费价格总水平比上年上涨3.0%。数据显示，2006年至2013年，鹤壁市建筑业增加值持续上涨。2013年全年全市建筑业增加值32.57亿元，比上年增长16.1%。全市具有资质等级的建筑企业83家，实现总产值49.33亿元，增长17.4%。全年全市进出口总额26419万美元，比上年增长41.1%。其中，出口总额23181万美元，增长40.9%；进口总额3238万美元，增长42.5%。鹤壁经济二、2014年鹤壁市房地产市场总结2013年末金融机构人民币各项存款余额426.00亿元，比上年增长16.2%。人民收入及存款指标稳步增长，健康快速发展的经济将促进地产行业的繁荣。鹤壁金融二、2014年鹤壁市房地产市场总结2013年1至9月，鹤壁经济增速处于河南省第一位，远远高于全国水平。2014年全省18个省辖市生产总值和经济增长速度，鹤壁仍居第一位。城市生产总值增速1.鹤壁市682.20亿元增长10.1%2.濮阳市1253.61亿元增长10.0%3.济源市480.46亿元增长10.0%4.郑州市6782.98亿元增长9.5%5.开封市1492.06亿元增长9.56.许昌市2108.00亿元增长9.3%7.新乡市1918.00亿元增长9.3%城市生产总值增速8.商丘市1697.58亿元增长9.2%9.漯河市952.28亿元增长9.2%10.周口市1992.08亿元增长9.1%11.三门峡市1240.13亿元增长9.1%12.洛阳市3284.57亿元增长9.0%13.信阳市1757.34亿元增长8.9%14.焦作市1846.32亿元增长8.8%15.安阳市1791.89亿元增长8.7%16.南阳市2676.88亿元增长8.6%17.驻马店市1691.30亿元增长8.4%18.平顶山市1637.13亿元增长8.1%鹤壁经济生产总值二、2014年鹤壁市房地产市场总结城市发展日新月异。明确了建设以新区为中心，老城区、两县县城为单元的组合型城市的战略构想。不断提升城市整体实力、发展活力和独特魅力，2013年城镇化率达到52.8%。新区南部4.9平方公里的产业综合功能服务区建设全面展开。“一河五园”、市体育馆、艺术中心、金融大厦等一批社会事业项目和高档次现代服务设施正在加快建设。被确定为全国循环经济试点市、全国循环经济标准化试点市、全国建筑节能示范市、全国可再生能源建筑应用示范城市、中国优秀旅游城市、全国统筹城乡就业试点市、全国首批创建创业型城市、全国城乡救助体系建设示范市、全国社会治安综合治理优秀市、河南省城乡一体化试点市、河南省可持续发展实验区鹤壁城市规划二、2014年鹤壁市房地产市场总结市域城镇空间结构以新城区为中心，以老城区、淇县县城、浚县县城为次中心，依托快速路和区域主干公路，构建“一轴、三区、四级”的市域城镇空间结构。“一轴：即一条城市主轴：城市发展南北向主轴，是鹤壁主城区的所在地。该主轴与国家经济发展的南北大动脉京广线平行。“三区”即西部生态旅游区、中部城镇产业区与东部农业综合发展区3个特色区域。西部生态旅游区依托太行山脉，未来将发展成为以自然山体为背景的特色发展区域；中部城镇产业区是矿产资源集中分布区和城市集中发展区，也是城市发展备用区；东部农业综合发展区主要是，淇县东部和浚县范围，是鹤壁以及全省、全国重要的农业区，未来将继续依托农业发展。“四级”指四级城镇中心，包括处于一级地位的新城区、处于二级地位的老城区、淇县和浚县县城、处于三级地位的三个中心镇（善堂镇、屯子镇、小河镇）、处于四级地位的其他一般镇。强化“大鹤壁”发展理念，以新城区为核心，以老城区、淇县县城、浚县县城为城市组成单元，近期实现一核心带动三组团的“一心三星”结构，远期实现鹤淇一体化的一核心带动二组团的“一核双星”结构，尽快实现由分散的多节点、弱中心城市结构向有机联系的单元组合型大城市结构转变。第一阶段：实施两头并举的空间拓展战略。一方面适度加强新城区同老城区的交通、生态联系，支持老城区的产业集聚与城市改造；另一方面加快南向的空间拓展，壮大主城区规模，开拓新的发展空间。第二阶段：实现以新城区为核心的一心三星的结构化战略。完善城市空间框架，强化与淇县的交通联系，争取行政区划调整，为远景发展提供前期准备。第三阶段：实现以新城区和淇县一体化发展的“一核双星”的空间结构。在新城区的发展逐步稳定之后，将城市建设的重点逐步移回新城区-淇县发展轴带，